法律の本を教えてください。

収益物件の不動産売買について、詳しく載っている法律(民法)の本があれば、教えて欲しいです。
特に、登記移転完了と、登記移転代金を支払う時期と、不動産代金支払う時期と、家賃の移動の時期と、固定資産税支払いの移動の時期の事について書いてある法律(民法)の本を知りたいです。

No.1 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/10/08 15:48

そのようなことが書いてある書籍はないと思います。

なぜなら，個別の契約によってそれをほぼ自由に決めることができてしまうからです。

売買については民法555条に規定があります。「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とされているので，買主の「いくらでこれを買います」と売主の「その額でこれを売ります」という合意だけで売買が成立し，所有権は移転してしまいます。所有権が移転しているので，代金未払いであっても，買主は売主に対して所有権移転登記手続きをすることを要求することができてしまいます。売主は，代金支払いの担保もないのに高価な不動産の所有権を失うことになり，あとは買主が代金を支払ってくれることを祈るしかありません。

それでは売主はたまったものではありません。だから通常の不動産の売買契約には，「代金を支払ったときに，売主から買主に所有権が移転する」旨の特約を設けています。売買契約はするけれど，代金を支払わない限りは所有権が移転しないという，停止条件付売買契約にするためです。

ただそれは第三者間での売買で行われているものですが，内内の売買だったり特殊事情があったりする場合には，代金未払いでも所有権が移転したり，後日支払うことを約しておくことで所有権が移転する契約も可能です。

「登記移転代金」というのは登記費用，つまり登録免許税と司法書士報酬，そしてそれにかかる消費税等のことだと思います。不動産業者が用意する契約書では，その負担者が誰かということが記載されていたりしますが，そうでない場合には記載がなかったりします。一般的にはこれは受益者負担になりますし，登録免許税に関しては申請当事者負担とされているので，司法書士が立て替え払いをする義務はありません。登録免許税は登記申請時に納付しなければ登記がされないだけで，それはどちらかというと買主のリスクの問題になります。買主負担となるのが一般的ですが，昨今の業者売り物件の場合には，売主である業者負担になっていることもあります。

「家賃の移動の時期」というのは賃貸物件のオーナーチェンジとなる売買で考えなければならないことですが，これは敷金の継承の問題も絡めて，その時期を売買契約で定めています。

「固定資産税支払いの移動の時期」というのも，当事者の固定資産税負担の取り決めによることとなり，これも売買契約に明示するのが普通ですが，その清算が面倒だと思う売主の場合には，その年度に関する固都税は全額売主負担になる場合もあります。
また，この負担の日割りの起算点が関東と関西では違う慣習があるようですが，でもそれは慣習であって法律ではないために日本国民すべてを拘束できるものではないために，結局，当事者が納得すればそれでいいということになります。

日本の契約に関することに関しては，契約自由の原則があります。強硬法（たとえば借地借家法の一部はこの強硬法になっています）による制限がない限りは，上記に関することについてもその契約自由の原則から導きだされることであり，個々の契約の内容によって結論が違ってくるので，それらのすべてを書籍に表すことはたぶんありません。

このようなことを一般の人にわかりやすく示すような書籍というのは，書くのは非常に面倒ですし，さらに売れる保証もありません。結果，誰も書かないのではないかと思いますし，また見たこともありません。