まだ買っていない中古住宅なのですが、建替えの際擁壁を全部作り直しと言われているので地下室が作れないかと考えています

こんばんは。

まだ買ってもいない物件の話なのですが、買うかどうかの決定に大きく関わるのでお聞きしたく思いました。宜しくお願い致します。

中古の住宅で隣の家と連棟(所謂長屋作り)になっていて1辺の壁と屋根を共有している物件を見ています。
玄関のある面と隣に接している面は平地なのですが、残る二辺が崖のようになっている所の上に建っている状態です。
大谷石という加工がしやすい(つまり軟らかい)という事で石垣にも使われる事が多い石で擁壁を作ってあるのですが、それが都の安全条例に抵触するという事で建替えをする場合は全面改修をしなくてはいけないのだそうです。

大体の計算ですが、1千万はかかるであろう、と言われています。
築年が25年なので購入するならあと10年は今の建物を手入れしながら使っていきたいと思っていますが(隣の承認を得る事は前提なものの)建て直しをする時に土台だけでその金額を払うのは勿体無いと思っています。(土地面積は20坪もありません)

高さが結構ある(測った訳ではなく目視ですが、2階から隣の平地の1階を見下ろした時と同じような感じで1階から下の隣の土地が見えます。)ので、その擁壁を作る位なら地下室として2方向が開けた建物を建てれば建坪の有効利用とお金の問題が少しは片付くかな、と思っています。地下室でなくても容積率の問題はないのですが、第2種高度地区なので3階建建設がほぼ望めない事を考えても地下室が出来ればと思います。

技術的な事、法律的な事、費用面、全くわからない状態なので、どなたか教えて戴ければありがたいです。
宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： web2explor 回答日時： 2009/03/21 16:36

擁壁の替わりに、地下室を作って、崖地の問題をクリアする方法は、ＯＫですし、よくあります。

擁壁に1,000万かけるくらいなら、その費用で地下を作った方が、面積も増えるますしね。
（なお、擁壁を代替する部分はＲＣですが、それより上は木造でも鉄骨でも大丈夫です）

ただ、前提条件の「お隣の了承」が．．．難しいですよ、たぶん。

不動産に掘り出し物無し。

この回答へのお礼

こんばんは。

回答ありがとうございます。
そうなのですね、よくある工法なのですね。RCというので私も調べたら新しい工法で金額が木造と変わらない上に利点がとても多いというものを見つけて「おぉ！」と思ったところでした。

＞ただ、前提条件の「お隣の了承」が．．．難しいですよ、たぶん。

そうなんですよね。見に行った時に、普通の銀行ではお金が借りられなくて金利の1.5倍位高い(それも変動で)ところなら借りられると思います、と言われたので「隣の方の承認印とか先に貰うというのは出来ないでしょうか？」と訊いた時に下記のお礼にも書いたように以前訊いて断られた事があると仰っていたそうです…。
思わず「地震が来て壊れたら建て直しになるかもしれないでしょうけどね」と縁起でもない事を口走ってしまいましたが、お隣としても使える限り使っていきたいという気持ちは判らないではないです。(ただ、立地上どうやっても崖二辺に接する私が見ている家の方が擁壁の剥落とかの危険性が崖一辺にしか接していないお隣より倍以上高いと思いますので、その分危機感(下隣の家に迷惑を掛ける訳にはいかない)が薄いだろうと思いますが…)

＞不動産に掘り出し物無し。

本当に、そうですよね。比較的良い条件での売り出しというのはあるにしても、掘り出し物があったら売り出した途端に業者さんが買いますよね(汗)

何にしろどうもありがとうございました。また色々考えてみます。

お礼日時：2009/03/21 18:12

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2009/03/20 23:07

擁壁を作る替わりに建物にしてしまうという発想は悪くないと思いますが、そうなると鉄筋コンクリートの構造物を作る事になり、その家の部分だけで工事するのは難しいのではないかと思います。

隣の家も潰してしまわないと工事できないのではないかと思います。

この回答へのお礼

こんにちは。
回答ありがとうございます。

地下室を作るには鉄筋コンクリートの建物にしなくてはいけないのですね…。確かに隣にも影響があると思います。
いつの事なのかが不明ですが、以前今の持ち主さんが建替えたいと申し出た時に隣に断られた事があるのだそうで、余計に無理そうですね。

比較的手ごろな値段なので購入を考えたのですが、色々考えるとやはりその値段が手ごろなのかとても微妙なのだとわかりました。

何にしろありがとうございました。

お礼日時：2009/03/21 08:44