区分所有不動産の所有者相違

Question

・区分所有建物の所有者がＡ
・区分所有建物に相応する土地持分の所有者がＢ
・区分所有建物の使用者がＣ

とします。

この場合、ＢはＣに地代請求できるでしょうか？
Ａが所有者ということは登記簿謄本から判明しましたが、商業登記簿を調べると既に２年前に解散している為に存在しません。

ＣはＡの関係者と思われますが、詳細はわかりません。
区分所有建物といいましても単に地下一階の建物の基礎部分というだけで造作物もありません。　

区分建物の謄本を見ると解散前から公的機関の差押が登記されていますが、公売の予定などは未だ判然としません。

semi-zzz · Accepted Answer

#3,5です。

お詫びです。
地用は使用のタイプミスでした。
土地を持ち分に応じてＢは使用する権利があるということで、区分所有建物がある土地を実際はどのように使用できるかはよくわかりません。

＞シンプルにするためにＢを私、と書きました。　申し訳ありません。

＞Ｂは本業の黒字圧縮の為に毎年この１００万近い税金を払い続けるのだと思いますが、将来どのように目論んでいるのかが判りません。

Ｂが質問者でないとすると、Ｂがわざわざ使用価値が薄い土地だけの持ち分を購入したのはなぜでしょうかという質問もありですね。

まずはご自身が書かれているように、黒字を減らすという節税対策の可能性があります。

Ｂは購入しなければ土地だけを単に持っている状態で利用することは難しいので、正常な状態にしたいのでしたら購入する必要があると思います。しかし入札しない可能性もあるということですね。

これは私の勝手な推測ですが、ＢはＡやＣとぐるではないでしょうか？

専有部分がない状態で、土地の権利を使用するのは実際問題難しい状況にあります。つまりあまり価値がない状態です。

ところで、次は専有部分が売却されるようですが、この部分老朽化も進んでいるということで、あまり長い期間の使用には耐えられないのではないでしょうか？　また修繕積立金がないということは、補修をする場合は、専有者同士でその持ち分に応じて、実費精算となります。この費用負担も馬鹿にならないので、入札者はその点を考慮して応じる必要もあります。
さらに、建て替えなど行うと、専有部分を購入した人は、土地の所有権はないので、更地になった後の土地を利用することはできなくなるような気がします（特殊な事例なので推測です）。
つまり、建て替えなど行われると、Ｃが利用している専有部分の購入者は追い出されるのではないかと思います。

そのため、土地の持ち分がない寿命の短い専有部分の価値はかなり低くなります。
抵当権などで予定されている価値を大きく下回れば、競売を行っても債権者は資金回収が不可能となります。つまり競売を妨害しやすくなります。
そしてその部分は未だにＣが利用していますので、競売がなされなければＣはそのまま使用し続けることが可能となり、大きなメリットとなります。
また、競売が成立しても解散したＡに被害は及びません。Ｃは追い出されると思いますが。またＢは現状では利用価値がない土地ですが、資産価値の低い老朽化した専有部分を購入しないで、建て替え以後の土地利用権を手に入れているという将来的なメリットがあります。

ということを推測してみました。

ところで、もう１つお詫びです。
現行の区分所有法では以下のように敷地利用権と専有部分を原則分離禁止としています。そのため管理規約で定めていない限り分離することはできないことになっています。つまり管理規約がなければできないのです。

（分離処分の禁止） 
第二十二条 　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。 

しかし、これは現行の区分所有法上の話ですので、古い物件だと適用されていないかもしれません。
区分所有建物になった時点（２人以上の所有者が現れた時点）の法律を調べる必要があると思います（最終改正は平成１８年ですが、私が区分所有法を勉強したのはもう少し前ですので、その前の改正時点では上記の決まりはありました。いつからこのような内容があるのかはよく知りませんが、最初の区分所有法は昭和３７年につくられています）。

sakuma1026 · Answer

＃１です、概略なんとなく把握できました。

（Ｂが持つことには最も意味が薄いと感じ）とありましたが、
たまに聞く事件物、物件ですね！
事件ものは、リスクは高いけれどリターンも高い、
普通は、事件物は敬遠しますから、ですが利益は普通以上では？

くれぐれも、リスクは高いですから。

semi-zzz · Answer

＃３です。

ちょっとよくわからない点があるのですが、

１）Ｂは質問者ご自身と＃１さんのところに書いてありますが、以下のＢと同一人物でしょうか？Ｂさんは質問者と違うような話になっていますが同なのでしょうか？

＞ちなみにＢの落札価は３５０万円です。　ところが六分の１ながらも固定資産税評価額は３５００万円ですから毎年の税額は１００万円近いと思います。　Ｂは本業の黒字圧縮の為に毎年この１００万近い税金を払い続けるのだと思いますが、将来どのように目論んでいるのかが判りません。

２）普通の区分所有建物の場合、最初の管理規約で土地と建物を分離できるという定めをしておかなければ（特に定めがなければ）、土地所有分のみを売却することができないはずなのですが、この点はどうなっているのでしょうか？
場合によってはその競売自体が無効となる可能性もあります。

なお、建物を所有していないで土地だけの持ち分を所有している場合は、はっきりとはわかりませんが、区分所有法よりも民法の共同所有の土地となってしまう可能性があります。
となると、自己所有分についての土地の地用は、持ち分に応じて自由にできることになってしまうので、問題が出そうです。

