同居で二世帯住宅を建てるときは相続になるのか

以前にも質問しましたが
同居によって土地の贈与などができるか聞かなかったので
またよろしくお願い致します。

主人の弟が（兄弟二人）主人の実家に戻り
二世帯住宅を建てて同居しようという話があります。

この場合現在の土地は100坪あり、建物は評価額はなく
二世帯を立てた場合主人の親が少し出すのと弟の
ローンになると思われます。
この場合住宅が弟名義になると、将来主人の父が亡くなった時に
土地が父名義だとしたら土地だけ相続などということは
できるのでしょうか？
また、二世帯住宅を建てるときに全て弟名義にすることは
できるのでしょうか。

主人の実家の財産は土地ぐらいになると思われるので
その場合全て弟に財産がいってしまうことになるのでしょうか。

主人は弟が二世帯で同居＝相続できない
ということになるのでしょうか。

お教えいただけると幸いです。

No.4 ベストアンサー 回答者： koala0305 回答日時： 2006/05/20 09:48

相続財産のほとんどが土地一ヶ所、そこに兄弟のうち誰かが家を建てている、っていうのは、一番遺産相続がもめるパターンです。

正直言って、弟さんから相談されたら「相続時精算課税制度」を利用して土地を贈与してもらいなさいとアドバイスするところです。

生前に贈与されなければ、当然質問者さんのご主人にも相続権はあります。ただ、その時点でお母さんが生きていらっしゃれば四分の一の権利ですけどね。といっても土地には弟さんの家が建っている以上お金で解決するしかなく、どれぐらいもらえば土地は譲れるか心づもりしとくことです。通常は時価の半額程度で話がつくことが多いそうです。つまり四分の一のさらに半額ですね。その程度なら弟さんも払えるのではないでしょうか。ただ払えないような金額になる場合、住宅ローンと違って銀行からお金を借りるのがなかなか難しいようです。

個人的には、今からあまり話しあうことも良し悪しだと思います。大騒ぎして合意しても時間の経過とともに状況は変わりますし、覚え書など作っておいても相続時に強制力はありませんから。

No.3 回答者： hima-827 回答日時： 2006/05/19 11:26

父が死亡と同時（配偶者が居ない場合）に、その土地は、兄弟の共有状態にあります。

ここからは、兄弟で話し合いが付けば、どのようにでも、その後の登記は出来ます。
例えば、弟が、親の面倒を見たのだから、土地の名義を自分にしたいといい、兄が同意すれば、土地はすべて弟名義になります。
また、土地の半分の価値を弟に請求するのも可能です。
でも、弟が拒否すれば、揉めます。
あと、新しい制度で「相続時清算課税制度」というのがあり、父が65歳以上、子供（弟）が20歳以上ならば、2,500万円まで無税で生前贈与が出来ます。
この制度を利用されたら、父死亡時以前に、土地は弟の物になります。

質問文を拝見するに、兄弟仲は良さそうなので、父が元気なうちに、相続の事を親子三人で話される事も、今後の為には、有意義な事になると思います。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/05/19 08:10

＞住宅が弟名義になると、将来主人の父が亡くなった時に土地が父名義だとしたら…

＞実家の財産は土地ぐらいになると思われるのでその場合全て弟に…

ご兄弟で均等に相続することになります。
ただ、現実問題として、土地を 2つに分けることができないなら、その土地に住む人 (弟さん) が、半分の面積分に相当する現金を用意して、他の人 (お兄さん) に払うことになります。

＞二世帯住宅を建てるときに全て弟名義にすることは…

お父様が出資した分を「贈与」と考え、贈与税に関する手続きをきちんとやっておけば、すべて弟さん名義にすることができます。
この場合、生前贈与として、相続の際には法定相続分から差し引くこともできます。
つまり、お兄さんが一方的に損をするわけでは決してありません。

＞主人は弟が二世帯で同居＝相続できない…

そのように短絡的に考える必要はありません。

No.1 回答者： seizarx 回答日時： 2006/05/18 23:56

まず、建物は弟さんの所有(支払額の割合相当)になります

お金を支払われている訳ですから

また、土地だけの相続は可能です
但し、相続税が高額かと思いますし、揉める要因になりそうです

で、二世帯にする場合に弟さん名義にすることも出来ます
いわゆる生前贈与です
これも相続税が発生します


ご心配ならば一族皆さんでお話すべきです
同居という一般では「ババ」を引くわけですから、土地の贈与は
当たり前のように思います