借地権のと底地の売買価格

今理由があって相続（税）について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください（直接相続には関係ないです）

借地権と言うのは売買できますよね？
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか？
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか？
先ずこれが一点

さて地主さんＡさんが借地人Ｂさんに土地を貸しています
Ｂさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Ａさんに対しては底地の正味の価格から借地権分を減額し
借地人Ｂさんは借地権分の価格を評価して財産に加えるわけですが
例えば土地の評価が2000万として
Ａさんが1000万（減額後）Ｂさんが1000万（借地権評価額）とします
要するに50％：50％です
一般の取引価格も便宜上同額として
Ｂさんが知恵を絞って
息子さんＣに先ず底地を買い取らせるようにすると1000万
父Ｂが息子Ｃに毎年いくばくかの地代を払ったしても
将来相続時にＣさんが借地権を取得すれば
Ｃさんはその土地を事実上1000万で取得できることになりますね
（相続税額はこの場合無視します）

こんなことは法律上可能なのしょうか？
又実際には可能なのでしょうか？

説明が理解していただけたか不安ですし変な質問で申しはけないのですが
私の周りにそういうことを実際に考えられている方がいて相談を受けたので困ってしまいました
アドバイス頂ければ幸いです

No.3 ベストアンサー 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/11/14 11:04

＞Ａさんにとっては2000万の土地を1000万でＢさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあります。
いわば、まず借地権を買ってスタートを切るようなイメージですね。まあ例のケースで1,000万円要求することは無いにしても、2～300万円程度の権利金が動いたとしても珍しくはありません。そして以後は地代を支払い続けるわけです。

＞Ｂさんの相続人であるＣさんが取得すれば借地権が自然消滅？？するのでメリットがあるのかなと思った次第です

この点は仰る通りですね。底地所有者が借地権を相続しますと「混同」により借地権は消滅しますね。
そういう意味では第三者が底地を取得するよりも、Ｂさんの相続人であるＣさんが取得したほうが、将来的にはスッキリするとは言えます。

つまりあなたが言いたいのは、借地権が設定されていることにより、Ａさんは1,000万円分の価値しか有さなくなり、Ｂ又はＣは、Ａに底地分1,000万円支払うだけで土地を取得出来るので得ではないか？と言いたいわけですね。
そういう見方をすればそうとも言えますね。
しかしまあ、上で書いたように借地権には地代を支払うという義務があり、無償で借地権を維持出来るわけではありません。

それにＡが底地を手放すかどうかはＡの意思によります。ＡやＡの相続人までもが長きに渡り底地を持ち続け、ＢやＣの相続人までもが長きに渡り借地権を持ち続けた場合、Ｂ家として総計で何円の地代をＡ家に支払うことになるのかもわかりませんよね。本来の価値2,000万円以上に膨らむことも十分ありえるわけです。

そんなわけでメリットデメリットは一概には言えませんが、貸すことにより地主として正味価値が減ずるニュアンスについて、あなたの仰りたいことは理解できました。
「他人に土地を貸して借地権が発生すると、地主が不利」
確かに、見方によってはそういう解釈も出来ます。

この回答へのお礼

何度もお答えいただいて有難うございました

なんとなくモヤモヤしていたものがスッキリとしました

お礼日時：2008/11/21 11:58

No.2 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/11/13 20:22

＞その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか？

借地権というのは建物の所有を目的とした土地の地上権又は賃借権のことを言うわけですが、地上権であれば地主承諾は不要。賃借権であれば地主承諾は必要です。
一般的には賃借権が多いです。

＞底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか？

これはいずれにせよ不要。貸していても処分するのは所有者の意思決定で可能です。

＞Ｃさんはその土地を事実上1000万で取得できることになりますね
＞説明が理解していただけたか不安ですし

すみませんが、説明が理解できませんでした。

1,000万円で底地を買っても、相続財産として1,000万円の借地権を相続するわけですよね。その土地が一体として2,000万円の価値であることに何ら変わりはありませんし、法律上可能かと言われてもどこにメリット等があるのか意味不明です。

この回答へのお礼

回答有難うございました

説明不足で申し訳ありませんでした
私が思ったのは
第三者が件の土地を買う場合は（地代収入は無視して）
その土地を”自分で”使いたい場合は
Ｂさんから借地権を買い取るか、立ち退き料を払うかしなければならないので
Ｂさんの相続人であるＣさんが取得すれば借地権が自然消滅？？するのでメリットがあるのかなと思った次第です

お礼日時：2008/11/14 10:01

No.1 回答者： mahopie 回答日時： 2008/11/13 18:00

１．まず大前提として相続を経由すれば父→子へは無償(税金除き)で資産は移転します。

質問の想定ケースでは、(ア)借地権部分１０００万円については何もしないままでも子へ移転するし、(イ)質問にあるように子が先に底地を有償（1000万円）で取得しても、(ウ)親のＢが1000万円で底地を取得して、土地の権利を一体化させた後に相続が発生した場合でも、何も変化はありません。(この点は考え方を修正下さい)

２．借地権の内容は、登記関係、契約内容や地域の慣習等で一概には言い切れませんが、基本的には第三者へ譲渡する場合には「地主の承諾」を必要とする、という考え方が無難です。（買う側にとっての安全性）

３．底地の売買については、借地人の承諾なしで土地の譲渡（登記名義移転）をした上で、新しい土地所有者が既に存在している借地人との契約を引き継ぐ為に権利上での制約を受ける、という感じです。当事者間でこの関係を確認する意味で、権利移転後に借地契約を再度締結する・旧契約が維持されることを確認する、というような二者契約を交す事があります。

この回答へのお礼

回答有難うございました
なるほどよく考えればそうですね

ただ確かに土地の価値は変化しないと思いますが
Ａさんにとっては2000万の土地を
1000万でＢさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと
まぁ感情論ですが・・・

例えば、借地権の契約期間が決まってあって期間満了時に更新しなければ無償で立ち退きを要求できる（実際可能か？？）ような場合なら
Ａさんには損になるんでしょうが・・・

お礼日時：2008/11/14 09:55