離婚して土地建物の名義変更

土地建物を離婚したので俺から元奥さんに名義変更しようと思います。
まだ支払いが銀行から約１千万円、（20年）公庫から約７００万円（１５年）あります。固定資産税は年７万円です。これを名義変更しようと銀行に聞いたら正社員でないと借り換えは出来ないと言われました。他の銀行で出来ないかと思ったのですが年齢的に無理です。
それで支払いは元奥さんがして支払いが終わったら名義変更する為の契約書を作ったらと思ったのですが、これは可能でしょうか？
私は3年前に離婚しました。年は４８歳、正社員として川崎で働いてます。支払いは現在自分が全部払ってます。土地建物は埼玉にあり　別れた奥さん（４７歳）と子供とおばあちゃんが住んでます。元奥さんは契約社員で収入は総支給月３０万です。勤続年数は一年。
　

No.2 ベストアンサー 回答者： 53r 回答日時： 2007/12/12 14:42

現状は、土地建物の名義が質問者様で銀行と公庫の住宅ローンの債務者も質問者様だということでよろしいでしょうか？そして今現在は質問者様がローンを支払っているということですね。

住宅ローンの残債が残っている場合に離婚に伴い名義変更しようとすると、「無断で名義変更すると残債全部を支払ってもらうことができます」という旨の契約条項が問題になってきます。

それで、銀行に相談すると、住宅ローンの借り換えもしないと駄目です、でも、奥様には債務者能力がないので借り換えはできません、ということにたいていはなります。

元夫に信用が無ければ、銀行には内緒で名義変更をしてしまうということもあります。もちろん、契約違反ですが。

今回は、元夫が質問されているわけですから、将来必ず名義変更に協力されるのですから、完済後に名義変更をされたらよいでしょう。

現在交わす契約書ですが、財産分与協議書ということになります。離婚に伴う財産分与として土地建物を元妻の名義にするという契約書です。
その契約条項に
（１）住宅ローンの残債を今後誰が支払うかの条項
と、
（２）当事者は、住宅ローン完済後に所有権移転登記手続きを協力して為すものとするというような条項
を入れてください。

（１）につきましては、今後奥様が住宅ローンを支払っていくということにした場合、元夫元妻間では約束が有効ですが、銀行は承諾していないわけですから、元妻が支払を滞らせた場合、当然、銀行は債務者である元夫に請求することになります。

　ただ、質問文からは、現状がどうなのか、これからどうしたいのか、いまいち、明確に理解できませんから、できれば、お近くの司法書士に相談して、契約書を作成してもらってください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。　司法書士の方に相談してみます。

お礼日時：2007/12/13 16:02

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2007/12/12 18:13

(1)現実問題として、月額１３万円（残額と期間からザックリ推測）を契約社員の奥さんが、６７歳（途中１本返済で負担軽減あり）まで継続できるか、と考えれば無理ではないでしょうか？　複数銀行での「ＮＯ」回答には、形式面以上に実質面への評価がありそうです。

(2)現時点では不動産の登記名義も銀行との契約書も変更せずに、元夫・元妻間の契約に基づく資金のやり取り（元夫名義の返済口座へ元妻が振込入金していく）は形式上は可能ですが、上記の通りゴールの想定ができないのであれば、その間の無理を重ねる支払自体が無駄になる懸念（元妻側のリスク）を含みます。

(3)自宅の客観価値が不明ですが、基本的にはローンの担保が付いた状態の不動産の価値は極めて制限付でとらえざるを得ないので、将来にリスクを先送りするよりは現時点で自宅を外部第三者へ売却、ローン完済後の残金を財産分与で分配、元妻側は自身の収入で別に生計を立てる、元夫は養育費負担で元妻の生活への支援を行う、というスキーム構成の方が自然な流れでしょう。

(4)自宅の客観価値に対してローン残債務が限定的、返済までの見通しが立つ（精々10年以内、別途スポット入金の予定あり）となれば、質問にあるような銀行を無視しての当事者間契約・将来の名義変更という解決策が有効かもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます！　元妻とも相談してみます。

お礼日時：2007/12/13 15:59

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2007/12/11 23:55

そのような契約書を作ったとしても、売買代金相当額全てを奥さんが払ったことにはならないと思うので、奥さんに贈与税がかかるおそれがあります。

あなたが奥さんに家を上げる気で、名義を変えるという目的のみであれば、離婚後に財産分与で奥さんに所有権移転すれば、奥さんに贈与税はかかりません。もし家の今の価値が買った時よりも上がっているならば、あなたに譲渡所得税がかかるおそれがありますが、買った時より下がっているなら大丈夫です。
名義を変える目的だけならそれでいいのですが、銀行がどう言うか？が問題ですし、あなたのローンは残ることになるので、奥さんが払っていくと言ってももし払えなくなれば債務者であるあなたの責任になります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。税金のことがよく分かりました。
支払いは元妻とも相談してみます

お礼日時：2007/12/13 16:07