譲渡税 未納？だとするとどうなる？

こんばんは、ごらん頂き有り難うございます。

さて、ちょっとややこしい話なのですが・・・

父が３０年程前にワンルームマンション３戸を新築で購入し、賃貸しました。途中、１戸売却し２戸を賃貸してました。
１０年前に父は他界し、母がその２戸を相続しました。
４年前にその２戸を売却し、中古のワンルームマンション３戸を購入
し、賃貸しました。
母から資金を借りて、そのうちの２戸は私名義になりました。
その私名義の２戸のうち、今年９月に売却し、他の中古物件を購入し
現在、賃貸中です。

現在、母は存命しております。

問題は・・・
・４年前に売却＋購入をしたときの譲渡税を納めていないらしいことが
　わかりました。
　また、今年９月に売却した物件に関しても、同様でした。
　両者ともそのとき交わした売買契約書には、譲渡税等の記述はなく
　また、仲介した不動産屋からの説明等も一切ありませんでした。
　当方の無知も手伝い？まったく譲渡税に関しては、注意を払うことが
　できませんでした。
　もし、支払いが生じるとしたら来年３月の確定申告しなくちゃ？
　だとしたら、今から資料集めとかないと時間がなくて対応できない
　と一人、焦っています。

　国税庁ＨＰで調べましたが、さっぱり要領を得られず困っておりま
す。
　不動産コンサルタント、税理士など相談に伺いましたが、結局は
　案件を任されないと詳細に話に乗ってくれない様子でした。
　税理士に任すと、５万～５０万の開きがあり専門家に委託するって
　こんな大金が動くの？とびっくりしてしまいました。
　税務署に相談に行くのもなんだか怖くて、行かれずにいます。

　ご相談したいのは、こういった場合どうしたらいいのか？
　皆さんのお力をお貸し願えれば大変有り難いです。
　
　もし情報不足でしたら、追記させてもらいます。
　どうぞ宜しくお願いします。

　

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#94859 回答日時： 2008/12/30 17:20

＞「父が３０年程前にワンルームマンション３戸を新築で購入し、賃貸しました。

途中、１戸売却し２戸を賃貸してました。」

仮に課税関係が出ても、時効です。

＞「１０年前に父は他界し、母がその２戸を相続しました。」

相続税発生の可能性がありますが、申告してあればよし、なくても時効です。

＞「４年前にその２戸を売却し、中古のワンルームマンション３戸を購入し、賃貸しました。」

売却した２戸については、購入価格より売却価格が大きければ「譲渡所得」が課税されます。

３戸のワンルームマンションについては「不動産収入」の申告義務がでるかと思います。まだ時効ではありません。

＞「母から資金を借りて、そのうちの２戸は私名義になりました。」

お母様からお金を借りても課税はされません。
名義変更されたマンションは贈与税課税が問題になるでしょう。

＞「その私名義の２戸のうち、今年９月に売却し、他の中古物件を購入し現在、賃貸中です。」

売却した２戸についての譲渡所得が発生してます。取得価格（贈与なら贈与税相当額）以上の価格で売却できたなら、所得税が発生。

賃貸については「不動産所得」が発生してます。

いくらで購入して、いくらで売却したかがはっきりしてれば、そんなに困難なものではありません。手続き費用は経費になります。
残ってる資料を「いつの分」「どれにかかる費用」というように分けて整理して、失くさないようにするのが大事です。

お時間が許すなら、税務署に行くのが一番です。
N.2様も言われてるように「鬼」ではありませんから。
税務相談室に行けば、丁寧に指導してくれますし、ご自分から申し出れば加算税も軽減措置が取られます。

お時間がなかったら、税理士に委任してしまうのも手ですが、報酬は払わないとなりません。
と言って税務署にも行きたくないからと「ネットで情報収集」「自分でなんとか」はお勧めしません。「さっぱり要領を得ない」状態を貴方が自覚されてるのが理由ですが、努力の結果「やっぱり専門家」となろうかと思います。税務署にレッツゴーです。

この回答へのお礼

丁寧な回答いただきまして、有難うございます。
明日にでも、税務相談室に行こうと思います。

お礼日時：2009/01/04 22:23

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/12/28 09:22

＞母がその２戸を相続しました。

４年前にその２戸を売却し…

税金の時効は 5年が原則ですから、まだ時効にはかかっていません。
期限後申告が必要です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

利息分としての「延滞税」が日割りで積み重ねられていますので、年明け早々にでも申告されることをおすすめします。
期限後申告は、税務署から指摘されてからでは悪質と見なされ、「無申告加算税」はおろか「重加算税」が上乗せされるなど、ペナルティがとても大きくなります。
遅れてでも自主的に申告すれば、ペナルティは最少で済みます。

＞中古のワンルームマンション３戸を購入し、賃貸しました…

譲渡所得とは関係ありませんが、「不動産所得」の申告は毎年しておられるのですよね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞両者ともそのとき交わした売買契約書には、譲渡税等の記述はなくまた、仲介した不動産屋からの説明等も一切ありませんでした…

日本の税制度は自主申告・自主納税を建前としています。
仲介業者が納税のお節介を焼く必要はなく、納税者自身が判断しなければなりません。

それにしても、不動産所得の申告を毎年していたのなら、税に関して全くの無知であることはなく、譲渡所得に全く気がつかなかったというは、説得力に欠けます。
やはり税務署は意図的な所得隠しをしたと判断するでしょう。

＞その私名義の２戸のうち、今年９月に売却し…

今年分の確定申告は来年 2/16～3/16 で良いです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2020.htm

＞だとしたら、今から資料集めとかないと時間がなくて対応できない…

1件や 2件だけの売買なら、それほど膨大な資料になることもないでしょう。
大げさに考えすぎですよ。
いずれにしても、譲渡所得というのは、儲かったことをいうのですよ。
買ったときの値段より高く売れなければ、税金がかかることはないのですよ。
この不況の時代にそんなに高く売れたのですか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

＞不動産コンサルタント、税理士など相談に伺いましたが、結局は…

そういうところは基本的に有償です。

＞税務署に相談に行くのもなんだか怖くて、行かれずにいます…

税務署は、脱税しようという人には厳しいですが、正しく納税しようとする人にはたいへん優しい役所です。
手取り足取り教えてくれます。
申告時期になって混み合わないように、年明け早々にでも相談に行かれることをおすすめします。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

回答いただきまして、有難うございます。
当方の勉強不足がこの事態を招いたものと思いました。

明日にでも、税務相談室に行こうと思います。

お礼日時：2009/01/04 22:25

No.1 回答者： p-tenshi 回答日時： 2008/12/27 23:57

不動産の売買には当然譲渡所得がかかってきます。

文面を読む限りあなたのお父様がなくなられてからの
不動産の売買の確定申告が一度もなされていないようです。
当然税務署は調べて確定申告を促してきます。
これは税法を知らなかったあなた方が悪いので、必ず申告する必要があります。
そこでどうするかは、今の時点では税務署からの通知を持参し、税務署で相談し納税する方が的確に思います。
とにかく税金で得するには税金にことを勉強することが一番の節税です。

この回答へのお礼

回答いただきまして、有難うございます。

まさに仰るとおりで、身の縮む思いです。

明日にでも、税務相談室に行こうと思います。

お礼日時：2009/01/04 22:26