連帯債務者であり共有名義者の元妻が自己破産した場合の自宅は

ある日住宅ローンの返済先の銀行から、５年前に離婚した元妻が自己破産手続きを行ったと連絡があり、元妻に確認した所、債務整理後の１７０万払ってくれれば自己破産はしないと言われました。
現在、土地は抵当には入っているものの私の単独所有で、建物はローン返済中で残債１７００万、売却してもローンが無くなるかは微妙な状況です。今年度の固定資産税課税標準額が土地１５０万、建物５８０万です。
そこで質問何ですが
１、破産宣告後に元妻の持分の建物の４割は管財人よりいくら位で買い取れと言われるのでしょうか。また買わずに競売に掛けられた場合の不都合な点などありますでしょうか。その時のおおよその最低落札価格もわかりますでしょうか。
できれば自己破産をたてに、お金を請求しているような感じがするので競売で買い取る形をとりたいです。
２、連帯債務者が自己破産した場合に、任意整理中である私にローン継続してもらえるのでしょうか。または任意整理中はローン組みなおすことは不可能でしょうか。
住宅ローン借入先は２件で住公が元妻連帯債務者で銀行ローンは元妻　帯保証人です。

以上、大変わかりにくいかも知れませんが、宜しくお願いします。

No.7 回答者： kousienist 回答日時： 2008/02/13 09:23

　丁寧にお返事いただいたのでまた登場してしまいました。

　前回も書きましたとおり，住宅ローンについては弁済がきっちりなされている限り，銀行や住宅金融公庫が競売にかけることはまずありません。競売にかけなくてもお金はちゃんと払われているわけですから。ちなみに，銀行や住宅金融公庫も，競売にかけることはできますが，とっても手間暇がかかり，お金もかかり，時間もかかるので，できるだけ競売にはかけたくないと思っています。

　なので，私が思う限りでは，元妻さんから持ち分を買い取ればそれで終わる話と思います。
　問題は，持ち分をいくらで買い取るか，ですが，
（建物の価値＋借地権の価値－住宅ローンの残債）×４／１０
かと思います。それが１７０万円より高いなら，１７０万円を払うほかないと思います。

　なお，後順位抵当権を設定する際に，元妻さんの名義にも設定しているなら，
（建物の価値＋借地権の価値－住宅ローンの残債－消費者金融への残債）×４／１０
になるかと思います。

　一つの案として，元妻さんの破産の代理人弁護士に電話をかけて，金額の相談をする，というのはどうでしょう。１７０万円というのは元妻さんが適当に言っているだけかもしれませんが，代理人弁護士であれば合理的な数字を出すような気がするので，もしかしたらその数字は１７０万円よりも低いかもしれません。

　今後元妻さんが破産し，管財人がついたとしても，基本的には上記のような計算になると思います。

　納得いかないかもしれませんが，法律的にはやむを得ないように思います。

　なかなか複雑そうで大変ですが，今名義をご自分の物にしておかないとまた同じような問題が将来出てくる可能性があります。頑張って解決してくださいね。

この回答へのお礼

とてもわかりやすく御説明頂き有難うございました。
これから私の目指す方向が見えてきました。
明日呼び出された銀行に行ってきた後、相手の弁護士に電話を掛けてみます。
法律のわからない私の不安な気持ちを払拭できました。
本当に有難うございました。

お礼日時：2008/02/14 05:58

No.6 回答者： kousienist 回答日時： 2008/02/12 09:46

　競売にかかるのは抵当に入っている借金を払わない場合だけです。

　おそらく，元妻さん名義の所有権には，住宅ローンの抵当権がついているだけで，その住宅ローンは相談者さんが払っているのでは？その場合，元妻さんが破産したって何をしたって，銀行は家全体はもちろん，元妻さん名義の競売をかけることも決してありません（法律的にはおそらく可能ですが）。

　失礼ですが，ご自分がおかれている状況に比べ，法的知識が決定的に不足しているようです。私もできる限りの回答をしてあげたいですが，それに必要な情報の提供がきわめて不十分です（家・土地の名義や抵当権の設定状況，後順位抵当権の設定状況，住宅ローンの支払い状況，その他債務の弁済状況，ご自身の債務状況等）。対話式で相談する必要があります。
　ここであれこれ相談しているより，5250円持って弁護士会に法律相談に行ってください。あっという間に基本的な問題は解決すると見込まれます。目から鱗が落ちるくらいあなたの取り得る選択肢がはっきり見えると思います。

　情報が不十分なのではっきりとは言えませんが，おそらく実は殆ど心配する状況にないと思います。お金も殆ど払う必要はないと思っています。法律相談に行っても，そんな結果になるのではないでしょうか。

