漏水で床下が水浸、今後の対策について。

　先週、新築５年後の防蟻点検で、床下収納庫を開けたところ、床下が５ｃｍほどのプール状態でした。

　原因は、風呂のフレキパッキンからの水漏れと、ユニットバスの底板と配管貫通部分のコーキングの施工不良が重なったものでした。

　現状は、ポンプ、掃除機、配水管を切除して排水し、パッキン交換と配水管の復帰工事をし、乾燥機二台で乾燥させています。ユニットバスは、コーキングのやり直しで済ませようとされたため、最近開発されたゴム製の漏水防止製品が使えるか検討してもらっています。防蟻は乾燥後、業者が負担しするということです。

　教えていただきたいのは、

１、水道料金は１５年１０月から前年同期２千円から３千円程度増加しています。漏水量は、一秒間に１滴程度です。１階床面積は５７m2ですが、約５ｃｍ水が溜っていたことから逆算するといつ頃から漏水していたと考えられるでしょうか？

２、仮に、２年間漏水していたとして、基礎や家全体にどのような影響があるでしょうか？現時点では、カビ等は発生していないということです。（来週辺り自分でも目視します。）床暖とエアコンの配管の水没による影響も心配です。

３、今後の対策として、乾燥機の使用は２週間ということですがそれで足りますでしょうか？どういう対策を取ってもらえばいいのでしょうか？

　かなり、ショックな出来事でした。アドバイス宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： okowa 回答日時： 2005/11/05 07:30

大きなカビの被害が無かったようで、何よりです。

逆に本当に通気性の良い床下だったんですね。（びっくり）

今回の防蟻は、木タールかもしれません。

ヒノキチオールや木タールは、無しよりは多少防カビ効果は有ります。水があれほど溜まっていて、カビが無いのであれば、十分かもしれません。ちなみにカビが酷い箇所でこのような防蟻剤を塗布しても効果は期待できません。

要求する資料として、防蟻試験やかび抵抗性試験、施工後の経過写真をできたら見せていただきましょう。

「かび抵抗性試験」は3種類（5種類）のカビを用いて繁殖を防止できるかを判定するJIS規格の試験です。建物には約60種類のカビが発生すると言われています。やっとJISレベルの防カビ剤（市販タイプや塗料）ではカビを止められないのはこのためです。が、防蟻剤では「ある」と言いながら、このレベル以下がほとんど（or全部）です。

良い防カビ剤の見分け方は簡単です。まず安全性が高いこと、そして、カビの酷かった複数案件の施工1年後以上経過した写真を見せてもらえば良いのです。


保証は、施工の前に行ったほうが良いかもしれません。また、施工時は職人さんと仲良くして見守っていてください。（レストランで食事が出てくるまでは文句を言わない事と同じ）

お母様が亡くなった事と重なり、気苦労の多かった1週間だったと思います。職人も人間ですから今回しっかりやってもらうことで許してあげましょう。
現場では、釘一本での漏水で柱以外全て改装という案件も数件ありました。お客さんの被害はほとんど壁の中のカビだけだったんですが・・・。

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。ただいま業者にカビの点検の申し入れ中です。全てが完了するまでにはまだだいぶ時間がかかりそうです。この度は、本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/11/08 10:14

No.4 回答者： okowa 回答日時： 2005/10/28 17:58

>防カビ業者さんも質の高低がある・・・

それもそうなんですが、それより安全性が高くてきちんと効果がある薬剤が出回っていないんです。

例えば、ホームセンターにある防カビ塗料が本当に効果があると思っている業者はありません。実際止まらないので。大手浴室用カビ取り剤も、コーキングのカビを落とすことは出来ません。

いくらきちんと掃除をしてもカビを止められない浴室のように、薬剤が無ければ止まりません。また止まらないので、止まる防カビ剤は存在しないということが、業界での常識です。

京都にも1社だけ施工業者はおりますが・・・。
社名がこの場で言えないので・・・。

明日は神奈川の新築漏水現場です。
床下にもぐる時は、最低マスクをして下さい。
奇跡的にカビが少ないことをお祈りします。

この回答へのお礼

　度々お世話になります。
　昨日、私も床下に潜りました。最低マスクをして下さいとのアドバイスすっかり忘れておりました。（ゴホン、ゴホン）

　幸い、目視できる範囲ではカビ、腐食は発生していませんでした。家の中の風の通りも良いので床下も換気が良かったのかもしれません。

　ですが、菌叢のご助言を頂いているので、業者との交渉になりますが、防カビを検討したいと思います。

　防蟻業者は、防蟻で防カビの効果もあるようなことを言っています。建築時は乳剤でしたが、今回は油剤を使用するといっていますが、効果と安全性が心配ですので、薬剤の種類、成分表を貰い検討することにしています。

