分筆と建蔽率

姑の名義の土地に住んでいます。
いずれ　土地を等しく二分割したいと姑は言います。
建物がすでにあり、わけるとすると　片方は建蔽率を上回ってしまいます。等しく分けることができますか？（分けようとする境界線上には建物がない状態です）

No.3 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/06/15 18:17

>等しく分けることができますか？

登記上の分筆自体は可能です。

しかし、分筆後に更地側に建物を建築するための建築確認申請を出したところで引っかかります。旧建物が既存不適格（つまり建ぺい率オーバー）とならないことが絶対条件となりますので、分筆後の出来た更地に建物の建築が出来なくなったり、制限を受けることになります。

この回答へのお礼

とてもよくわかりました。どうもありがとうございます。

お礼日時：2007/06/16 20:50

No.6 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/06/16 23:59

＞その分けた更地は何年たっても　人手に渡っても規制をうけるのでしょうか？

建築確認を受けるにあたっては、その建物の敷地範囲を明確にする為の図面等が必要となるわけです。
既存建物の建築時において、一体の敷地として申請されていれば、分筆しても他人に所有権が移っても、一体の敷地から外れるというわけではありません。
建築というのは、建築主（建物所有者）と土地所有権者が必ずしも一致しなければならないという決まりがあるわけではなく、権利関係と建築確認等とは分けて考える必要があります。

何年たってもというのは、例えば50年後、100年後のことまではわかりませんが、確認申請の記録が残っている限りは、その土地を重複して建築敷地として申請することは難しいと考えておいた方が良いでしょう。

分筆して土地の一部を建築敷地から外しても、既存建物の建蔽率や容積率、道路接道などが適法に保たれるならば問題はないのですが、今回はそういうわけでは無さそうなので。

詳しくは、役所の建築指導課に相談してみてください。

この回答へのお礼

　なるほど、建築物と土地は別ですね、どうもありがとうございましたした。　

お礼日時：2007/06/18 09:19

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/06/15 20:27

建築当時には法規に適合していたものの、「その後の法令改正によって」現在の規定には適合しない状態となったものが 「既存不適格建築物」 です。

この回答へのお礼

有難うございました。

お礼日時：2007/06/16 20:58

No.4 回答者： mst2007jp 回答日時： 2007/06/15 19:07

分筆してからどうされるんですか？差し支えなければ教えて下さい。

場合によっては分筆する必要はないかとも思えます。姑さんの性格上とかであれば別ですが…。

この回答への補足

姑自身が亡くなった後、嫁に行った長女（すでに後家ですが）に残したいと考えて言っているのだと思います。大変心配性なもので。

補足日時：2007/06/16 20:51

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2007/06/16 20:56

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/06/15 18:07

>建物がすでにあり、

既存建物が存在するので敷地をヨーカン切りしても今は無理ですね。
2等分して将来的にその敷地内の建ペイ、容積で建築するしかありません。
曳屋すれば別ですよ。

この回答へのお礼

ありがとうがざいます。曳屋は大変そうですね

お礼日時：2007/06/16 20:48

No.1 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/06/15 17:40

分けるというのは分筆登記するということですか？

理屈の上では建物が有ろうが無かろうが分筆は可能です。
但し、その敷地を一体として既存建物が存在しているわけですから、分割後に建ぺい率オーバー、その他が不適格物件になるようであれば、建物が存在しない土地を新たな建築敷地として建物を建築することは不可能と考えておいた方が良いです。

つまり分けることは可能だが、それは権利関係上で分けるというだけの話であり、実質的には一体の建築敷地に他ならないということです。

この回答へのお礼

わかりやすい回答有難うございます。
新たに建築するとき問題になるということですね。
その分けた更地は何年たっても　人手に渡っても規制をうけるのでしょうか？

お礼日時：2007/06/16 20:36