相続した土地を売却するのですが、名義の書き換えがまだでして・・・

4年前に亡くなった父の名義のままの土地を近々売却する予定です。

土地の名義を書き換えておらず、今に至っております。

相続税の支払い時には、税理士さんのアドバイスで、母と私で1/２ずつの持分にしております。

このたび土地の売却にあたって、まずは母か私か、または2人の共有で名義の書き換えをしたうえで、売却になりますが、その名義の書き換えを母だけにしたらよいのか、私だけにしたらよいのか、どうしたらいいのかわからずに、こちらに相談させていただきました。

母にした場合と私にした場合、共有にした場合に、なにがどのようにちがってくるのでしょうか？

まったくの素人なので、困っています・・・すいませんが、どなたか教えていただけないでしょうか？

よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： pott64 回答日時： 2008/03/11 02:38

この場合は、まず、相続登記をあなたとお母さんが１／２の共有で登記し、売買の登記を行います。

ただ、司法書士さんが一括で行いますので問題ないでしょうね。

売買代金は、あなたとお母様で１／２つづ受け取ることになります。その後、確定申告（２０年の１／１～１２／３１の譲渡は２１年の２／１６日から３／１５日までに）をして、お母様とあなたの譲渡所得の申告をします。

なお、４年前になくなったと言うことですが、お父様の死亡から、１０ヶ月が相続税の申告期限です。これより３年以内（すなわちお父様の死亡から３年１０ヶ月以内）に相続財産を譲渡した場合は相続税の取得費加算（措法３９条）といいまして、当該不動産に対応する相続税額を譲渡所得から控除可能ですよ。

また、相続の場合は引き継ぎますので、譲渡所得の短期長期の判定等はお父様の分をふくめ、また取得価額もお父様が土地を取得された価額を引き継ぎます。（当該土地が買い換えや交換の特例を使用していない場合）

仮に１／２以外で相続登記を行った場合は、相続財産の再分割を行ったと言うことになりますね。その場合は贈与認定されますよ。
http://qa4.zeijimu.com/archives/8

この回答へのお礼

お礼がたいへん遅くなり、失礼いたしました。
申告のこと、税金のことなど、くわしく教えていただき、たいへん参考になりました。もう少しはやく売却しておけばよかった…。^^;
ほんとうにありがとうございました。

お礼日時：2008/09/10 12:43

No.6 回答者： saitosan00 回答日時： 2008/03/11 22:10

　すでに相続税の申告を済ませているのですよね？それであれば、遺産分割協議書のとおりに名義を変更しないと、贈与税の問題が出てきてしまうと思います。

　その上で、支払った相続税の一部を、今回の土地売却に関する譲渡所得税の費用として計上するような特例もありますので、税理士に相談してみてはいかがでしょう。

この回答へのお礼

お礼がたいへん遅くなり失礼いたしました。
特例のことまで教えていただき、ありがとうございました。
おかげさまで、解決できました。

お礼日時：2008/09/10 12:36

No.5 回答者： outerlimit 回答日時： 2008/03/11 09:38

＃２です

相続登記が未完の様ですから、その土地をどのように相続するかは　全く自由な状態にあります

相続財産全てを　質問者に相続させる　でも
質問の土地を　質問者に　　それ以外の財産全てを母上に相続させる　でも
相続財産全てを　母上に相続させる　でも　かまいません
遺産分割協議書にそのように記述するだけです

相続税の負担は　直接関係しません（相続割合と相続税負担比率が一致しなくても　それは　当事者だけの問題です）

それよりも　他に相続人がいないかの確認が重要です
それには　父上が　生まれてから亡くなるまでの　全ての戸籍・原戸籍の除籍を含む謄本を取得して　養子・認知した子の有無を確認します
手に余れば　司法書士に依頼です

この回答へのお礼

細やかにご説明いただき、ほんとうにありがとうございました。

お礼日時：2008/09/10 12:39

No.3 回答者： midmt 回答日時： 2008/03/10 17:42

相続人への持ち分移転登記は売買契約締結前に必要です。

でなければ買い主は既に死亡して存在しない者と売買契約することになってしまいますから。

関係書類を用意すればすむ、というのはそれらをふまえてあんじょうよく司法書士さんが相続登記までしてくれるからです。

さて、それ以降のことは＃１さんの言われる通り。

この回答へのお礼

お礼がたいへん遅くなってしまい、申し訳ありませんでした。
わかりやすいご説明ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/10 12:33

No.2 回答者： outerlimit 回答日時： 2008/03/10 17:06

共有のままで売却です　名義変更は　相続人への名義変更は行わなくても　相続関係書類（遺産分割協議書を含めて）を呈示する事で可能なはずです

当然　譲渡契約は　共有名義人全員が関与します

以上は　不動産業者が承知しているはずです
判らない点は　司法書士に相談するのがよろしいでしょう

どうしても　単独名義にしたければ他の共有者から共有分を買い取ることですが、手間がかかるだけです

この回答へのお礼

お礼がたいへん遅くなりもうしわけありませんでした。
おかげさまで問題を解決することが出来ました。
ほんとうにありがとうございました。

お礼日時：2008/09/10 12:32

No.1 回答者： 26001940 回答日時： 2008/03/10 16:35

相続の時に遺産分割協議書を作成していると思いますが、その協議書のとおりに登記することです。

（登記するには遺産分割協議書が必要となります）相続時と違った名義の書き換えをすると贈与税の関係が発生すると思います。土地の売却に係る税金は県市民税を含めて、（売却価格ー取得価額ー売却に係った費用）×２０％となります。なお、取得価額が不明の場合は売却価格の５％とすることが可能です。

この回答へのお礼

お礼がたいへん遅くなりもうしわけありません。
回答していただいたおかげで問題が解決しました。
ほんとうにありがとうございました。

お礼日時：2008/09/10 12:30