死亡した兄の不動産の売買

私の父からの質問です。
『 ２年前に亡くなった独身の兄が住んでいた家と土地を
　 隣家の人が買いたいと言ってきた。
　 この機会に土地を手放し、そのお金を兄弟で分けようと思うが
　手続きはどのようにすればよいか 』
．．．ということです。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： bonnnou 回答日時： 2001/12/22 01:19

前提条件があります。

　１　無くなった「独身のお兄さん」に実子がいない事、
　２　その無くなった「独身のお兄さん」が、誰かの養子になっていない事
です。

　上記の条件がととのっていれば、その土地は、貴方のお父さんの兄弟（姉妹）と
お父さんの、両親のものです。
　この、皆さん、全員の話し合いで、全員の合意があれば、売却可能です。
　あとは、代襲相続の問題も発生している可能性もありますが、
　この関係者全員の合意が得られそうであれば、「司法書士」事務所で、
　遺産分割協議書の作製、戸籍集めを依頼すれば、容易に進んでゆきます。

　とりあえずは、その全員の合意が得られるか否かの問題です。

この回答への補足

ここで さらに質問です。
家と土地は、亡くなった （ 父の ） 兄の名義になっているのですが
売却にあたって、相続とか名義変更などの手続きは必要なのでしょうか？

補足日時：2001/12/22 21:25

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
１、２はクリアしています。
父の両親はすでに亡くなっております。
土地を売却してそのお金を分けるという点については
兄弟の意見は一致しているそうです。

お礼日時：2001/12/22 21:24

No.2 回答者： shoyosi 回答日時： 2001/12/22 23:39

相続とか名義変更などの手続きは必要なのでしょうか？＞

　中間省略ですれば、登記は必要ありませんが、この不動産を相続人が確かに相続したとの相続証明書（遺産分割協議書・相続権利者全員の実印が要ります）が必要です。司法書士にいえば作ってもらえます。不動産売買の登記のときの書式は下記の一番下（１０）の原因を売買にかえたものに準じます。

参考URL：http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/f03.h …

No.3 回答者： akarilove 回答日時： 2001/12/23 01:42

●中間省略登記というのは、登記法上あまりよいことではないので、やめましょう。

登記は実体を忠実に表すという責務があるので、中間省略が横行すると、実体からかけ離れるのでやめましょう。
●質問の事項ですが、この場合まず相続登記をします。
生前売買ではないので、相続登記です。遺産分割書は必要ないです。質問からすると、土地を売った金を分割するのですからまず、相続登記して、父の兄弟と共に共有状態にします。ちなみに添付書類は、申請書副本と相続証明書
住所証明書、司法書士への委任状です。
●そして、その後、兄弟と隣家の人と売買契約を交わします。共有者全員持分全部移転をします。添付書類は原因証書と印鑑証明書、登記済証、隣家の人の住所証明書と司法書士への委任状ですね。
●もちろん、相続登記と売買に伴う共有者持分全部移転登記は一緒にできます。詳しくは司法書士へお聞き下さい。

No.4 ベストアンサー 回答者： chakuro 回答日時： 2001/12/23 07:16

　＃3の方の解答のとおりだと思いますが、お父さんや叔父さん、叔母さんたちが地理的にばらばらな場所にいらっしゃるのであれば、お金の配分の仕方がどうあれ、不動産の近くにお住まいの方お一人の名義にされるのがいいと思います。

というのも、相続登記の印鑑証明書には有効期限がないのに対し、売買登記のそれは、登記申請日の3ヶ月以内の日付のものでないといけないからです。誰か一人、送付が遅れている間に、最初に用意した方の証明書が使えなくなるなど、細かいことのように思われるかもしれませんが、大きなトラブルの元にもなりかねないことなのです。　また、買主さんの立場になれば、売主が複数、しかもそのうちの何人かとは、会う機会もなく不動産購入、というのはいろいろ問題の多いことですから。
　それで、お金はみんなで配分しても、税務署から贈与とみなされるということは、こういった事例の場合ありません。上記のような事情から、便宜、認められているようです。
　あと、相続登記と、売買登記をいっぺんにするのは控えたほうがいいです。というか、司法書士が嫌がると思います。これも、買主さんに対する配慮になるんですが、細かい説明は省きますが、危険性を伴うことなので。まず、間違いなく相続登記を済ませた後、代金決済と売買登記申請を同日にします。
　あとは、関係当事者の方の中にお一人でも、税理士さんがお知り合いにいらっしゃれば、かかってくる税金の概算をしてもらえるのでいいのですが、買主さんの税金については、幸い隣家のかたが買主さんなので、ご近所のみなさんで、比較的最近に購入されている方に聞けば、坪数割で、素人でもだいたいの見当はつくとは思います。売主側には、譲渡所得税がかかってきます。控除適用の有無なども、事前に確認しておいてください。　
　司法書士に依頼するときは、登記簿謄本のほかに、不動産の固定資産の評価証明をやれば、登記費用を見積もってもらえます。
　契約書には、売買金額に見合った、印紙を貼らなければいけませんが、領収書は、個人間の売買については貼る必要がありません。
　
　

この回答へのお礼

お礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。
話が無事軌道に乗ったようですのでご報告します。
結局すべて司法書士の方にお任せすることになったのですが
みなさんからいただいたご回答やアドバイスにより、
質問したり確認したりするポイントがよく分かって
話がスムーズに進んだようです。
私自身は直接関わっておりませんが、それでも随分勉強になりました。
本当にありがとうございました。
今年一年、みなさんにとって良い年となりますように！

お礼日時：2002/01/06 22:05