住宅ローンの審査 （親子間売買について）長文です

このたび実家の小売店の経営が厳しく、長男である私が親の住宅ローン
を引き継ごうと考えています。
そうなればかなり親が楽になり経営が続けていけ残りの債務を支払う見込みがあるためです。
（現段階では親は返済が滞っている状況ではありませんが
　今後のことが予測される前提でのお話です）

そこでお伺いしたいことは私の審査が通るかということです。
以下の条件で審査が通るかを教えてください。
親子間売買は難しいことや親が子へ贈与した場合贈与税がかかること、
親子間売買の場合は業者を仲介させるということは十分に理解した上で
又メインバンクには審査さえ通れば親子間売買を承認するという
お話を頂いているという前提です。
（ただ、詳細は銀行にはまだはなしておらず、審査、借り入れは来年を
　予定しています。）

(1)親には住宅ローン1500万円以外に約1700万円の借り入れがあります。
　そのうち住宅ローン1500万円を私が親子間売買で
　ローンを引き継ぐ場合、
　親の負債は私の審査に影響するか？
　また親は3年前に債務整理（特定調停をしている）

(2)親の住宅ローン以外の債務1700万円の内　500万円は
　私が連帯保証人になっておりこれは本年度中に一括弁済し、
　他に保証人にはなっておりません。
　ただ以前私はこれ以外に上記1700万円の債務のなかの内
　800万円の保証人になっていましたがこれは奇跡的に債権者より
　錯誤が認められて保証人抜けることができたという経緯が
　ある。

(3)実家の査定は不動産会社の査定で1200万円～1500万円です。

(4)現在、私の年収は800万円
　連帯保証人の支払いを終わらせた段階で貯蓄は1000万円
　近くあります。

(5)連帯保証人になっている事を除けば私の債務は全くありませんし
　今まで債務整理したこともありません。

＊住宅ローンを組むには問題ないと思いますがもし金融機関に
　精通している方がおられましたら教えて下さい。
　特に(1)と(2)が気になります。

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2007/08/31 14:02

> 住宅ローン1500万円を私が親子間売買でローンを引き継ぐ場合、

> (3)実家の査定は不動産会社の査定で1200万円～1500万円
銀行がいくらで査定するか判りませんが、担保不足として不可の可能性があります。

> 貯蓄は1000万円近くあります。
頭金を入れて、1000万円程度にする必要があると思います。
築年数によっては土地代のみとしての担保価値しか認められない場合もあるし。

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2007/08/29 17:44

以下、あくまでも質問の条件に沿っての回答です。

(1)親子間での物件売買を絡ませる以上、住宅ローンを引き継ぐのではなく、質問者名義で新規に住宅ローンを借入する、という構成です。よって売却する側の信用状況が問題になる事はありません。

(2)但し、自宅に別口の事業借入の担保設定が無い事、質問者自身が居住する、といった当然に要求される前提条件がクリアされていることが必須になります。

(3)年収から見て返済比率は十分クリアできそうですので、後は物件に対する銀行・保証会社側の担保評価と借入希望額の具合で、当初投入すべき自己資金として一定額を供出すること（ローン金額を抑える）、或いは質問者自身が保証している借入件別を事前返済することが条件になるかもしれません。

(4)蛇足ですが、質問者のご理解の通り家族間の負債の圧縮を目的に、必要性のない所に住宅ローンを介在させる、というスキームは取り上げが難しい、という点はご理解下さい。一般的には、「父親が物件を市場で売却して借入を返済する・質問者が別途自宅を購入する」という構成の方が極めて自然な流れです。

この回答へのお礼

参考になりました。
わかりやすい説明、ありがとうございます。
今のところ諸費用は別で1500万円を親子間売買しようと
思います。　高額な住宅ローンを組むより将来的に
リフォーム、建て替えを考えたほうが経済的にも楽だと思います。
銀行には親子間売買は承認していただいていますが
上記　状況から審査に関して気になりました。
又　何かあれば教えてください。

お礼日時：2007/08/30 22:44

No.1 回答者： oska 回答日時： 2007/08/28 23:35

親子間の不動産売買は、正式な売買契約書（公正証書化）があれば大丈夫です。

この売買契約書があれば、住居の「売買による所有権移転登記」が可能です。

＞ローンを引き継ぐ場合、親の負債は私の審査に影響するか？

親の借金は、問題ありません。
要は、あなたがローンを払える能力があるか否かです。

＞私が連帯保証人になっておりこれは本年度中に一括弁済し、他に保証人にはなっておりません。

連帯保証人・保証人としての義務から解放されていれば、問題ありません。
連帯保証人・保証人が続いていると、審査は厳しいでしよう。
景気が良くなったと政府は公表していますが、不景気から抜けていない法人・個人の方が多いのです。審査は、未だ厳密に行っています。

＞連帯保証人の支払いを終わらせた段階で貯蓄は1000万円近くあります。

先ず、頭金を５００万円として１２００万円を借り入れた方が確実ですね。
対象不動産評価額が１２００から１５００万円なので、これだと諸費用を含めても無難なせんだと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりすみません
ありがとうございました。
銀行にも同じようなことを言われました。
あとは私が支払えるかどうかですね…
まだ時間があるので色々考えて見たいとおもいます。
又　色々教えてください。

お礼日時：2007/08/30 22:48