　申し訳ないですが，相談者さんの状況は掲示板で相談可能な範囲を超えています。私はこれ以上回答することはないと思います。が，頑張ってくださいね。

この回答へのお礼

ド素人相手に本当に有難うございました。
実は去年の暮れ１度弁護士に相談しています。内容を伝えた所、持分を１００万円以上の金額で買い取るか、競売になった場合一般人は持分を買い取るようなことはしないが、利益目的のその筋の人達が買い、その権利を元にお金、又は立ち退きを要求するのを耐えるかの２つしかないと言われました。
私の我がままかもしれませんが、あまり納得いかず今のように他の方法が無いかを模索している状況です。
法的知識が無いのに御相談掛けているずうずうしさはお許しください。
まだご指導頂けますようでしたら、土地は祖父の養子扱いでの分筆により９年１０ヶ月前取得、祖父死亡が７年前でその後私名義です。
建物は分筆、登記、造成すべて私の自己資金準備にてローンをくみ、結婚致しました。結婚生活中はお互いにローン支払いは五分五分で４年間経った後に離婚しております。その後５年間はもちろん私一人で返済を続けております。持分は私６：元妻４です。
後順位抵当権は消費者金融に私名義分で２００万弱仮登記されています。
住宅ローン支払い状況は５年前に滞納理由の事故扱いでローン組み換えをしておりますが、その後は１ヶ月以上の遅れは１度もありません。
その他債務に関しては、司法書士にて月８万支払いにて任意整理中です。所得は手取り２６万です。
自分のおかれている立場あまりにも良くないことは十分承知しておりますが、これから人生リセットしていこうという矢先での出来事でしたので、まだ少しでもやり直すことができるようなご指導頂けましたら大変嬉しく思います。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

お礼日時：2008/02/12 20:55

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/02/11 10:49

連帯債務者である元妻が自己破産した場合、ほぼ間違いなく、丸ごと競売となります。

何故ならば、土地と建物の両方が共同担保となっていると思われるからです。
元妻が自己破産して、その持分だけが競売となることも、ほぼ間違いなく、ないです。
何故なら、これも土地と建物の両方が共同担保となっていると思われるからです。(これは登記簿謄本を取り寄せ確認して下さい。)
また、「元妻の債務を買取り整理させ持分を放棄してもらう」と云いますが、その「元妻の債務」とは、che-maさんの債務です。2人は連帯債務者ですから。(債務を買い取るのではなく、持分権だけ買い取る、ならばいいですが)
次の「弁護士からの買取り依頼を待つ方がいいか」も、一案ですが、破産は一括競売となる公算が大ですから、必ずしも待っていていい結果になるとは思われません。
次の「何もせずに破産させる方がいいのか、」も同じです。
このように考えますと元妻が自己破産しなければいいわけですが、そのためには、仮に、170万円支払って、その持分を買い取っても、毎月の支払を怠らないようにし、期限の利益を失わないようにすることが必要です。そうすれば、競売は回避できます。
なお、私の云う裏技は、che-maさんが連帯債務者でない場合なので、今回はあてはまらないです。

この回答へのお礼

いろいろ有難うございました。
現実をよく考え直した上で頑張っていきたいと思います。
これからもどうか宜しくお願いします。

お礼日時：2008/02/12 21:08

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/02/09 10:12

よく理解できないのですが、che-maさんは、何故、元妻の破産にこだわるのでしようか ?

che-maさんの所有する建物の持分と土地にも抵当権が設定されているでしようから、元妻が破産すれば、その元妻の持分が競売されることで、che-maさんの抵当権も期限の利益を喪失しますので、まるごと競売と云うことは考えられます。それをおそれているのでしようか　?
それで銀行は、元妻の持分を買い上げ、一括した借り換えを進めているのでしようか　?

この回答への補足

無知な私を相手に何度もすみません。そのとおりです
元妻が破産した場合の銀行の動きがまったくわからず、現在私はローンも借り換えできないかと思います。
そのことは来週銀行に行って厳しいことは言われると覚悟しています。
ご指摘頂くまで甘く考えており、丸ごとの競売とは予測しておらず、元妻の持分だけの競売が行われ、私が買い取れず落札者から不利益を受けるのではないかと恐れていました。
銀行は別としても、現在できることとして、まるごと競売にならないように元妻の債務を買取り整理させ持分を放棄してもらうのが得策か、弁護士からの買取り依頼を待つ方がいいか、何もせずに破産させる方がいいのか、その他あれば教えてください。
元妻の現在を知っている私の友人に言わせると、養子にもらった旦那があまり良くなく、お互いに借金をしてその負担の結果の自己破産手続き開始で、それをするようなことをちらつかせて私にお金の請求をしているが実際は破産したくないと思っていると感じます。
170万を親から借りる予定が、私との結婚時を理由にしたため親からも借りることができず今度、親とうちまで来て支払い要求をするらしいです。
そんな状況ではお金があっても元妻には1円も払いたくないのが本心です。
払わないもしくは最小限に済ませる方法はありますか。
また破産された場合の私への被害予測を簡単に教えていただけませんか。