　ユニットバス業者は、夫が、偉いさんが来て謝罪説明するのが筋ではないかといったところ、本日説明に来ます。偉いさんかどうかは分かりませんが。一応名の通ったメーカーなのですが、ＴＯＴＯ等一流の業者と比べると、対応がお粗末だと夫は言います。私では、間違い無くコーキングのやりなおしで誤魔化されていました。今回は、虫を取る以外に夫が始めて役に立ちました。ゴム製品による防水処理になりそうです。新築時の防水の保証が５年間でしたので、再施工に関し５年間、今回の漏水事故に起因し基礎等に損害が発生した場合の売買業者との連帯賠償責任を文書にて求めたいと思います。工事後の交渉になりますが。

　ほんとに疲れます。悪いことは重なるもので、漏水が発覚した翌日母が亡くなり、お通夜に急ぎスピード違反で捕まりました。母の死だけを受けとめるほうがかえって辛かったかもしれません。

　なるべく、冷静に対処したいと思っております。アドバイス本当にありがとうございました。感謝しております。２、３日置いて締切らせて頂いて評価させていただきます。

　

お礼日時：2005/11/04 11:22

No.3 回答者： okowa 回答日時： 2005/10/28 11:37

個人的な感想ですが、最近上手でない職人が多いような気がします。

私は防カビ業者なのですが、最近漏水による防カビの仕事が多いです。配管に釘一本打ってしまった/エアコンの排水管が詰まって逆流し壁の中で漏水/大きな排水管の点検口を取り付けていなかった等等。床下がプール状態だったケースは2回経験しました。

(1)カビは、下記の場所で繁殖し易いです。
　高湿度の場所
　　・床下・結露が発生し易い外に接触している箇所/水道管やトイレのタンクなど水温と接触する箇所
　空気の流れがない箇所
　　・ポケット状態箇所・コーナー・密閉された空間（壁内部等）
　栄養のある箇所
　　・フォースターマークの建材/接着剤/クロス糊・木材

風呂場の壁は、撤去＆復元が厳しいので、修復が容易な脱衣所等は如何でしょうか？　漏水した壁から離れた壁等で発生していることもあるので、53rさんの場合、1Fどこでも発生の可能性があります。南側の壁内部等暖かくなる箇所は、湿気条件と重なり発生している可能性があります。

(2)カビは繁殖前は目視できないサイズです。菌叢といい、カビは縄張り争いをしており、確認した時が目視できるカビが衰退している時かもしれません。また、寒くなり、枯れてしまったかもしれません。要求できるのなら防カビ処理は行ったほうが無難です。仮に無くても保険のために。

(3)最近の防蟻剤のほとんどは安全性が高く、効果がないと聞いています。（大手が使うタイプ）防カビ剤は安全性の高いものからそうでないもの、高い効果と持続力のあるものからそうでないものまでたくさんあります。防蟻剤のほとんどは水分を多く撒くことになり（私が使うタイプの防カビ剤も同じ）、その処理後の乾燥が大切です。防カビはきちんと対応できる業者が非常に少なく、大手建設業者でも知識のある方はほとんどいません。この業界は大変グレーでほとんど気休め程度の防カビ剤で誇大広告している業者がほとんどです。

(4)床下は元々湿気がちな場所です。要求できるなら、乾燥してもらったほうがよいと思います。しかし、湿度80%はありがちな度合いであり、多くの家庭の床下でカビがみられるのが現状です。あってもあまり深刻な問題でもありません。

(5)専門外なのでわかりません。しかし、再度があってはならないので、定期点検をしてもらえば良いのではないかと思います。


(6)専門外なのでわかりません。コーキングは上手下手があり、万全なコーキングをする職人もすぐに剥がれてしまう処理をする職人もいます。

(7)専門外なのでわかりません。しかし、再度があってはならない事ではないかと思います。

(8)写真を撮る箇所は(1)の場所です。撮る角度、光の角度、接写など工夫してみてください。目視できるのになかなか写らない場合もあります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。目視するポイント、写真を取るポイントが良く分かりました。

　全ての分野の業者さんがそうなのでしょうが、防カビ業者さんも質の高低があるのですね。主人が言っておりました。人様の家の配管をするときは自分の家の配管をするつもりでやっていると。できれば、回答者様に施工していただきたいくらいです。建築業者との交渉になりますが、当方は京都です。遠方でしょうか？

　日曜日に床下を確認しますので、また、結果報告質問等するかもしれませんので、今しばらく締め切らないでおきます。

　専門家の貴重な御助言を頂き、本当に感謝いたしております。

　
　