３）土地の賃料請求の根拠は何でしょうか？
土地は借地契約があるのでしょうか？　契約がなく単に競売で取得したのなら、何を根拠に請求しようとしているのでしょうか？
区分所有の持ち分だけをもっていても、建物の所有権がなければ、その持ち分を持っているだけの状態であるような気がします。
有効に権利が利用できるのは老朽化や地震により建物が滅失した場合、つまり建物価値がなくなり、土地のみの資産価値しかなくなった場合に利用できるぐらいしか、価値がないようにも思います。

もし、質問者がＢさんならなぜそんなものを購入したのかわかりません。

なお、単に固定資産税などの費用分を請求したいということの場合は、賃貸契約がなくても請求できる可能性はありますが、それはマンション所有者全員に対するものとなります。
なぜなら建物は１つですので、一体として区分所有者全員が持ち分に応じて負担すべきものですし、区分所有法とはいえ、他の区分所有者も共有関係にありますので、第３者に対しては連帯責任が生じると思います。

また管理費などの滞納分は、その所有権を引き継いだ人が引き継ぐと考えるのが普通ですので、管理組合または所有者全員が一度支払い、持ち分以上に肩代わりした分は、あとで新所有者に請求することになるのではないかと思います。

また、＃４さんへの補足を見ると、賃貸関係にはないように思います。
この場合は、使用料などの請求は難しそうです。
なお、そのまま占用し続けるとＣは２０年（または１０年になるかも）で、Ａの専有部分を時効取得できる可能性があります（差し押さえしているところの対応次第）。


＞逆に質問ですがsemi-zzz様がＢの立場であればどう行動されますか？？

私だったら土地所有分だけの競売には先ず参加しません。建物所有権とセットでないと、意味がないように思いますので。
また、そのような状態に陥った場合は、難しすぎるケースですので、弁護士に相談するしか打開できないと思います。
また弁護士に対しては、どのようにすれば早く取り立てができる状態、つまり落札が進み所有者が確定するような状態を作れるかを相談すると思います。

sakuma1026 · Answer

＃１です
（・区分所有建物の所有者がＡ）は、（・区分所有建物の使用者がＣ）
に賃貸していると言うことで
家賃の請求権は、（・区分所有建物の使用者がＣ）に対して（・区分所有建物の所有者がＡ）だけで、

（・区分所有建物に相応する土地持分の所有者がＢ）は、区分所有の割合いだけ土地も所有しているだけで、、（・区分所有建物の使用者がＣ）にたいし、請求権は無関係でない。（複雑な条件ある場合は別）
残念でが、そうなるのではないでしょうか。

semi-zzz · Answer

区分所有建物の登記がされている建物をＡが単独所有していたということなのかな？
状況がよくわかりません。
かなり一般的でないケースのようですから、もっと情報を提示しないと適切な回答は出ないと思います。

ということで、以下は一般論や推測など混じったかなりおおざっぱな回答です。

土地持ち分は専有部分の割合に応じているのが普通ですので、特殊な所有形式のようですね。
また普通は土地の持ち分割合が決められているだけで、どの部分がそれに該当するかという明確な部分はないものと思います。

区分所有建物とは２人以上の所有者がいる建物ですので、その土地も共有部分同様、共同所有されていることが多いです。そのため、Ｂが単独で使用料などを請求するのはおかしいと思います。

普通なら土地を共同所有している形式となりますので、土地の使用料の請求権があるのでしたら、それは区分所有者全員が請求することになり、その請求金額を持ち分割合に応じて配分することになるのではないでしょうか（土地がＢ単独の所有ならあるかもしれませんが）？

逆に言うと土地の持ち分だけ決められているということは、建物所有者が共同で、地代を負担するということになりますので、管理組合など他の区分所有者に対しても地代請求することができると思います。

つぎに、区分所有建物の管理料（地代の支払いがあるのなら管理組合の管理料などから払うのではないでしょうか）などは使用人（一般的には賃借人のことが多い）に対して、請求することはできないとされています。使用人に対して使用料を請求できるのはあくまでそれを使用させている人＝所有権者だけです（つまりＢはＣに対して請求できない）。

競売なり何なりをされるのを待って、その所有者に対して請求するか、区分所有建物全体（管理組合）などに請求する方が妥当ではないかと思います。

質問文を見るとＡに対しては地代の請求権を持っているようですが、どういう経緯で土地と建物の所有権が分離しているのか、なぜＢは地代をＡに対して請求できるのかよくわかりませんが、Ｃに対して使用料の請求権を持つものはその専有部分の所有者だけです。

もしＣから取り立てるとしたら、ＢがＡに対してもつ債権を差し押さえる形で、ＣがＡに支払う家賃などを差し押さえる以外はできないように思います。

でもＡは既に消滅していますので、解散の時点で負債は清算されていると思いますので、過去の債権分は無理と思います。

あとはＣが家賃を支払っている先が所有権を有していると思いますので、それを相手（場合によってはその公的機関かもしれません）に請求するぐらいでしょうか？

なお、登記簿については公信力はないとされています。つまりその内容は１００％正しいという保証はないということです。

moumouclub · Answer

ちなみに、登記は自由なので登記簿が正しいと言うわけではありませんよ。

sakuma1026 · Answer

情報をもう少し入れてください
A=Bですよね？

区分所有不動産の所有者相違

#3,5です。

＃１です、概略なんとなく把握できました。

＃３です。

この回答への補足

＃１です

区分所有建物の登記がされている建物をＡが単独所有していたということなのかな？

ちなみに、登記は自由なので登記簿が正しいと言うわけではありませんよ。

この回答への補足

情報をもう少し入れてください

この回答への補足

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