分筆するのですが・・・

150坪の土地を、3人で分筆をする事となりました。

そこで分からない事があります。

1.既存建物があっても、分筆はできるのか？

1区画は問題ないのですが、残る2区画分が、持分を守る形で、境界を引こうと思うとすると。既存建物があるため、もしかしたら境界線が既存建物の中を通る形になるかもしれませんので、その場合、またぐ形でも分筆はできるのか？

2.上記理由で2区画分が不可の場合。　既存建物が無い1区画分は分筆して、残る2区画は、持分をそのままにして、分筆しないでもおけるのか？

No.1 ベストアンサー 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2004/07/07 11:03

こんにちは。

不動産登記は「土地の登記」と「建物の登記」に大別されます。
土地と建物はあくまで別の不動産です。

１.建物の存否・形状・所有者などに関係なく分筆登記は可能です。

２.よって建物を横切るような境界線を引くことになる分筆登記も可能です。

たぶん、３人で共有（持分で登記されている）の土地を３分割にして、それぞれ単独所有とすることを目的としているのだと思います。このような手続きを「共有物分割」と言います。分筆完了後、共有物分割という原因で所有権の移転（整理）をしてください。

あるいは、３人で相続をする予定の土地の分筆なら、「相続人全員」が申請人となって「被相続人名義のままで」分筆登記を行って、その後に、相続を原因とする所有権移転を行ってください。

分筆の手続き（測量、境界確認、申請など）は「土地家屋調査士」が、所有権移転登記は「司法書士」が代理します。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/07/07 17:01

既存建物があっても、分筆はできますが、分筆後の筆を持った土地所有者と、その上の建物の所有者との間で、土地の利用権の約束をしておいて下さい。

そうしないと、土地所有者が単独で土地を売却すれば新土地所有者と建物所有者との間で争いが起こる可能性があります。
分筆したため２つの土地にまたがるようなら、なおさらのことです。
なお、上記のように、どのようにでも分筆登記はできますし、建物の部分だけ持分登記も可能です。
この場合も、土地所有者と建物所有者との間で土地の利用権（賃借や使用借権）の約束をしておくべきです。

No.2 回答者： ta-chi 回答日時： 2004/07/07 12:00

悪徳不動産屋です。

分筆は問題なくできます。
注意点は建物登記です。
例えば、元地番が100-1とし、3つに分筆するとすれば仮に100-１、100－２、100－３の地番が付いたとします。
建物登記は、何も指示しなければ100-1の親地番に登記されてしまいます。建物が有る無では、固定資産税も変わってきますし、良く相談いした上で登記してください。