一戸建ての購入について

私は25歳の主婦、夫は27歳、子供1人です。
現在都内の主要都市から1駅の家賃12万のマンションに住んでいます。
家を買うには頭金を購入額の最低2割程度貯めてからにすべきという話をよく聞くので、
我が家もそれに倣って10年で1000万を目標に貯金しようと思っていました。
でもよく考えると、このままこの家に住んで10年で1000万を貯めようとすると、
12万×12ヶ月（1年）＝144万
144万×10年＝1440万
1440万＋更新料12万×4回＝1488万
・・・というわけで家賃だけで10年で約1500万もかかることに、最近気づいてしまったんです。
郊外に引っ越すことも考えましたが、家賃は2～3万下がっても、駅から徒歩10分以上、
さらには今よりも通勤時間が1時間近く増える為、実現は難しそうです。
そこで、次回更新までに家を買って、その1500万をローンの利息に回した方がいいのでは？という話が出てきているのですが、
これは現実的に可能なのでしょうか。
ちなみに、主人の昨年の税込み年収は約570万、現在の貯金は100万ほどです。ぜひアドバイスをお願いします。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/01/17 00:37

＞頭金を購入額の最低2割程度貯めて

＞10年で1000万を目標に貯金

この部分から推測すると、５０００万くらいの物件でしょうか？
そうすると

＞主人の昨年の税込み年収は約570万、現在の貯金は100万ほどです

という時点で無理です。
理由は
1.５０００万クラスの場合、登記その他で最低でも２００万～３００万の現金が必要です
2.年収からせいぜい２５００万くらいしか借りれません。
　人によっては年収の６倍以上借りれるという人もいますが、現実は無理です。
　例え借りれたとしても途中で破綻します。
3.４０００万３５年全期間固定３．２％ですと毎月１６万の支払いです。
　これに固定資産税＋将来の修繕積み立てで月５万（物件的に）くらい計上する必要があります。
　そうなると、最低でも毎月２１万を家のために支出する必要があります。
　年収的に毎月４０万くらいの手取りとして半分以上を家に廻せますか？


もし、家が欲しいなら、
＞家賃は2～3万下がっても、駅から徒歩10分以上、
＞さらには今よりも通勤時間が1時間近く増える為
を、躊躇しているなら無理かと・・・・

もう少し希望物件の価格を下げてはどうですか？

この回答への補足

早速ご回答いただき、ありがとうございます。
今考えているのは、小さくてもいいから、できればあまり郊外に行かずに、
4000万くらいの物件がいいかなということです。
主人の仕事は朝早く、夜遅いので、あまり郊外だと通えないんです。
なので、賃貸にしても、今より通勤時間が1時間も増える環境は体力的に不可能そうで・・・。
頭金はできるだけ多いほうがいいということで年100万の10年で1000万を目標に貯めています。
それから、今私は産休＋育休中ですが1年後には復職し、少なくとも月10万程度の収入に戻る予定です。
こんな状況ですが、どうしたら、希望の4000万くらいの物件を買うことができるでしょうか？

補足日時：2008/01/17 01:00

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/01/17 02:34

＃１です。

ちょっと辛口ですみませんが・・・

＞希望の4000万くらいの物件を買うことができるでしょうか？

先ほども書きましたように、毎月２０万以上を３５年間支払う覚悟があるなら銀行によっては、貸してくれると思います。
ただ、途中で破綻したらそれまで払っていたお金は全てパー、物件も二束三文で人の手に渡ります。

＞今私は産休＋育休中ですが1年後には復職し、少なくとも月10万程度の収入に戻る予定です。
この収入は、多分育児費で半分は消えると思います。
残りの半分は、何かあったときの予備費に充てるべきです。

そうなると、結局はご主人の５７０万をベースに考える必要があります。
４０００万ですと、年収の７倍です。

かなり厳しいと思いますよ。

７倍ですと、まずお子さんのために廻せる教育費（育児費）がかなり厳しくなります。
更に、趣味嗜好品、旅行、車の買い替えはほぼ諦める必要があります。
そんな人生を楽しめない生き方でもいいのでしょうか？

