土地と建物の名義が別人の不動産について

詳細は省略させていただきますが、現在住んでいる家につきまして、相続の関係で土地の名義が私の夫、その上に建つ家屋の名義が親戚のものになっております。先日その親戚から弁護士を通じ、「契約書」が送られてきました。
以下の2点についてご回答お願い致します。

１、「売却は一括して行い、諸費用を控除した残額を2分の１ずつ所得する」とあるのですが、建物の価値は今後下がっていくのに、土地の名義者である夫はずいぶん損をすることになりませんか？

２、この契約書の契約者は私の主人と叔父なのですが、今後この二人が死亡するなどした場合、この契約内容はそのまま各人の相続人にそのまま引き継がれるのでしょうか？それともこの契約は無効となり新しい契約を結ぶことになるのでしょうか？

以上、よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： monte2006 回答日時： 2007/04/13 03:52

１）土地と建物の所有者が違う場合で、建物の登記がなされている場合、

建物には対抗要件を持った借地権があります。

簡単に言うと、借地権は最初の期間が30年、更新が20年と言った具合で、土地の所有者の自由にならなくなります。

逆に言うと、建物所有者は土地を使用する権利がありますので、これに評価がつきます。
いわゆる「借地権割合」です。

売却の場合、土地の価額の相当部分が、建物に帰属・移転すると言うことになります。

単体で土地・建物の評価をした場合に比べ、売却の場合、建物の評価が上がり、土地の評価が下がるということになります。

一度、専門家（不動産鑑定士あたり）に評価額を出してもらい１／２が妥当かどうか判断する必要があります。

２）相続されると当然、相続物件に関する契約事項も随伴します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
言葉の足りない質問に対し、知りたい情報を分かりやすく頂戴し有難く存じます。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/04/13 10:23

No.6 回答者： outerlimit 回答日時： 2007/04/13 11:03

何日か前に

相続で車の所有権を移転したが、廃車しようとしたら陸運事務所から、相続関係を示す戸籍の呈示を求められた
と言う質問がありました

相続で所有権変更の手続きをした　と思っていたのが間違いで実際には使用者の変更だけの手続きしかなされていなかったようです

質問の件も　同様の勘違いが無いか確認が必要です
＞相続の関係で土地の名義が私の夫、その上に建つ家屋の名義が親戚のもの

相続に関することは、ご主人が掌握されていることと思います、ご主人に相談してください

はっきり判らない場合は管轄の法務支局へ行き、相続による所有権移転登記が確実になされているかを確認します
これは　登記簿を閲覧すればわかります　が　謄本を取得しておかれるのがよろしいでしょう

少なくとも　ご主人とその親戚の間で　相続財産に関する分割協議がなされていなければなりません（親戚とありますが、親の遺産であれば、ご主人の兄弟姉妹に限定されます）

質問のことよりも、相続に関することの確認が急がれます

契約書への対応は、相続関係の状況がはっきりつかめない限り判断できません

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
相続関係はクリアしています。
言葉足らずで失礼致しました。

お礼日時：2007/04/13 11:08

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/04/13 08:35

ご質問の意味がよくわかりません。

土地の所有権は「私の夫」ですよね。
それで、その上にある建物名義は「親戚のもの」で、
その「親戚のもの」から、「土地と建物を第三者に売却して、その代金を2分の1づつとする。」と云うことですか ?
次の2、では、契約が「私の主人と叔父なのです」と云うことから上記とは違うようです。
後段の「契約は、そのまま相続するか」は、原則としていそうなりますが、争いがあれば変わってきます。当然には無効とはなりませんが。
いづれにせよ、契約は双方が納得しなければできません。
全体的にみて、私の予感では、夫が、その建物所有者を相手として建物収去土地明渡訴訟ができそうです。
何故なら、土地と建物の関係で賃貸借関係がないように思います。
それならば、もともと土地を利用する権利はないからです。
法律上の使用貸借関係ならば、今回の契約は断固として断るべきです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
言葉が足りず失礼致しました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/04/13 10:15

No.3 回答者： noname#26883 回答日時： 2007/04/12 22:56

建物の所有者に地上権が発生すると思うんですが・・・建物の貸借契約をして毎年借家料を払って行けば、売却時に２分の１ずつ分け合わなくてもいいと思うような気もします。

現時点においての建物の評価額がわからないので買取価格が不明ですがその親戚から建物を購入することは不可能なのでしょうか。早急に、弁護士に相談された方がいいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/04/13 10:29

No.2 回答者： outerlimit 回答日時： 2007/04/12 22:20

土地はご主人の所有で

建物を借りているだけですから　これからも住み続けるのならば建物の貸借契約を行うだけです

その契約書がどのようなものかはわかりませんが、相続が決着し登記が済んでいるのならば、質問者の危惧の通りです　親戚が一方的に利益をえます
相続のこととその契約書の内容をよく確認してください

２ですが　契約書に契約当事者が死亡した場合、その契約は打ち切りになることが明記されていない限り、相続人に引き継がれます

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/04/13 10:32

No.1 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/04/12 22:18

１についてはどんな状況がまったくわからないので省略します。

２　契約はどちらかの相続人が相続放棄しなければ相続人に引き継がれます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
言葉が足りず失礼いたしました。

お礼日時：2007/04/13 10:33