道路用地として収用されます、郊外移転工法での補償額について教えて下さい

40坪の土地のうち、25坪を道路用地として収用されます。
残った土地がいびつで狭いため、残地補償もして頂くので土地代金に不満は有りません。

質問は関連して４つございます。

１・築33年の鉄骨3階建て40坪の既存家屋の補償が構外移転工法になるようですが、こんなに古くても同じ大きさの新築が建つだけの補償はされるのでしょうか？

２・その既存家屋に、補償コンサルタント設計士さんが家屋調査に来られたのが12月中旬でした。補償額の計算が終わるのが3月中旬と言われたのですが、そんなに日数がかかるものなのでしょうか？

３・また、この収用は年度末である3月31日までに売買契約を締結しないと2008年度の標準価格(？)で計算されなくなるため、4月以降に契約を持ち越すと補償額が下がると言われました。しかし、計算が出来上がるのが3月中旬で、3月末に判を捺せと言われても…補償額に不満でも売買契約するしかないのでしょうか？

４・受験生がいるので、新築するならさっさと建てて夏休みには引っ越したいのですが、おおよその補償額も全く教えて貰えないので、移転先の土地探しやハウスメーカーはおろか、既存家屋の解体業者さんの選定すら出来ません。こんな状況は他でも普通に起きている事なのでしょうか？

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/02/02 19:40

１について

＞新築が建つだけの補償はされるのでしょうか？
曳き屋、再築工法
とっちか
わかりませんが
・曳き屋であれば、曳く経費が補償されます。
・再築工法であれば
築33年経過の建物を再築する費用が補償されます。
このサイトは区画整理事業ですか
物件補償であれば一緒です。
↓
http://www.city.akita.akita.jp/city/ur/ek/hosyog …

２について
＞そんなに日数がかかるものなのでしょうか？

3人は来てますよね？
持ってる仕事量にもよりますが
標準的だと思います。

３について

考え方は
相手が言うように
20年度内契約で20年度内完了です。
ただ、この時期に契約すれば
20年度内完了は不可能で
21年度に繰越（明許）補償になります。

＞4月以降に契約を持ち越すと

21年度内の契約であれば
20年度単価は
基本的に使用できません。
21年度単価の発表は
5月中ごろですから
発表された単価で契約しなければなりません。

＞補償額が下がると言われました

下がるか、上がるかは
何とも言えませんが
再築工法であれば
下がる傾向であることは間違いないかと思われます。

４について

＞こんな状況は他でも普通に起きている事なのでしょうか？

この事業で
繰越ができれば
20年度中に原単価で契約し
21年度（23年3月）完了と言う
ストーリーはどうでしょう？

この回答への補足

専門家の方に答えて頂けて助かります。迅速な対応も嬉しかったです。

>>１について
>>曳き屋、再築工法
曳き屋をするだけの残地も隣接地も無いので、構外に再築工法だと思います。
リンク先のpdfファイル、とても参考に成りました。

★公庫融資を受けた建物ですし、鉄骨ですから耐用年数がもう少し長いと
期待しても大丈夫でしょうか？

とすると木造で２階建なら同じ広さの新築が可能かもしれませんね。
年寄りの介護もあるので、バリアフリー設備の整った家にしたいのです。

>>２について
>>3人は来てますよね？
>>持ってる仕事量にもよりますが標準的だと思います。

２人でしたが、そうですか。ではじっと我慢して計算が終わるのを待つしかなさそうですね。

>>３について
>>考え方は相手が言うように20年度内契約で20年度内完了です。
>>ただ、この時期に契約すれば20年度内完了は不可能で
>>21年度に繰越（明許）補償になります。

★「明許」というのは、年度末期日までに売買契約を締結した後、収用地を明け渡すのを
６か月程度、時間的な猶予をくれると説明された内容と同じ意味だと解釈していいですか？

>>下がるか、上がるかは何とも言えませんが
>>再築工法であれば下がる傾向であることは間違いないかと思われます。

地下も下がり続けていますし、経過年数のランクを下げてしまうのは
賢いとは言えないですよね。

>>４について
>>この事業で繰越ができれば20年度中に原単価で契約し
>>21年度（23年3月）完了と言うストーリーはどうでしょう？

すみません、↑22年3月の間違いですよね？来春ですよね？
すると受験どころではなくなってしまうので、やはり計算が終わったら契約して、
すぐに引っ越しが出来るよう住宅メーカーの選択を始めた方が良さそうですね。

丁寧にご説明頂きましたのに、★印部分だけまだ理解が及んでいません。
お時間がございましたら、また教えて下さい。
本日は本当に、ありがとうございました<(_ _)>

補足日時：2009/02/02 22:52

No.2 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/02/03 18:03

補足1

１について

築33年、鉄骨造
木造より耐用年数は長いでしょう。
と言う程度。

２について

記録係
テープもち
計３人が標準です。

３について

＞収用地を明け渡すのを６か月程度、時間的な猶予をくれると説明された内容と同じ意味だと解釈していいですか？

ここまで、説明を受けたんですね。
年度内完了（20年度）
↓
6ヶ月（21年9月末）
工期延長
↓
6ヶ月（22年3月末）
工期延長し完了です。
いきなり、1年は繰越できません。

４について

入力ミス
23×
22○

以上。

この回答へのお礼

なるほど、６ヶ月の延長の間に解体・更地戻しが完了しない場合は、
更に６ヶ月の延長が可能なんですね？
担当者は早く決めたいので「常識の範囲内でご相談に応じます」
みたいな不鮮明な説明でした。

dr_suguruさんの引用して下さった秋田県のリンク先で「再築補償率」
というキーワードを見つけたので、それで検索してみたら少しずつ内容
が見えてきました。
我が家は図面で見る限り肉厚9mm以上のH型構造、350mmの鉄骨造で店舗
＋住宅なので、耐用年数が90年と分かり、およそ新築の7割～8割の額が
解体費と合算されて補償されるようですね。

担当者が1000万ってことはないですよ、でも3000万かと訊かれたら、
現段階では答えられません、と言ってた意味が分かりました。

とにかく、お蔭様で情報量が増え、不安が少しずつ払拭されそうです。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/02/03 22:12