抵当権付土地を一部売却したいのですが・・・・

Question

カテゴリーを変えて再度、質問をさせていただきます。
私は、工場を経営している者です。
工場の敷地が約1000坪ほどあり、抵当権が設定されています。
（場所は、田舎の土地です）
土地は1箇所ですが、筆数が多く、11筆あります。
抵当権は、第1順位に地方銀行が設定されているのみです。
このたび、工場の資金繰りが厳しい為、この土地の一部（３筆分、約140坪）を知人Ａに売却することとなりました。この３筆を売却することにより、事業には支障がありません。
固定資産税評価額は土地・建物含め約７５０万円ですが、売却代金は１０００万円です。知人が、私の窮状を理解してくれて、この金額での売却を納得してくれました。
抵当権を設定している銀行の借入残高が約３７００万円（うち、保証協会付２０００万円）ありますが、現在、返済条件を変更してもらい利息のみ返済、来年から少しずつ元金を返済していくことで銀行と話がついているところです。
明日にでも、銀行に土地を売却するから抵当権の一部を抹消してくれるようお願いに行きたいと考えています。
ただ、今の状態で、銀行にありのままの話をすると当然、売却代金全額を返済しろといってくると思います。しかし、どうしても運転資金として、６００万ほど必要なのです。
どのように銀行を説得したらよいでしょうか？

buchi-dog · Accepted Answer

これは法律というよりビジネスの問題ですね。
銀行の担当者、支店長の立場に立って考えますと、質問者さんから「抵当権を一部抹消してくれ」という要請があったとして、その要請を受け入れるとすれば「新たな担保の提供」か「相当額の弁済」がないと、質問者さんの要請は受け入れられないでしょう。

資金繰りに窮して土地一部売却を検討しておられるのですから、「相当額の弁済」はそもそも無理ですよね。
そうなると「銀行から見て相応の新たな担保」を探してくるより道はないように思いますが。

質問者さんには申し訳ないのですが、私が銀行の担当者、支店長でしたら、

(1) 取引先Ａ社(質問者さん)に３７００万円の債権があり、工場と地に抵当権を設定している。

(2) Ａ社の経営が思わしくなく、協議の結果、倒産回避のため償還条件を緩和することを決定。
※ その段階で、『償還条件を緩和して貸出先の倒産を回避するのが当行にメリットがある』という内容で支店から本部へ稟議書が上がり、決裁されているでしょう。その稟議書を通すについては、それなりの努力が要ったはずです。

(3) にもかかわらず、今回「資金繰りが苦しいので貴行の抵当権が設定されている工場敷地の一部を売却したい。ついては売却分について抵当権を抹消して頂きたい」という申し出がＡ社からあった。

と来れば、

(4) Ａ社はもう見込がない。抵当権抹消の要請には応じられない。Ａ社の倒産を容認せざるを得ない。

と判断する可能性が大です。担当者や支店長は「Ａ社に裏切られた」と感じるでしょうし、本部は「そんな取引先は見切って債権を保全しろ」と言ってくるでしょう。

銀行との交渉には「新たな担保」を出さない限り成算はないと考えます。

Heartblue · Answer

とりあえず1,000坪で3,700万円と考えれば、140坪分は518万円なので、割合に基づき500万円の返済で3筆分の抹消をお願いするとか。（しかしこれだと自己資金で100万円位ないと600万円残りませんね）

最終的には、金が必要だから売却するわけで、代金を全て返済に回すなら売る意味はない、と逆切れしてみるかどうかですね。

どっちにしても銀行次第です。返済条件も緩和してもらっているみたいですし、窮状を訴えれば可能性はあるのではないでしょうか。ここ数ヶ月で金融情勢がだいぶ変化しているのが気になりますけど。

抵当権付土地を一部売却したいのですが・・・・

これは法律というよりビジネスの問題ですね。

とりあえず1,000坪で3,700万円と考えれば、140坪分は518万円なので、割合に基づき500万円の返済で3筆分の抹消をお願いするとか。

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