公図と登記簿の面積

登記簿の面積と実際の土地の測量図の面積は若干測量の方が量が多いもののある程度（誤差は10％以下）整合性があります。
しかし、公図を見ると現在の地形より小さく見て取れ、お隣から当方の敷地に自分の土地があると主張されています。現時の地形となってから既に20年以上経過しているのですが、現在お隣は自宅取り壊しの準備をしている為、何か準備中に気付いたのだと思います（お隣は何十年経過していても関係ない！！と何故か自信満々です）
お隣の主張を受け入れると当方は登記上の面積よりも小さくなってしまい、納得がいきません。又、敷地内の水路（現在は形跡なし）についても関係ないですが「お前は違法なことをしている。国有地に家を建ててはいけないのだぞ！！」と指摘されており、これについて対応する必要はありますでしょうか？宜しく御願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/02/06 19:25

>>登記簿の面積と実際の土地の測量図の面積は若干測量の方が量が多いもののある程度（誤差は10％以下）整合性があります。

　この誤差のことを公差といいます。公図の精度区分によって誤差も変わってきます。
簡易面積公差計算
http://www.2201a.com/zeikin/keisan/kousakeisan.h …

　公図等を取り寄せ、法務局の担当官にその地域の公差がどのくらいか確認してください。その公差範囲であれば測量結果はそのまま使えますが公差の範囲を超えていると地籍更正をしないといけません。
　境界を確定するときは公図、地籍測量図等で公図転写をし、過去の境界杭等を確認し、最後は当該地の周りの所有権者が承諾して初めて決まります。一人でも境界に承諾しない所有権者がいると境界は確定しません。承諾したくないのならば記名押印しないことです。
　なお、押印しなくとも立会い者の欄に記名すれば承諾があったものとして法務局に地籍更正、分筆等の手続きをするものもいますので注意してください。

　敷地内の水路ですが、現在使われていない水路は財務省で管理しています。水路の払い下げをお願いするときは、まず、市町村に確認しそのうえで財務省に払い下げをお願いしてください。手続きは市町村に確認したときに確認してください。
　法定外公共物（使われなくなった旧里道、旧水路）のパンフレットのアドレスを一応書いておきます

http://www.mof-chugoku.go.jp/kokuyu/kansou/kouny …

No.3 回答者： superuser 回答日時： 2007/02/06 10:36

なかなか厄介な問題に巻き込まれてしまったようですね。

２０年以上、現況のままであったということであれば、あわてることはないと思います。相手の主張を受け入れることはしないでください。
私だったら、もうしばらく相手の出方をみてから考えます。

No.2 回答者： T0MT0M 回答日時： 2007/02/05 13:30

まずあなたがやるべき事は、

>実際の土地の測量図
これがどのような経緯で作成された物かを確認すること。

>公図を見ると現在の地形より小さく見て取れ
公図が、昭和40年代以降に実測して新たに作られたり、土地改良などで作られた物でない場合（もっと古い物を継承している場合）、公図上で測った面積と登記簿の面積があわないというのはよくある話。

>お隣の主張を受け入れると当方は登記上の面積よりも小さくなってしまい、納得がいきません。
これも悩ましい話でありまして、境界査定をやって実測すると、登記簿の面積をとれないというのも、ありうる話で。逆に登記簿より多いというのもありますし。じゃあ、その分お隣が多いかというと、お隣もやっぱり少なかったりして・・

弁護士や土地家屋調査士さんにご相談されてみるのも宜しいかと思います。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/02/05 13:15

基本的には取得時効の話ですね。

何十年も気がつかなかったとのことなので、善意１０年または悪意２０年の取得時効が考えられます。弁護士にご相談下さい。

水路についても痕跡もない状態で２０年以上経過しているのであれば多分取得できると思いますがこちらは役所にて手続き下さい。役所で手続きできない場合には裁判して取得することになります。