この土地は、建物の建築が可能ですか？

Question

一見したところ、旗竿土地のように見えます。しかし、竿に当たる部分は幅約１ｍの私道です。しかし、この私道は行政の方で2項道路に認定されています（市役所で確認済み）。
旗に当たる土地は、約60坪程度有り、四方が他の私有地に囲まれています。結果的に道路と接しているのは、１ｍ幅の2項道路だけです。狭い2項道路の先に、この問題の土地があるのです。
現状は、古家が建っております。
そこで、質問です。この古家を解体して新築の建物が建設可能でしょうか？接道義務の２ｍ以上の接道（建築基準法第43条）に該当していないので、再建築は不可能でしょうか？
不可能な場合、古家の基礎・柱・梁だけ残して、大規模改修は可能でしょうか？
よろしくお願いいたします。

kanuki · Accepted Answer

私道でも２項道路の指定を受けていれば旗竿部分でも建築基準法上の道となります。その巾は最低でも１．８mとなり原則として道の中心から２ｍセットバックすることで道路とみなされて接道要件となります。
とすると、認定当時は１．８m以上あった道巾がなんらかの理由で１mになってしまっていることになります。
位置指定の認定を受けた図書を市役所で調べて道の中心を確かめて、そこからセットバックした道路とみなされる巾が敷地と有効で２m以上接しているかで、この２項道路での建築が可能か決まることになると思います。
この２項道路の認定について、当方がすむ地域では条例があり、認定部分の境界査定や分筆など要求されていますので、接道権利者の費用分担などといった別の問題も考えられます。仮に接道要件がある場合でも、新たに建築することでの問題点がないか市役所に相談したほうがよろしいかと思います。

noname#78261 · Answer

４です。混同しやすいので表現を変えます。
おそらくですが、役所の話を聞くと四角い部分を「建築敷地」、１ｍの巾だと思っている部分を「2項道路」と呼びます。

●「建築敷地」は四角くて「2項道路」に２ｍ以上接しているだろうと思います。
●「2項道路」は1.8ｍ以上で2件以上がその道路に接して家を建てていないと「2項道路」として認定されません。「利用」とはそういう意味です。ですから、貴方が１ｍと思っている部分は役所が認定した際には他の部分も含めて広い巾で認定しているに違いないと想像するのです。
●「その竿」つまり「2項道路」に「建築敷地」が２ｍ以上接しているだろうから建築可能じゃないかなと判断しました。道路に敷地が接しているという表現でも、敷地が道路に接しているという表現でもそれはかまわないのではないかと思います。

mr19m · Answer

済みません、参考にならないかもしれませんが、経験談として書きます。
私の知り合いで、旗竿地に住んでいました。

何度か、お邪魔していて感じましたが、非常時(火事、地震)に、逃げ場がありません。

風通しも悪く、北側の部屋は、カビ臭い感じでした。

その後、阪神淡路大震災が有り、周辺建物共、全壊し、通路だけは何とか通れたようですが、解体時や、建て替え等々で、ご苦労されていました。

2項道路の土地権利者の同意がもらえるとかもらえないとか？

fujillin · Answer

＞担当者が「2項道路の確認が完了しておりますね。」と言いました。
というからには、現況確認をしているはずなので、その道路の現況幅員等が道路台帳から調べられると思います。現在の見た目1ｍの幅というのがその通りなのか、また、境界鋲はあるかなども調べてみることをお薦めします。

さらに言えば、認定されたのはいつで、その2項道路に接する敷地の建物（両側）はいつ建設されたのかなども調べておくといろいろなことがわかります。
（敷地後退の時期と建設時期の関係など）

また、2項道路というからにはその部分の現状は道路状になっているはずと思いますが、質問者さんの文章からは道路状になっている印象は受けませんね。
例えば道路の舗装や排水（側溝など）、また、マンホールなどはどうなっているでしょうか？（2項道路部分の長さにもよりますが）

最終的には、特定行政庁の判断によるところが大きいので、直接確認しないと微妙なところだと思いますが、仮に建築可能だとしても、実際的な接道が1ｍしかないので工事条件が非常に悪くなると予想されます。（余計なことかも知れませんが・・・）

dr_suguru · Answer

補足します。

＞間違いなく2項道路であれば、１ｍの幅員でも再建築可能ですか？

建築主事いる行政庁であれば
・条例
・規則
・告示
により、二項道路の指定がされています。

例えば、告示
http://www.som.pref.aichi.jp/d1w_reiki/32590230071500000000/41490230032900000000/41490230032900000000.html

これが確認できれば
心配無用です。
建築できます。

noname#78261 · Answer

いやいや竿の部分が私道で2項ならそこを道路として建築敷地は真四角（かな）にくっつくことになるんです。竿の部分はその代わり2項なので他の人も既に使っていなければいけません。その竿にはおそらく２ｍ以上接しているのです。なので建築可能な可能性が充分あります。

しかし、竿が１ｍしかないという事なのでそれだけでは2項道路にはなりえません。その横の土地も利用して私道で2項としている可能性があります。その実態をつかみどこまでの巾を2項認定したか2項認定は何の時に行ったのかを確認しましょう。おそらくその道路にくっついた近所の誰かの建築時に行っているはずです。建築当時の概要書が役所で閲覧できますので配置図は見れるはずです。

逃げ道として他の所有者の土地も利用して43条但し書許可道路にもなりえますが、いったん2項指定したらたぶんそれで建築は出来ると思います。問題はどこからどこまでを2項指定したかどうかです。

dr_suguru · Answer

＞竿に当たる部分は幅約１ｍの私道です。しかし、この私道は行政の方で2項道路に認定されています（市役所で確認済み）。

この役所なんか変だよ。
2項道路道路と
言うのは
法文上
↓
建築基準法の施行日である1950年（昭和25年）11月23日（都市計画区域に指定されていなかった区域については指定された日）において、現に建築物が立ち並んでいる幅員1.8ｍ以上4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものが2項道路なります。

私の過去ログです。

walkingdic · Answer

２項道路なのであれば「多分」ＯＫでしょう。

正確なところは役所の建築指導課に行って聞いてください。

この手の話は結構複雑で単純ではないことがままあるので、情報が少ない状態では確答は出来ません。

noname#107982 · Answer

1年前に更に厳しくなりました。　無理です。

この場合は
究極のリフュームでしょう。（わかりますよね？テレビで見たことあるでしょう）殆ど新築です。

この土地は、建物の建築が可能ですか？

私道でも２項道路の指定を受けていれば旗竿部分でも建築基準法上の道となります。

４です。

この回答への補足

済みません、参考にならないかもしれませんが、経験談として書きます。

＞担当者が「2項道路の確認が完了しておりますね。

補足します。

いやいや竿の部分が私道で2項ならそこを道路として建築敷地は真四角（かな）にくっつくことになるんです。

この回答への補足

＞竿に当たる部分は幅約１ｍの私道です。

この回答への補足

２項道路なのであれば「多分」ＯＫでしょう。

1年前に更に厳しくなりました。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング