供託金は戻ってきますか？

お世話になります　店舗の敷金返還請求事件です。　といっても　通常の敷引きとかではなく
純粋に貸主に金員が無いので　返還できないというものです。
これに対し店舗の原状回復工事は終了したという　確認書をとり　有限会社なので　本人と　妻の二人の個人補償をつけた
債務確認書を　とっています　相手が言うには　借り受けていた不動産を売却して　返済にあてる　という話でしたが
登記簿をとってみると　第３根抵当まで　設定してあり　仮に　予想金額で　売却できても　こちらまでお金が戻ってくるかどうか
微妙なところで　司法書士や弁護士の先生に相談すると　仮差押をしてはどうかということなのですが　実行する場合　請求金額の三分一ぐらいの供託金が必要なそうなのですが　この金員は必ず　返還されるのでしょうか？　そしてそのタイミングはいつなのでしょうか？　ご教授いただけたらと思います。

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2008/06/06 12:48

>仮差押をしてはどうかということなのですが　実行する場合　請求金額の三分一ぐらいの供託金が必要なそうなのですが　この金員は必ず　返還されるのでしょうか？　そしてそのタイミングはいつなのでしょうか？

　仮差押をする場合、一定額の保証金を供託するのが通例ですが、これは、被保全債権(御相談者の事例は、敷金返還請求権)が存在しないにもかかわらず、仮差押がなされると仮差押債務者(御相談者の事例では貸主)に損害が生じるおそれがあるので、この損害を担保するためのものです。
　そうしますと、供託金を取り戻すことができるのは、差押債務者に生じた損害を担保する必要性がないことが確実になった場合ということになります。この典型例が、御相談者が貸主を相手取って民事訴訟を提起して、御相談者が確定勝訴判決を得た場合です。
　もっとも、なぜ司法書士や弁護士が仮差押をアドバイスしたのは、次のような効果をねらっているのです。仮差押えがついた不動産を、そのまま購入する人は通常いません。通常の取引では、残金の決済の段階で、売主、買主、仲介業者、担保権者、その他関係者(登記を代理申請する司法書士も立ち会うのが通例)が集まって、お金のやりとりをします。仮差押債権者(あるいはその代理人の弁護士等)も参加して、売主が買主から受領した売買代金の中から必要な金員を受領して、仮差押の取下書を司法書士に渡します。その際、仮差押債務者から担保取消の同意書および即時抗告権の放棄書ももらいます。決済が終われば、仮差押債権者は裁判所に担保取消の申立書、同意書、放棄書等を提出して、後日、裁判所に担保取消決定をだしてもらいます。担保取消決定が出れば、裁判所書記官から供託原因消滅証明書をもらえますので、供託した法務局にその証明書などを添付して供託金の取り戻しをすることができます。
　ただし、売買代金の中から、敷金全額分がまかなえればよいですが、そうではない場合は、はんこ代ぐらいしかもらえない可能性があります。もちろん、納得しなければ、仮差押を取り下げる必要はありませんが、売買契約はキャンセルになるでしょう。仮に(根)抵当権の実行になった場合、先順位の担保権者や租税債権者への配当が優先されますから、もしかしたら、全く配当がもらえない可能性もありますから(実際に配当をもらうには、確定勝訴判決等の債務名義が必要)、それだったら、はんこ代でももらった方がまだましかもしません。