借地権の更新で困っています（契約期間切れ）

現在住んでいる家が借地の上に建っています（建物は自己所有物として登記済です）。昭和62年に20年契約を結び、地代を払ってきましたが、度重なる地代の値上げに対抗するため、10年ほど前に地代を供託しています。供託を始めてから現在に至るまで一度も滞ることなく、地代を供託し続けています。地主も地代の値下げ交渉に応じる気がないようで、供託金には手をつけていないようです。
最近、ふと気づいて借地契約書を見返してみると、契約期限が昭和82年5月（平成19年5月）となっており、すでに契約が切れてから半年以上も契約切れの状態が続いていることに気が付き、驚いたところです。
こちらとしては、現在住んでいる家なのでこのまま居住し続けたいのですが、こちらから契約更新を申し出なかったことを理由に契約を解除されて立ち退きを要求などされないでしょうか。
契約切れ後も地代を供託し続けているので、更新したとはみなされないものでしょうか。地代の金額が賃貸人と賃借人間で同意を得ていない状態なのですが、契約更新手続きについてはこちらから、地主に働きかけねばならないのでしょうか。
それとも、相手側から何らかの申し出があるまで供託を続けるほうがいいのでしょうか。
将来的には、家の建て直しについても地主に承諾してもらいたいので、裁判を起こさなければならないのでしょうか。

生活基盤にかかわる話なので、法律家には近々相談しようと思っているのですが、法律に対して全くの素人ですので、心配で仕方がありません。

No.1 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2008/02/14 00:35

>こちらとしては、現在住んでいる家なのでこのまま居住し続けたいのですが、こちらから契約更新を申し出なかったことを理由に契約を解除されて立ち退きを要求などされないでしょうか。

　昭和６２年の契約ですので、旧借地法の適用を受けます。御相談者が借地権消滅後、契約の更新を請求しなかったとしても、借地の使用を継続し、これに対して地主が遅滞なく異議を申し立てない場合は、従前と同一条件の借地権を設定した者とみなされます。(第６条１項)仮に地主が遅滞なく異議を申し立てたとしても、異議には正当事由が必要です。(同条２項)

>それとも、相手側から何らかの申し出があるまで供託を続けるほうがいいのでしょうか。

　供託は続けてください。

>将来的には、家の建て直しについても地主に承諾してもらいたいので、裁判を起こさなければならないのでしょうか。

　借地権が消滅する前に建物が滅失し、借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を建てた場合に、地主が遅滞なく異議を申し立てなければ、建物が滅失したときから２０年(非堅固建物の場合)、借地権が存続します。(第７条)反対に地主が異議を述べた場合は、借地権は残存期間を経過により消滅しますが、正当事由がない限り更新されます。
　ですから、無断で建てても直ちに違法とは言えませんが、契約更新の異議についての正当事由の判断において、地主に有利に考慮されうる危険性があるので、地主の承諾に代わる裁判の申立をしたほうが無難です。(一定の金銭の支払を条件に、承諾の裁判がされることが多い。)

　ところで以上の回答は、相談内容から、一定の事実関係を想定(推測)したものであり、実際の事実関係が私の想定しているものと違えば、以上の回答は妥当しません。掲示板では詳細な事実関係を把握することは困難ですので、きちんと弁護士に相談してください。

旧借地法

第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
２　借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
３　第５条第１項ノ規定ハ第１項ノ場合ニ之ヲ準用ス
　
第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ
　
第６条　借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス
２　前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第４条第１項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

第７条　借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年間存続ス
但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル
　
第８条　前２条ノ規定ハ借地権者カ更ニ借地権ヲ設定シタル場合ニ之ヲ準用ス

この回答へのお礼

早速の回答、ありがとうございます。
とりあえず、契約が継続していそうなことが分かり、安心しました。

弁護士に相談したいと思います。

お礼日時：2008/02/15 06:39

No.2 回答者： kousienist 回答日時： 2008/02/14 09:58

　No.１の方が書いておられるとおり，更新手続きをわざわざしなくても，そのまま住んでいれば更新です。

　供託は続けた方がいいでしょう。

　家の建て直しについては，地主さんがうんうんと言ってくれそうには思われないので，弁護士に相談するのがいいでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
供託は継続します。

弁護士への相談を考えます。

お礼日時：2008/02/15 06:41