質問です。平成9年9月新築、地積189m2に木造瓦葺き2階建て(1階83m2、2階43m2)の中古戸建てです。四方を私有地に囲まれたいにょう地にありますが、その一角に市有地があり、そこを家に通じる出入り口にしているようです。
物件明細書の評価額では土地97万、建物288万で合計385万に減価率や修正率を掛けて売却基準価額が設定されています。
また、この物件の固定資産税評価額は土地206万、建物486万で合計692万円程度です。年額固定資産税は約7万ほどです。
物件明細書の評価額385万、固定資産税評価額692万と2倍程度の違いがあります。そこで・・・
(1)なぜ物件明細書評価額と固定資産税評価額に大きな開きがあるのか?
(2)この物件取得後にかかる不動産取得税、登録免許税はいくらになる か?
以上、わかる方よろしくお願いします。
A 回答 (2件)
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No.2
- 回答日時:
不動産業者です。
競売もやりますが・・・まず競売の評価額ですがこれは不動産鑑定士が弾きますが、一般的な手法を用いません。特に建て付け地は、建物が建っているが故の地上権割合など加味し算出しますので、実際の評価とは全く違うと思ってください。(簡単に言うと建物が建っている以上そのままでは他の用途に利用できないことへの評価の減額を行う)
マンションや更地などは実勢価格から減価率で計算しますので、取引価格と同様の計算となります。
但し、競売の場合評価を出して、最後に競売による特殊事情で40%程ざっくり評価を下げます。それが、最低価格となるわけです。
まあ競売の評価はあまり実際の取引とは違うところで計算されていると思ってください。
固定資産税の評価は土地は地価調査を元に判断され上下します。しかし古くからあった土地などは都市部でも意外と評価が安かったりしますよ
建物は新築時の評価額から経年で償却していきます。土地も建物も評価替えは3年に一度です。
こんなつたない説明でわかりますかね??
尚登録免許税ですが、競売の場合移転は2%です。
692×2%=138400円に抹消分土地建物1筆づつであれば+2000円で
登録免許税は140400円
尚、住民票を移動してしまえば得租を使えますので建物分は安くできます。
取得税は住所を移動すれば、0円
そうでなければ、土地206÷2×3%=30900円
建物486万×3%=145800円 合計176700円です。
ご参考まで
回答ありがとうございました。農村地域の結構な田舎で、しかも地積もそれほど大きくないのに、固定資産税が他の競売物件に比べて高い印象をもったため、質問しました。だいたい、これぐらいの(田舎の)地域で200m2に満たない土地建物なら3.5万~4.5万くらいが私の住む地域では多いように思います。
土地建物は3年に一度の評価替えとのことですので、土地は別にして建物は減価するわけですから、基本的には固定資産税は3年に一度下がると考えてよいのでしょうか(地価上昇はないものとして)。
取得にかかる費用はだいたい20万くらいを見積もればようさそうですね。わかりやすい回答ありがとうございました。m(._.)m
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