中古住宅の購入で悩んでいます

2年以内に二世帯住宅を建てるために家族で話し合いを勧めていました。住みたい地域の土地が中々空きがない中、中古住宅が出ました。それも二世帯住宅です。リフォームが繰り返されてるので室内は、そこそこにきれいです。外壁は昔の造りです。ここは利便性が良くJR、バス停5分、大型スーパー、病院他と希望の場所です。何を悩むかと言いますと・・・
土地の公示価格60500円　建物面積49.4坪　土地面積69.9坪　築年月1975年7月　第一種住居地域　33ｍ高度地区で金額は1980万から1880万と100万値下げされました。　築年数が39年前ですから建物の価値がないと思うので値段が高いのでは？もう一つは左右、後ろは古い2階建てアパートがあり日当たりが少し悪いです。普通に暮らせると思いますが、5年後10年後に周りのアパートが立て直された時、33ｍ高度地区が気になります。土地の広さの兼ね合いもあると思うので4階5階は建てれないと思いますが、気になります。アドバイスをお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2014/09/05 16:38

今一度公示価格を確認して下さい。

通常公示価格は平米当たりの価格です。坪当たりの価格と勘違いをしてませんか？


つまり１坪＝3.3m2ですから、土地の坪単価は約20万弱になります。

ですから、公示価格を基にした土地価格は約1400万となります。


仮に建物の価値がゼロだとすれば、公示価格の1.35倍です。

利便性が良く買手が付きやすい土地であるなら高いとは言えないと思います。


リフォーム済だとしても築39年を考えれば後100万程度の交渉は可能かもしれません。


ちなみに、高さ制限が33mなら単純に計算して８階建くらいは建てれますよ。

この回答へのお礼

坪単価を勘違いしてました。勉強になりました。また高さ制限ですが左右、裏と古いアパートに囲まれてる事にも違和感を感じてます。利便性は良くても周りの環境は悪いですね。有難うございました。感謝します。

お礼日時：2014/09/05 20:08

No.4 回答者： momo-kumo 回答日時： 2014/09/05 23:59

公示価格は、実勢価格の0.7掛け程度という話があります。

60,500 ×1/0.325×1/0.7×69.9=約1997万となります。

３９年前の古屋だと耐震性が無いので、建て替えのために取り壊して更地にする為に、
解体料100万を引けば、ほぼ、現在の売値となります。


2005年以前の木造は新耐震基準でも倒壊するという話もあります。
http://www.kobe-np.co.jp/news/bousai/201409/0007 …

この回答へのお礼

内装をリフォームし売りに出し、今度は外壁にペンキを吹きかけてます。リフォームをしないで現状で安く売却をしたら良いのに。。。こちらの勝手な言い言い分ですが。有難うございました。感謝します。

お礼日時：2014/09/09 19:42

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/09/05 13:25

建物価値をゼロとして買えるなら買い手はリスクがありません。

しかし、それでは売り手は満足しないのです。
リフォームを繰り返している建物はその価値が本当は増加していないのに、売主はその資金を回収しようとするのです。売り手も買い手も建物価値をいくらで取引きするかが焦点です。詰まる所300万円程度が落としどころです。
経験でアドバイスさせてもらうと、欲しければ少し高いかなあと思うところが買い時です。

この回答へのお礼

やはり皆さんが言うように高いのですね。モヤモヤの気持ちが晴れました。私も300万の値引きができれば買いたいですが、交渉はしてみます。有難うございました。感謝します。

お礼日時：2014/09/05 19:58

No.1 回答者： usami33 回答日時： 2014/09/05 10:29

確かに高過ぎですね。

その金額なら、別の所で頑張って新築の方がよいかと。

以下の２点を不動産屋に聞いてみてください。

１．「元々新築を考えていたし、築３７年では数年後には立て直しますので、土地代だけにしてください」
２．「当方が気が付かない価値が有るのでしたら、その金額を算出した項目別の詳細を教えてください」

たぶん、２は説明がつかず、売り手が単に欲張っただけだと思いますよ。

この回答への補足

土地の公示価格から1.2から1.5倍が相場と聞いてますが、場所にもよると思いますが・・・確かに利便性は良いですが実際は、いくらぐらいと考えるべきですか？1坪10万前後でしょうか？

補足日時：2014/09/05 11:32

この回答へのお礼

高いな～あとモヤモヤして数日過ごしてきました。不動産屋に2を聞いてみます。交渉の余地がなければ購入は止めます。有難うございました。感謝します。

お礼日時：2014/09/05 19:53