建築条件付の土地を購入予定。建物の工事請負契約が先で土地売買契約が後でいいの？

建築条件付の土地を購入予定です。
土地にまだ位置指定道路ができていないため、土地売買契約はまだできません。今は建物プランの話し合いが進んでいます。
土地の契約より先に建物の工事請負契約を先にすると言われています。
通常は逆だ（土地が先、建物が後）と思ってますが、建物の契約が先でも違法ではなく、大手ハウスメーカーでもすることだと説明されましたが、本当ですか？
建物の契約だけでも先にしたいのは、買主側を逃げないように縛っておきたいためで、それが嫌なら「売らないかもよ」と言われてます。
このような状況が一般的なものなのか、またどのように話し合っていくのがよいのか、アドバイスをよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： 63ma 回答日時： 2006/09/23 16:08

　仰るとおり、本来は地べた、つまり土地が先です。

そして、その土地に合わせて建物の設計プランを考えます。
　ご質問の場所は、建築条件付きの土地ですので、本来のような手法は取れないと思います。
　販売元のハウスメーカーは、その区域一帯をある程度統一されたデザインや、規格の建物で、街並み形成を計画していると思います。
　そして、土地に付加価値を付けるとしても限度がありますが、建物でしたら、かなりの付加価値が期待できます。
　極論を言いますと、儲けが計算できる建物さえ売れれば、土地は単なる付録と考えているかと思います。

＞建物の契約だけでも先にしたいのは、買主側を逃げないように縛っておきたいためで、それが嫌なら「売らないかもよ」と言われてます。・・・・事実だとすると、チョットえげつない業者です。

　多分現地にモデルハウスがあると思いますが、モデルハウスは、デコレーション・ケーキみたいなもので、余り鵜呑みにしないほうがいいと思います。
　それより、場所的に立地条件（交通の便・商店・医療機関・学校・傾斜の有無等）を重視して、判断されては如何ですか。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。結局、業者と話し合い、こちらの希望通り、土地を先に契約をする、
建物はその後でということになりました。
立地条件が希望を満たしているので、このまま話を進めたいと思います。　
色々参考になる話をしていただき、 どうもありがとうございました。
重ね重ね、お礼が遅くなり、申し訳ありません。

お礼日時：2006/10/12 06:39

No.2 回答者： unos1201 回答日時： 2006/09/22 21:38

私の家は、もともとは、建築確認申請を出してある物件でした。

しかし、建築条件付で、ある程度は工事の変更が可能だと言われました。

それが、どうにも自分のプランとまったく違う状況でしたので、そのまま候補としては残っていたものの、建築条件無しなら購入してもいいかもという風に思っていました。

特殊な土地の形でしたのと、高額だったので、別の物件を探していたところ、他の建築条件付の物件は、その販売会社の工事でないと土地を購入できないとのものばかりで、実際にどんどん新規造成のところは売れてしまいました。新規造成の見学したところは駅から遠く、あまり魅力を感じていなかったので、公売のものや、市の資産の売却も狙いましたが、うまく条件にあいそうなものがなく、３年程度粘りました。

そこで、以前に見た建築確認申請が出ている建築条件付の物件の売主の建築会社が多少値下げしてもとの話があり、建築条件なしならと交渉したところ、若干割高でしたが、土地だけ購入できて、大手の業者に施工を頼めました。自分のプランが実現できそうな業者を３つ程度見積もりしてもらい、一番現実的に思うように建築できるところを選んだのです。

その結果、当初の建築条件付の売値より２千万円以上高くつきましたが、今は新築後７年経過しましたが、満足しています。

建築条件付は土地を安くして、その分、建築の方で利益を上げているそうですので、建築の確約をして請負契約をしないか、工事をしないと土地も白紙に戻し購入できないか、高くしないと販売してくれないそうです。親戚にも建築や不動産業者がいますが、造成終了後でないと土地の大きさや形、水道の引き込みなどの状況が確定できないので、大まかな土地の位置では正式な土地の購入契約はできないとも聞いています。それに対して、家のプランは土地の整備ができ次第、すぐにでも工事に移れるように先に契約し、準備するそうです。

多分、土地が確定次第、すぐに建築確認申請を出し、その間に内装などの話を煮詰め、短期間で工事も終了させ引き渡したいのでしょう。

近隣に同様のものが複数あれば、工事も同時に進行し、コストが下がるそうですので、自分だけゆっくり着工となるとかなりコストも上がります。

一般的かどうかは私はわかりませんが、５年程度かけて土地を探したり、いろいろ話を聞いて勉強したり、図面を多く書いたので、今回アドバイスとして回答したこともある程度正確だと思います。しかし、人気のあるところは、マンション同様、すぐに完売ですので、強気な相手が気に入らないで待つわけにはいかないことも多いみたいですし、売れ残れば、条件も変わる可能性もあります。

この回答へのお礼

unos1201様

詳しく回答していただき、どうもありがとうございました。現在、地価が上がりだしたこと、売主、売り手側仲介、建築会社、買い手側仲介すべてグループなので、売り手側が強気なのです。売れ残るというより、2番手の客もいるから、待っても残念ながら、（条件付が外れるというような）条件には変わらないと思います。。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/09/22 22:11

No.1 回答者： kuku82 回答日時： 2006/09/22 21:07

はじめまして

＞それが嫌なら「売らないかもよ」と言われてます。
あのぉ・・・完全に主導権握られてますね。
目指すは施主が主導権を握っているものの、
気持ち的には対等なスタンスなんですが・・・。

ちなみに、建物だけ契約して、何時まで待てるおつもりですか？
後で土地代金が予算を超えていたらどうするおつもりですか？
工事請負契約書に解約条件をどのように盛り込まれますか？
契約最初のお支払いはどのようになされますか？
そして、その業者が倒産したら？？？
あまりに危険ではないでしょうか？

売らないかもよ・・というか、他に買い手候補が居るなら、
特に工事契約を急ぎ囲い込む必要も無いと思うのですが・・
つまり、土地が契約できるまで待っても、支障無いとおもいます。

質問者さんからの書き込みダケを信じて、個人的な直感では、止めたほうがいいですよ・・しか残念ながら出てきません。。。
仮に、向こうが折れてきても、いつ寝返るかわかりませんから。。。