住宅ローン、どのように組むのが良いのでしょうか？

中古マンションを購入しました。家の価格が約3000万で、リフォームも考えてます（まだどこをどうするのか決めていないのですが、200-300万くらい掛けようかなぁ、、と）。頭金をどれくらい出すかまだ決めていないのですが、2000万-2500万くらいをローンで組む予定です。

不動産屋さんに、35年でローンを組むとこんな感じ、とシュミレーションしてもらったんですが、後20年ほどで定年を迎える年齢ですので、月々の返済を増やして20年ローンにしたほうが良いんじゃないか？と聞いてみたところ、「35年ローンを組んでいる人でも、繰り上げ返済をして、結局は20年くらいで返し終えるのが平均みたいですよ」とのことでした。

20年ローンに掛かる金利も、35年ローンを組んだけど結局20年で完済した場合の金利も、差は殆どないですよ、と言われたんですけど、本当なんでしょうか？？大差ないなら、月々の返済は抑え目にして、ある程度貯金が出来た時点でポンポンと繰り上げ返済をして行こうかなーなんて思ってますが、皆さまは、どう思われますか？よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/06/27 21:09

まずお聞きしたいのですが、質問者さまは全期固定の住宅ローンをお考えなのですか？

住宅金融公庫のフラット３５は全期固定で、元利均等と
元金均等は選べます。
繰上げ返済は100万円以上からですが、手数料は無料
です。このフラット３５でということなら、銀行さんの
いう

＞20年ローンに掛かる金利も、35年ローンを組んだけど結局20年で完済した場合の金利も、差は殆どないですよ

これは正しいです。
繰上げ返済は元金の返済に充てられます、
期間を短く組む事は、繰上げ返済と同じ効果があります。
ただ、期間を短く組んでしまうと、毎月の支払い額が
大きくなります。
元金均等ですとなおさら、当初支払い額は大きいですよね。
ローンは基本的に、期間短縮はできても期間延長は
できません。
つまり、毎月の支払い額を高く設定してしまうと
万一、病気になったりリストラに遭ったりした時に
支払いが厳しくなってしまいます。
そのリスク回避のために、多くの人は最初に期間を長く
（３５年などに）組んで毎月支払い額を短く設定して
おくのです。
そして貯金がたまれば繰り上げすれば、短く組んだのと
同じことになります。
ローンは早い時期には元金がたくさん残っていて
それにかかる利息が高いので、早い時期に元金を
減らす・・つまり繰上げ返済をする方が有利です。
ただし、住宅ローン減税（毎年１２月時点でのローン
残高の１％が減税される）があるので、繰上げ返済は
１月にするのが得策です。
それらも含めて、２０年で組むのと３５年で繰上げ返済
するのとどちらが得になるかは微妙なところです。

ちなみに私は１０年で返せるくらいの額ですが
元金均等で３０年で組みました。
メリットとして火災保険が３０年分かけられました。
というか、これはローン期間の分だけ義務として加入
しなければならないので、最初は
「３０年分もいらない、初期費用を抑えたかったのに」
と思ったのですが、でもよく考えてみると
ローン支払いが終わったからといって火災保険が
不要になるわけじゃありません。
それならばローンと一緒に団体割引で安く長期間入って
おける方が得だということがわかりました。

参考になさってください。

この回答へのお礼

すっごくよく分かりました。ありがとうございました。
固定にするかどうかはまだ決めていないのですが、ローンの種類によっては元利均等と元金均等とを選ぶことは出来ないのですか？そういったことも考えて、ローンを組間なきゃダメなんですね。
火災保険の件も、とてもとても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/06/28 12:59

No.2 回答者： ryuudan 回答日時： 2005/06/27 15:53

＞「20年ローンに掛かる金利も、35年ローンを組んだけど結局20年で完済した場合の金利も、差は殆どないですよ、と言われたんですけど本当なんでしょうか」

→不動産屋さんのお考えは違うと思います。

　返済期間を20年にして住宅ローンを組んだ方が、質問者さんの最終的な利息負担額は、返済期間35年のローンよりも少なくなるはずです。

　なぜならば、返済期間35年のローンは元利均等返済といって、毎月の返済額が元金と利息を合計して同じ金額に設定する方式です。
　この方式ですと、最初の10年から15年くらいは毎月、利息の支払いが元金の返済よりも多いため、20年経過した時点では、思った以上に元金が減っていない（ローンの残高が多い）ことになります。つまり、がんばって返済はしているものの、実は利息の支払に多く回っているために、ローンそのものはそれほど返済されていないのです。実際に、銀行でこの方式の返済予定表を仮作成してもらえばよくわかります。

　それでは利息の負担を少なくするためにはどうするべきでしょうか？
（借入金額が決まっており、固定や変動など金利の選択をとりあえず考えないとしてですが・・・）

　第一に返済期間を短くすることです。第二に返済方法を元利均等方式よりも元金均等方式を選択することです。
　元金均等方式（毎月の元金返済額が一定）ですと、毎月の返済額は最初のころは多いのですがだんだんと減っていきます。元利均等とは違い、元金の返済が促進されますので、最終的な利息の負担が少なくてすみます。そのために毎月の返済額は徐々に減っていくのです。
　元金の部分は最初から最後まで変わらなくとも、利息の部分が減っていくので、最終回は元金のみの返済となります。

　もちろん、途中で繰り上げ返済をされて元金を減らせば、なお利息の負担は減る訳です。

　ただ、繰上げ返済する場合は、その都度手数料がかかりますので、ある程度まとまった金額（百万円単位）でされることをお勧めします。

　最後に蛇足ですが・・・。
　金利の選択をどのようにしたら得か、（固定にするか変動にするか）については、将来的な予想となりますので、意見は控えさせていただきたいと思います。

　質問者さんのご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

分かりやすい説明、ありがとうございました。
やっぱり最初から期間は短くした方がお得なのですね。元金均等方式で、無理のない程度に期間を短く設定して、少しでも金利を抑えるようにしたいと思います。
変動が良いのか固定が良いのか、ホントに悩みどころですね…。

お礼日時：2005/06/27 16:35

No.1 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/06/27 15:36

もちろん短期の方が総支払金額が少なくはなります。

たとえば２％の金利で１０００万円借り入れした場合、２５年では１２７０万円、３５年では１３９０万円ぐらいになります。
今回購入は初めてであれば、住宅収得にかかわる住宅ローン控除という税制優遇をうけることができますから、そちらを利用しながら頃合いをみて繰り上げ返済をされてはいかがでしょうか。
但し、銀行ごとで繰り上げ返済に係る費用がことなりますから、確認をしておいた方が良いと思います。

保証金などがどういった契約になっているのかわかりませんが、一旦長期でローンを組んでもいいと思いますよ。
今後金利が上昇する可能性もありますし、逆にこのまま低金利の可能性もあります。その時々に応じて対応を考えられてもいいのではないでしょうか。
皆さん生活の内容によって選択肢が異なります。
年収等とも組み合わせて考えるのがベストだと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
まだ契約段階には至っていないのですが、契約時によく聞いて、どうするのが得なのか検討してみます。やっぱり少しでも短い方がお得ですよね。
不動産屋さんには「今は低金利なので、フラット３５などを使うよりは、２年・３年の期間の短いものを選んで、その時その時の金利の安いものにコロコロと乗り換えていくのがいいのでは？」とも言われました。そうゆうものなのでしょうか？？

お礼日時：2005/06/27 16:24