不動産業者が売主の場合の瑕疵担保責任

いつもお世話になります、質問させてください。

不動産業者が売主の場合、瑕疵担保責任を２年は負わなくてはならないと勉強いたしました。
そこで現実的な取引ではどうなされてるのか知りたいのですが、業者が中古一戸建を建物ボロボロのままで売却する場合は、どういった対処をしているのですか？隠れた瑕疵でなくなるように、全て調べ上げるのですか？それとも土地のみの売買にして、建物は使えませんとでもいって売るのでしょうか？

実際どのようになされてるのか疑問に思い、質問いたしました。
御教授お願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/06/16 12:09

＞業者が中古一戸建を建物ボロボロのままで売却する場合は、どういった対処をしているのですか？

比較的綺麗でもボロボロでも、中古の一戸建てを「生活する為の一戸建て」として売却する場合には、最低限生活できるように手入れをしてから売却します。そのままで十分使える場合には、特に手を入れないこともあるでしょう。これは中古車でも古本でも理屈は同じです。

＞隠れた瑕疵でなくなるように、全て調べ上げるのですか？

ご指摘のように、不備があってもそれをきちんと告げていて、買主も承諾していれば「瑕疵」にはなりません。そういう意味では手入れをしない箇所については予め説明し、納得して貰ってから売るという事もありますが、あまりアレコレと問題があると誰も買いませんので、この対応を全面に出すという考え方はあまり無いです。

＞それとも土地のみの売買にして、建物は使えませんとでもいって売るのでしょうか？

これは売主買主間での契約条件の話です。生活する為の一戸建てを買う人間に対して、売主の業者が「使えません」という前置きをすれば良いということではありません。契約目的として解体前提、建替前提、そして建物無償というような、「土地売買」であることが明白であれば、瑕疵担保責任は建物まで及びません。

＞実際どのようになされてるのか疑問に思い

実際のところは、建物を使う前提で売却する際は、2年以内に瑕疵が発覚すれば修繕に対応するのもやむを得ないというスタンスでやってます。都合よく逃げられるものではありませんし、これは宅建業を行う上で（一般人に売却する上で）の一つのリスクです。

この回答へのお礼

親切なご回答ありがとうございます。
建物について責任を負わないならば、それを明白にする必要があり、多少の修繕であれば応じているというのが現状みたいですね。
大変わかりやすく、勉強になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/06/21 11:48

No.2 回答者： anamato 回答日時： 2008/06/16 12:30

No.１さんの仰る通りだと思います。

＞業者が中古一戸建を建物ボロボロのままで売却する場合は、
↑これは、多分、土地の売買契約にするのではないかと思います。
売買土地上に建物○○坪の建物がありますが、土地売買に付き、建物の瑕疵担保責任は負わないものとする。みたいな特約を付けるかも知れません。

ようは、売買契約書が土地建物か土地のみかでしょうね。それによって、
瑕疵担保責任が付くか付かないかでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
土地のみの売買契約書にする場合は、建物を壊す必要（滅失登記も）がありますよね。
やはりそのほうが無難ですね。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/06/21 11:50