・・・・逆に言えば、年収の７倍ですと一生を家のために働くことになります。
定年時には、建て替え（または大幅な補修）が必要な築３５年の家だけが残ります。その辺も十分検討が必要です。

せめて年収の５倍に収まる３０００万クラスの中古を探した方が現実的だと思います。

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/01/17 08:59

基本的に賃貸との比較がまだ少し甘いでしょうね

・住居費
賃貸の場合．．．家賃のみ
マンション．．．ローン＋修繕．管理費＋税金．．．ローン＋１～２万円？
一戸建て．．．．ローン＋維持管理費＋税金．．．．ローン＋１－２万円

・年収５７０万円のほぼ安心な借入範囲は３０００万円くらいまで

・４０００万円の家をローンで買うと返済総額は６０００万円
　購入時点で５割高で買ったという意識が大切です

家賃は築年数に有る程度比例して低下します
ローン金利は上昇しても低下しないでしょう

持ち家はローン完済時（３０年後）に建て替え間近の老朽化物件が手に入ります

３０年で計算しましょう

粗い計算ですが．．．

賃貸．．．．．１２万円×３０年×平均家賃低下率８０％＋更新料＝３６２４万円かな
３０年後は何も残りません

マンション．．４５００万円＋維持管理費＋税金．．．約５０００万円
３０年後は老朽化物件が手に入ります
５００万円程度の価値は残るかな？

一戸建て．．．５５００万円＋維持管理費＋税金．．．約６０００万円
３０年後は老朽化物件と土地が手に入ります
１５００万円程度の価値は有るでしょう

持ち家は「人生最大の消耗品」です

「賃貸より持ち家の方が有利」と考えること自体に無理が有ります

持ち家の満足感と快適さは支払う金額に反映されています

今の売り物件で築３０年のマンションや戸建てを内見されれば３０年後の自分の家がどうなっているかが実感出来るでしょう
その物件が残ります

根本的に「賃貸で貯蓄が増えない状態では持ち家は危険です」

No.4 回答者： f_attck 回答日時： 2008/01/17 09:43

このサイトに同様の質問もたくさんありますので参考にして下さい。

（私も質問したくちです。）

言われている計画もありだと思いますが、もう少し貯金をしてからの
購入をお勧めします。

それは、実際買うとなった場合、基本的にローンを組める部分は
建築対象となる土地建物にかかる費用分です。

ですので、それ以外の諸費用に関しては、蓄えから捻出しなければ
なりません。火災保険、登記費用がこれにあたります。

また、家を買って貯金0では少し心配ですのでちょっとはあまるように
計画すると良いと思います。

4000万円のローンに関しては、かなり厳しいと思います。
ただ、奥様が保証人という形で入り、登記時に何十パーセントか
を自分の持ち物とするならば可能かもしれません。

それは、奥様の収入を世帯収入として考えることであり、
仕事をやめる＝破綻するという構図になります。

一度、今の年収で子供の予定見込みも入れて、みんなが高校生に
なったと仮定して一ヶ月の生活資金を考えてみてください。
それで、やれるならば話を進められるのではないでしょうか？

※単純に生活費だけでなく、旅行等の娯楽に使う費用や老後の為の
貯金についても考えると良い人生設計となるのでは？

追伸：
私も似たような条件で考えており、上記のように子供の人数や
高校生時を基準とした生活を考えて一戸建て購入の総資金を決めました。

No.5 回答者： mifu33 回答日時： 2008/01/18 04:18

＞家賃だけで10年で約1500万もかかることに

4000万円も借り入れしたら、ローンだけでも10年で1800万円です。10年で利息分だけでも1000万円、資産価値の下落は1000万円、元金は２割弱しか減らずという状況です。
常に資産価値が残債を下回っているため、転勤その他の事情が発生して売却の必要性に迫られても売るに売れないというとんでもないリスクを背負う事になります。
まだまだお若いので収入アップが望めるはずです。10年で1000万円は目標が低いですヨ！それに長すぎます。目標はせめて７年で1000万円（大差ないけど）ですね。