住宅売却後の確定申告での税金について

２０００年に購入した中古住宅が売却確定しました。ローンは残っています。

　　購入額　１５００万
　　売却額　１３００万
　　ローン残　７００万

税金に詳しい友人に相談したところ、来年の確定申告は２６０万くらいの税金は
覚悟しておいた方がよいとアドバイスを受けました。

理由は、購入したときの売買契約書の所在がわからないため、売却損益がはっきり
せず税務署への確定申告時に売却額１３００万の２０％くらいが設定されるのでは
ないか？とアドバイスされました。

確かに売買契約書の所在がハッキリしません。
ですが、登記簿に記載されている購入時の銀行ローンの抵当権設定１５００万と手
元にそのローン契約書は残っています。

どう考えても、登記簿に記載されている抵当権設定価格よりも安い価格で売却して
おり、そのローンが７００万残っている事を考えても、

売却額１３００万　－　残７００万　＝　６００万の２０％　を税金として納める
ならまだ納得できます。

売買契約書が見つからないことは友人が言う税金設定が正しいのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： chist-rose 回答日時： 2009/04/20 11:20

譲渡所得の申告に際しては、確かに取得価額を証明出来る売買契約書の添付を求めてはいますが、それがないからといって取得費を一切認めないとか、５％の概算取得価額の特例を適用するというのは課税の正義に反します。

２０００年といえばまだ１０年も経過していないのですから、記憶や資料に基づいて取得費を計上して申告をすべきです。
その上で税務署からの問い合わせに答えるのもよし、できれば事前に打ち合わせておけばストレスも小さいでしょう。

次の手順を試みてみましょう。

１．購入当時に仲介した不動産屋さんに当時の資料が残っていないか確認する。売買契約書のコピーを頂くことが出来ればベストです。
また、ローンを設定した際に必ず銀行に売買契約書のコピーを提出したと思いますので、銀行にも問い合わせてみましょう。

２．上記が難しければ、当時の預金通帳などにより支払いの事実が確かにあることを確認出来る資料を捜す。
当時のメモなどから、貴方の記憶する取得費や手数料などを整理しておく。

３．その上で、税務署に出向き相談する。

その価格が、当時の近隣の不動産価額の相場と大きな差がなければ、そしてそれに見合う現預金の移動が確認出来れば、原則として認められると思いますよ。
少なくとも取得費０で自ら申告するという手は有りません。
自分で申告してしまえば、それで納税額が決まってしまいます。

この回答へのお礼

chist-rose様

ご回答ありがとうございます。大変勇気づけられました。
確定申告を行うのは始めてなので、友人が言うように契約書の有無による税金額『デジタル判定』０万か２６０万では、
１３００万ほどの取引上、差が大きすぎるのではないかと思います。

このような事態を招いたことは勉強不足であり手前都合ですが、最後まで努力してみます。

なお、ご指導の通り当時の仲介不動産屋に確認したところ
契約書は残っていないが、売渡予定額が記載され社印が押された資料がありますとのこと。

そのコピーで良ければ近日中に届けますという確認が取れました。
また、不動産屋からも銀行に契約書のコピーが残っている可能性はあるとのことですから、
chist-rose様からのアドバイスに沿った方向へ展開し始めました。

資料を集めることで、０万とは行かなくても税務署との相談できる土俵に乗れたらいいのですが。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/04/20 15:38

No.4 回答者： midmt 回答日時： 2009/04/20 19:16

適切なアドバイスがあったようでなによりです。

最近の税務署は、記憶による申告でも、やむを得ないとの発言を公式にしていますから、変な数字でなければ恐らく大丈夫だと思います。

この回答へのお礼

midmt様

ご回答ありがとうございます。
経験者のアドバイスは大変心強いです。ありがとうございました。

お礼日時：2009/04/21 10:40

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2009/04/20 06:16

その住宅は、貴方が住んでいる住宅ではないんでしょうか。

また、以前住んでいて住まなくなって３年以内ではないでしょうか。
以上のどちらかに該当するなら、居住用財産の特例で３０００万円の特別控除があり、税金かかりませんが…。

この回答へのお礼

ma-fuji様
> その住宅は、貴方が住んでいる住宅ではないんでしょうか。
住んでいません。現在親戚が居住しております

> また、以前住んでいて住まなくなって３年以内ではないでしょうか。
以前は確かに住民票記載しておりましたが、３年以上前に転居致しました。

よって、ma-fuji様にご指導頂いた特別控除は対象外と思われます。
他にこのような特別控除があればよいのですが・・・

断片的な情報にも関わらず、ご回答頂きましてありがとうございました。

お礼日時：2009/04/20 09:54

No.1 回答者： yossy555 回答日時： 2009/04/20 01:54

不動産の売却は譲渡所得に該当し、売却価格－(取得費＋譲渡費用)の算式で計算します。

譲渡所得の計算上、ローンの残高は全く関係ありません。
この場合の取得費は土地については購入価格ですが、建物の場合には購入価格から減価償却した金額となりますので、購入時の建物の価格によっては税金が必ずしも発生するとは限りません。

しかし、購入時の価格が不明の場合には売却価格の95%に対して税金が課税されることになります。
売買契約書など購入時の価格を証明できるものがない場合には、ご友人の言うことは概ね正しいと思われます。

この回答へのお礼

yossy555様

売買契約書の有無によって２００万を超える税金が、払わなくても良い(もしくは安い)可能性があるということか・・・
売買契約書の所在調査、もしくは売買契約時の関係各所に問い合わせを行いたいと思います。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/04/20 09:39