マンションの敷地内にある車庫の土地の登記

Question

先日、中古マンションと敷地内にある売主が使用権を持つ車庫を購入しました。
車庫は未登記なので権利書はないといわれました。　管理事務所と区役所の税務課に所有権移転届と、未登記家屋名義変更届を提出しました。

車庫を使わないので、同じマンションの住人に売ろうとしたところ、法務局で調べたところ建物は未登記だが、土地が前の売主の名義で登記されているのでおかしいといわれました。　　　
マンションと敷地内にある車庫の登記、売買などは、どう考えればよいのでしょうか。

takkan39 · Accepted Answer

前の売主とは、あなたが購入した売主でしょうか？
それによって回答が変わってきますが、購入元の売主として回答します。

まず、当事者間で使用権の意味を確認することです。
賃借権なのか、所有権なのか。
所有権であればあなたが自由に処分できますし、売主も登記をあなたの名義に移転する義務を負っています。
具体的には、車庫土地についてはあなた名義に所有権移転登記をし、
車庫建物については売主で表題登記及び所有権保存登記した後にあなたに所有権移転登記します。

賃借権であれば、あなたがその賃借権を第三者に譲渡するには売主の承諾が必要です。
当然所有権は売主に属したままです。

あなたがその使用権を所有権だと思っていたのに、売主はただの使用権（賃借権）という認識だったとすれば、錯誤無効を主張して契約が無効であったとする事が出来ます。
ただし相手が争った場合はあなたに錯誤についての立証責任があります。

tk-kubota · Answer

車庫が未登記と云うことですが、登記することができるかどうかが問題です。
もともと、買う時点で「使用権」と云うことなので、登記することができない「共用部分」であると考えられます。そうであるかどうかの調査は、そのマンションの管理規約を見ればすぐわかります。
共用部分であったとすれば、土地の所有権は持分で登記されているはずなので、使用権を買う時点で土地の持分だけは移転登記すべきでした。
今からでも遅くないので、その相続人にお話しになり登記してください。
その車庫が、共用部分ではなく専有部分だとすれば、未登記と云うことは考えられません。何故ならば、マンション新築時に専有部分は全て登記はしてあるはずです。1戸だけ残していることは考えられません。
以上で「使用権」・「土地が前の売主の名義で登記されている」などから推測して、上記であると確信します。

southwest#2 · Answer

よく解らない話ですね・・。

中古マンションを購入した、とありますので、一般的にはマンションの敷地については全区分所有者での所有権共有、もしくは（所有権）敷地権持分という形で建物とセットで取引していると思います。

で、それは良いのですが「敷地内の車庫」というのと、その車庫部分の「土地が売主名義になっている」という部分がよく解りません・・。
車庫部分の土地はマンションそのものの敷地とは別の扱いになっているということなんでしょうか？

管理会社がいるならば、管理会社に聞けばある程度把握しているはずだと思いますので、各土地とその権利形態に関してよく聞いてみましょう。

chie65536 · Answer

物件は
・マンション（建物）
・マンションの敷地（土地）
・車庫（建物）
・車庫の敷地（土地）
の４件あったにも関わらず、質問者さんは「マンションの敷地（土地）と車庫の敷地（土地）は、一筆で登記されてる」と勘違いし
・マンション（建物）
・マンションの敷地（土地）
・車庫（建物）
のみを登記変更したのでしょう。

「構造上、１つの塀で囲まれた、１つの敷地」であっても「登記上は別々の土地」だったのです。

質問者さんは、車庫部分については
・車庫（建物）
は自分に登記変更しましたが
・車庫の敷地（土地）
は登記変更し忘れています。

もしかしたら「車庫の敷地（土地）は購入した事になってない」かも知れませんので、今一度、売買契約書などを確認して下さい。

マンションの敷地内にある車庫の土地の登記

前の売主とは、あなたが購入した売主でしょうか？

この回答への補足

車庫が未登記と云うことですが、登記することができるかどうかが問題です。

よく解らない話ですね・・。

物件は

この回答への補足

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