踏み倒されないためには？

大家をしています。
今回、退去した借主に修繕費を請求することにしました。
請求する項目は、原状回復以外の借主の不注意部分です。
(結露を放置したことによるカビだらけのクロスやクロス下のボード交換代）
そこで、請求方法について悩んでます。

借主側がいくら負担するかが決定した場合、できるだけスムーズに(？)支払いしてほしいのです。
金額交渉がうまくいかなかった場合、裁判も考えています。
先週時点で借主は、分割で払う『かも』しれないと言っています。
でも、今までの借主の性格から拒否や滞納が予想されます。
現に、ここ最近は連絡が取れません。
拒否されたり滞納した場合の、一番効果的な修繕費の回収方法は何でしょうか？

確実に踏み倒されない方法というものはあるのでしょうか？

No.4 回答者： mu128 回答日時： 2007/04/07 15:46

保証人の連絡先がわかっているようでしたら、そちらへ連絡されても結構ですよ。

借主にとっても、迷惑はかけられないと考えていると思いますので、留守電に「保証人にも連絡してみます」と入れておけば、それも効果的なものだと思いますよ。

管理会社は、交渉方法によっては余計にトラブル可能性はありますね。交渉もその方法はもちろん、運やタイミングもあり、非常に難しいものです。相手方に納得してもらうためには、相手方の言い分も聞くのは大切なことです。あまり一方的に言い過ぎると相手は余計に引いてしまいます。対等な立場で交渉してみて下さい。

それでも、こちらの質問でも多いのですが、かなり借主が保護されていることは事実です。本当に裁判になっても、質問者さんが思っているような金額を請求できるという可能性は少ないかもしれません。（これは入居者負担だろと思っているものでも、当然には取れないという考えが主流です）そのためにも、借主との直接交渉の場で、いかに入居者に過失があったのかを説明し、納得させることが重要です。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
保証人への連絡は、借主の態度次第で決めたいと思っています。
もちろん、連絡の前に保証人に言うことを借主に伝えるつもりです。
保証人は奥さんの親だし、もしかしたら借主には効果的かもしれません。

「対等な立場での交渉」には、気をつけます。
借主の性格上、何が起きるかわからないので(苦笑)。

確かに最近は、敷金返還問題などよく聞きますね。
今回の借主に関しては、今までの入居者と違いとてもだらしなく、結露放置どころか、カビが発生しても４年放置でした。
よって、貼っているクロスの下のボードの部分までカビでヤラれちゃいました。
借主は普通に住んでいたと一点張りですが、契約書にも結露への注意はきちんと書いてあります。(地域的にも結露が発生しやすいので)
このようないきさつなので、修繕費全てをこっちが払うということにはならないと思っています。
最悪、少しでも払ってくれれば、と思っているところです。

お礼日時：2007/04/08 02:20

No.3 回答者： mu128 回答日時： 2007/04/07 09:39

どのくらいの期間、連絡が取れないのでしょうか？　すでに、借主は逃げてしまっているのではないでしょうか。

パターン的には、そのまま連絡が不通になって終わりということになりそうです。

管理会社はいないのでしょうか？　また、連帯保証人は？　実家はどうでしょう？
勤務先がわかっているのでしたら、すぐにでも連絡をとってみた方がいいかもしれませんね。（その時は、絶対に補修費用を・・・ということは他人には言わないようにして下さい。）

金額はどのくらいなのでしょうか？　裁判も考えるくらいの金額なのでしょうか？　私も経験ありますが、請求する側にとっては行方不明になった借主を追いかけることは非常に困難です。実家が遠くてそこまで行くのに採算が合わなければ諦めることもありました。（高額の場合は行きましたが）実家がわからない・住所不定の場合ですと、ほぼ回収は無理です。諦めてしまうことを覚悟しておいた方がいいかもしれません。

保証人がいて、その人と連絡がとれるのでしたら、少し期待がでてくるかもしれませんが・・・。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
連絡取れない期間は１週間くらいです。
管理会社は、私と借主で直接話をつけてくれと言っています。
最初は管理会社が間に入ってやり取りをしていましたが、何故か(笑)余計トラブルになったので、直接連絡するようになったのです。
連帯保証人は借主の奥さんの親で、奥さんの実家の場所は知っています。連絡先も知っています。

修繕は数日後には終了するので、また連絡とってみようと思います。
交渉が不可能だったり、話がこじれたら裁判することにします。

余談ですが、前回借主と連絡が取れたときは、留守電に「裁判」ということを入れたので慌てて言い訳の電話が来ました。
もしかしたら、また裁判の話題を出したら慌てて連絡が来るかもしれません・・・

補足日時：2007/04/07 14:22

No.2 回答者： n_kamyi 回答日時： 2007/04/06 18:32

金額と支払方法を確定して、公正証書にすることです。

遅滞あるときは、全額一括払いとして、支払いできない場合は強制執行をします。と公正証書にあれば、確定判決と同じ効力を持ちますので、速やかに強制執行に移行できます。

もちろん、銀行口座や勤務先を押さえておかなければ絵に描いた餅ですが。。。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
強制執行ができれば安心ですね。
問題は銀行口座・勤務先です。
借主は職を転々としているため、現在はどこへいるのか不明です。
もし連絡がついた場合、聞き出すことはできるかもしれませんが、その職場にずっといるかどうか・・・

公正証書についてですが、証書作成時に借主側も参加しないと作成できないと聞きました。
聞いた話なので正しいかはわかりませんが、その点はどうなのでしょうか？

補足日時：2007/04/06 21:20

No.1 回答者： jurisprudence 回答日時： 2007/04/06 18:19

敷金は返還してしまったのですかそれとももう充当済みですか？

それによってアドバイスは変わります。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
敷金は頂いておりません。
なので、今回借主の過失で修繕が必要となったので、大工さんの出した見積りをそのまま借主へＦＡＸしました。
借主は「分割で払うかも」という曖昧な言い方ではありましたが、払う意思が少しでもあるのかと、私は思っていました。
ところが最近連絡が取れなくなってしまった次第でございます。

補足日時：2007/04/06 21:04