補足日時：2008/02/09 12:06

No.3 回答者： kousienist 回答日時： 2008/02/08 11:40

　相談者さんが目標にすべきことは，「できるだけ安くで，元妻さんの名義をこちらに」です。

名義が残っている限り，今170万円払ったとしても，将来同じことが起こるかも分かりません。

　ところで，その先の回答については，今の状況がはっきり分かりません。「自己破産手続きを行った」のでしょうか，「行おうとしている」のでしょうか。管財人がついたのでしょうか，つかずに自己破産手続きが進んでいるのでしょうか。開始決定がまだなら，管財人がつく予定があるのでしょうか。

　状況によって回答が全く異なります。弁護士に相談に行かれることをおすすめします。弁護士会の法律相談1回30分5000円くらいでそれなりに満足する回答が得られると思います。

　ちなみに，もし，すでに管財人がついているなら，残債と土地建物の価値との差がほとんどないようですから，とっても安く（170万円よりずっとずっと安く）買い取れると思います。

この回答へのお礼

有り難うございます。
元妻の自己破産は弁護士から債権者に手続き開始の書類が届いたと銀行から言われ、元妻にも確認しましたが、まだ決定ではないと言っておりました。管財人についてはわかりません。
でも破産分のお金を私が出さない限りは自己破産をすると言われております。そんな状態なのでkousienistさんが言う様に安く名義を戻したいのが大前提です。
ですが元妻は２年以内に退職金を５００万ほど支給されており、現在は再婚して養子をもらい親は裕福に暮らしています。それについては幸せにやってほしいと思っていたのですが、私が離婚時に慰謝料も渡してないので不満があり、今回の借金の相談時に弁護士からアドバイスされてこのようになったと思います。
そんな状況ですので、競売で安く買う方法をとれないかと思っています。
ローンの組み直しについては協力してくれる人がいるためその旨銀行と相談してみます。
よろしくお願いします。

お礼日時：2008/02/08 20:22

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/02/08 09:00

仮に、170万円支払ったとしても、現在、「破産手続開始決定」はあったようなので、これを取下るには事実上できないので、支払して解決する方法は不可能と思われます。

また「土地は・・・私の単独所有」「元妻の持分の建物の４割」と云うことで、建物だけが共有のようです。
それで「おおよその最低落札価格もわかりますでしょうか。」のお答えは、「売却してもローンが無くなるかは微妙な状況です。」とのことから、その残額が1700万円ならば実売価格は1700万円と思われます。
でも、これは土地建物一括でしようから、建物だけの、その10分の4ならば、ほとんど無価値と思われます。
裁判所の競売なら0円と云うことはありませんが極端に低価額と思われます。
何故ならば、持分権では法定地上権が認められていないので、最終的には取り壊しの運命になる建物だからです。
後段のご質問は銀行関係のようなので、銀行にお聞き下さい。
なお、私は、今「超裏技」を考えつきましたが機会があれば教えます。

この回答へのお礼

早速のアドバイス有り難うございます。
是非、「超裏技」教えて下さい。
最初相談にのって頂いた内容の補足ですが、競売になった場合に一般人でない方がお金のために落札し、住みにくいようにされる場合があると言われた事がありますが本当でしょうか。
それとことの発端は銀行から呼び出され債権者である現住宅保障機構宛に弁護士から破産手続きを行うとの書類が届いたと連絡があったと言われ、ローンの借り直しをせまられました。
１０月の話でしたが借り直し後に破産決定されたら取り返しがつかないのでその日は今後の保障機構の次の動きがあるまで様子をみることにしてもらい帰り、その後の連絡待ち状態でした。
それが４ヶ月も後の先日ボーナス支払いが終わった翌日に至急銀行に来いと言われ恐る恐る来週行ってきます。予感はしていたのですが‥
現在私が単独もしくは、他の連帯債務者などをたてて借り直せるよう元妻の破産手続きの状況との兼ね合いで最善策を探しています。
家は何とか死守するために民事再生したかったたのですが、不動産担保でサラ金を借りていたため、任意整理中ですが頑張りたいです。
元妻は１年前の自分の退職金５００万が入っているのに破産できてしまい、私は自分の無知さとはいえこんな状態ですので、少しでも期待が持てるようご意見下さい。
　

お礼日時：2008/02/08 19:41

No.1 回答者： mellow91 回答日時： 2008/02/08 06:18

１７０万程度昔のよしみで払ってあげたらどうですか。

また競売の最低落札なんてわかるわけないでしょ。競売の意味
ないじゃないですか・・・