お礼日時：2005/10/28 17:22

No.2 回答者： okowa 回答日時： 2005/10/26 17:33

長期間の漏水で、57平米に5cmの水が床下に溜まっていれば、カビが発生しないはずがありません。

修繕後時間が経ってしまうと対応してもらえない可能性があります。発生状況はきちんとご確認下さい。解体しないと見られない壁の中にカビが発生していることが往々にあります。できれば、壁の床に近い部分を少し切り取ってカビがないか検査して欲しいと、要求してみて下さい。

もしも、カビが発生していた場合、高温乾燥できるなら、表面上の多くのカビが死滅しますが、胞子は待機状態になります。来年の梅雨時から活動を再開します。専門の防カビ業者に依頼することをお勧めします。ほとんどの建設会社はカビに対する知識が皆無なので、勝手に処置させると2度手間になる可能性大です。

必ず発生状況をご自身でお確かめ下さい。発生していなければ良いのですが、経験上未発生はありえません。
きれいに落とすことが出来ますので、そうなる前に証拠写真も撮って下さい。


乾燥機は、どのくらいの能力のものかに依ります。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

　実は、夫が水道の配管職人（腕は確か）で、建築時に配管のみ自分でしたいといったのですが、責任施工ということでさせてもらえずこの有様です。実は台所の給水からも一度水が噴出しています。今回も修繕に来た業者さんが漏水箇所を見つけられず、夫が漏水箇所を見つけたのですが、やはり責任の所在が不明確になるということで修理はその業者さん（番頭さん）がしたので一抹の不安があります。

　配管は専門ですが、建物全体のことは分かりません。やはり、カビ発生の恐れがあるのですね。ショックで
す。

　追加で質問させてください。
(1)カビの検査をするのは、土台部分の木材ではなく、床に近い「壁」の部分なのですね。リビングより風呂場の壁の方が良いのでしょうか？

(2)その上で、カビの発生があれば、防カビ処理が当然として、カビの発生が無い場合も防カビ処理をすべきなのでしょうか？

(3)今週の土曜、乾燥状態を確認し、防蟻の日程を決めるのですが、防蟻をするということ自体はそれでよいのでしょうか？防カビ、防蟻含めて人体への影響はいかほどのものでしょうか？

(4)ネットで調べたところ、床下の乾燥状態を確立するため温湿室度計で湿度６０％以下であることを確認することや、含水計で土台の木材含水量が２０％であることを確認し、３０％台以上であれば更に乾燥させることが書かれていたのですが、その必要は無いでしょうか？

(5)建築Gメンの建築設備士の方に電話相談したところ、再度の漏水による被害防止のため、基礎に水抜き穴をあけたほうが良いといわれたのですが、どうでしょうか？
建築時に水抜き穴があったかどうかは、未確認です。

(6)まずは、出来うる限りの対策をして欲しいので、現時点では金銭的補償は考えてはいませんが、最初の質問で書きましたように、ユニットバスのコーキングの施工不良に関し、ゴムの防水防止製品（コーキングが必要な従来型のものから改良されて２，３年前から使われているようです）の取り付けが不可能もしくは施工に無理があるようでしたら、ユニットバスその物の取替えを求めたいと考えています。パッキンの劣化等で漏水してもユニットバスの底板が二重になっており床下に漏水しないというのが本来の性能でかつ価格も高価なのにその機能を果たしませんでした。コーキングでは同じ事が起こるのではないかと心配で仕方ありません。妥当でしょうか？

(7)土地建物売買契約書、特別法、補償制度等はこれから調べますが、工事完了後、配管及びユニットバスにつき将来的な保証契約を締結したいと考えます。何年間が妥当でしょうか？

(8)床下の確認は、日曜日に夫がしますが、写真を重点的に撮る箇所をお教え下さい。

乾燥機は、確認しに行ったのですが、暗くて分かりませんでした。明日、調べます。

　建築時にも、基礎と土台の木材のずれている箇所があり、モルタルで誤魔化してあるのを発見し、建築士さんに相談し、基礎の補強工事をしました。いい加減にしてもらいたいです。

　
　たくさん、追加質問しましたが、どうか、どうか、助言宜しくお願い致します。


　

補足日時：2005/10/26 20:56

No.1 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/10/23 08:16

現状目視で異常が無いのであれば、原因となる問題を除去すれば、そんなに心配されることはありません。

原因が書かれているものであれば、材料の劣化ではなくて施工不良に起因するものと思われますから、完成直後から漏水していたと見るのが自然でしょう。
本当に５ｃｍも常時水がたまっていたのであれば、床近辺の木部にカビが発生しているものですが、それが無いのであれば床下換気の状態が良かったのでしょう。

水がたまった状態でも異常が無かったということは、排水していったん乾燥させれば後はあまり心配されなくても良いでしょう。

漏水については、役所に相談に行けば、過剰分の水道料金を返してくれる制度がありますから、一度水道局に相談に行かれたら良いと思います。