他人への土地建物の名義変更手続について

私、本人ではなく外国の知人からの相談です。その方は現在、土地とその場所に一軒家を所有しています(場所は日本です)。住宅ローンはありません。ただし、その土地建物を担保にして知人が代表である法人名義で金融機関から借金をしていて、現在、返済中です。
そこで質問したいことは、このような場合名義変更ができるのかどうか？できるとしたら、その手続きの方法と税金等(贈与税？)かかる費用についてです。
そしてもう一つ重要なことは、名義を“事実上の”奥さんに変えたいということです。奥さんも知人と同じ国籍の外国の方です。問題なのは何故、“事実上の”かというと、その知人には別に結婚者がいるからです。もう何年も前から別居しているのですが、正式には離婚の手続をせずに、“事実上の”奥さんと生活しています。正式に言えば、いわゆる“他人”？になるのでしょうか。このことがこの件に関してあまり重要でなく、気にすることでなければその方がいいです。
以上のような細かい事情など関係なく、車のように必要書類等の手続だけで済むことであれば良いのですが、、、。良いアドバイスをいただければ幸いです。どうか、お力添えいただけますようよろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： forlent 回答日時： 2002/05/10 00:33

ご質問のうち、税金関係については詳しくないので、もっぱら土地と建物の名義変更についてお答えします。

　結論から言えば名義変更は可能です。正確には「所有権を移転する」ということになります。
　まず、金融機関の担保に入っていることで所有権の移転に影響することはありません。買い主（この場合は譲受人）が担保権の負担付きの土地・建物を譲り受けたというだけです（このように他人のために不動産を担保にしている人を「物上保証人」といいます）。将来、借金している法人が金融機関に返済ができなくなれば所有者が誰であれこの不動産は競売にかけられることになるだけです。
　次に「事実上の奥さん」に譲渡するのは可能かどうかですが、基本的には可能です。ただし、外国人の方なので、外国人登録をされていることが前提です。
　また、配偶者への登記の移転に「事実上」や「法律上」などの制限はありません。アカの他人にも、売却できることを考えれば当然ですよね。ただ、婚姻関係が破綻している最中に、勝手に「本妻」以外の人に財産を処分すると、離婚の際の財産分与交渉でもめるのは間違いないので一般的にはお勧めできません。

　登記手続きは、譲渡人の印鑑証明書と取得時の登記済み証（権利証）、譲渡証明書（契約書など）、取得者の住民票、不動産の評価証明書を取りそろえて所有権移転登記を行います。詳細は、登記所近くに点在する司法書士に相談してどのような書類が必要で、いくら費用がかかるのか聞いてください（市役所などで無料相談をしていることもあります）。
　登記には、登録免許税が不動産価格の２．５％（贈与の場合）、司法書士の手数料が数万円かかります。
　なお、その他の税金は冒頭で書いたとおりよくわからないので詳しく書きませんが、贈与なら当然贈与税がかかるし、売買でも不動産取得税（場合によっては所得税も）がかかります。また、不動産購入資金の出所を調べられたりすることもあるようですが、このあたりは又聞きなので正確なところはわかりません。

　結局具体的な手続には答え切れませんでしたが、参考になさってみてください。　下に司法書士が開いているＨＰのＵＲＬを挙げておきます。

参考URL：http://www.ne.jp/asahi/nemuri/engetudou/index.html

この回答へのお礼

早速、有り難うございます。「人間関係」の方についてはその知人に任せるとして、手続の方向性は見えてきました。かなり、答えに近づけたと思います。
ただし、税金については贈与税のことを考えると売買手続にしたほうが良いのでしょうか？そうした場合、当然2人とも住民登録(外国人登録)はその場所にしてありますが、最低売買価格のラインというものはあるのでしょうか？また彼らは日本と自分の国と行ったり来たりしています。もし、自国で取引をしたとしたら購入資金の出所、所得税など関係してくるのでしょうか？
お礼の欄でまた質問してしまってすみません。

お礼日時：2002/05/10 11:55

No.5 回答者： forlent 回答日時： 2002/05/12 00:28

　＃１です。

＞。もし、自国で取引をしたとしたら購入資金の出所、所得税など関係してくるのでしょうか？

　税金関係はよくわからないので、これは私の考えということでお答えしておきます。
　購入資金の出所を調べたりするのは、不正な会計処理をしている可能性を疑われるからです。所得を隠して高価品を購入したり、資産隠しのための名義変更などが常套手段であるためです。
　その不動産売買（取得）に関して、いずれかの日本での所得に疑問点があれば税務署は調査をするかも知れません。ただ、これも必ずするかどうかや他国で取引したような場合にまで立ち入って調査するのかはわかりません。

　税金についての詳細は、税理士会などが行っている税務相談を利用されることをお勧めします。下に記しておきますので参考にしてください。

参考URL：http://www.tokyozeirishikai.or.jp/

この回答へのお礼

わかりました。間違いが無い様に、本人にも伝えておきます。ありがとうございます。

お礼日時：2002/05/13 10:55

No.4 回答者： noname#24736 回答日時： 2002/05/11 06:45

#3の追加です。

>最低の価格のラインとか、いくらで取引したかという証明書類のようなものは必要なのでしょうか？

売買価格が時価よりも著しく低いと、時価との差額が贈与と見なされます。
又、取引価格については、売買契約書を作成しておくことが必要で、それにより売買価格が証明されます。

この回答へのお礼

わかりました。有難うございます。売買契約書が必要なのですね。早速調べてみます。

お礼日時：2002/05/11 22:23

No.3 回答者： noname#24736 回答日時： 2002/05/10 15:10

#2の追加です。

失礼しました、既に担保設定されているのでしたね。
現在の担保が設定された状態での所有権移転になりますから、銀行は関係ありません。

ただ、担保設定されている物件だと、贈与ではなく売買にした場合に相手が了承するでしょうか。

売買にした場合は、譲渡所得が発生しますが、居住用の住宅を売却した場合は、利益から3000万円の特別控除ができる制度がありますから、譲渡所得に対する税金は軽減できます。
参考urlをご覧ください。

参考URL：http://www.sumu2.com/sumai/guide/shiryou/03/033. …

この回答へのお礼

有難うございます。すごく勉強になります。
もし、売買にした場合、最低の価格のラインとか、いくらで取引したかという証明書類のようなものは必要なのでしょうか？

お礼日時：2002/05/10 23:42

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2002/05/10 10:29

1.名義変更（所有権移転登記）については、担保に提供している金融機関が承諾すれば出来ます。

ただ、銀行には代わりの担保を提供するか、新しい所有者（事実上の配偶者）が、その物件を担保に提供しないと、銀行は承諾しません。

2.所有権の移転登記には、いろいろと必要な書類が有ります。参考urlをご覧ください。
手続きはなれない人には手間がかかりますから、司法書士に依頼した方が楽です。

3.所有権を無償で変更すると、贈与税の対象となり固定資産評価額（時価の約70％）で、課税されます。
ただし、婚姻生活が20年以上の夫婦間の、居住用の不動産の贈与では、2000万円までは特例として非課税となっています。この特例を適用するには、贈与税の申告が必要です。

参考URL：http://www.shiho.or.jp/roppoukun-other-002.htm#3

この回答へのお礼

有り難うございます。やはり、贈与税は当然高いですよね。彼らの場合、内縁関係というのでしょうか。また、20年も経っていないので特例には当てはまらないですね。
1.の担保については、新しい所有者が2重にあるいは改めて抵当権の付け直しをしなければならないということでしょうか？

お礼日時：2002/05/10 12:13