繰り上げ

２５００万円借りて２．１パーセントの３０年住宅ローンを組みました。繰り上げ返済の手数料は無料なので、お金が貯まり次第繰り上げて返済しようと思ってます。そこで質問なのですが、２．１パーセント以上の金融商品について（郵便局の定額貯金と一般財形）そのまま預金を続け、満期になってから繰り上げ返済をしたらいいのか、はやく解約してすぐにでも繰り上げ返済をしたらいいのか教えてください。

No.1 回答者： shoyosi 回答日時： 2001/03/15 02:35

　もし、その金融商品が安全で確実で税金を引いた実質受取金利が　２．１％を越えるものがあるときには、その分で繰上げ返済するのは、確実に損です。

併存する方が特です。もし、過去の金融商品で、それを越えるものがあるときには、満期まで、そっと置いて、満期で繰上げ返済された方が特です。なお、現在の郵便の定額貯金は３年超でも、０．１８％です。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。郵便局の定額貯金の利率は４．０７パーセントから０．２パーセントまであるのですが、税金の約２０パーセントをひいたざっと金利２．７パーセント以下の金融商品を解約して繰り上げ返済したらいいということでよろしいでしょうか。

お礼日時：2001/03/16 00:32

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/03/15 11:17

これは、一概に言えない問題です。

まず、ローンの利息は前払いですから。
同じ時期に、同じ期間・同じ金額・同じ利率で借りて、それを預金にしたら、その期間に支払う利息のほうが、満期に貰う利息よりもかなり多くなります。

問題は、その預金の利率と、満期までの期間により、繰上げ返済と、預金の満期に返済するのと、どちらが有利かは変ってきます。

こんな計算をしてみて下さい。
1.預金の満期時に貰う利息。
2.ローンのうち、預金相当金額を今繰り上返済をしたら、利息が幾ら少なくなるか。
これは、銀行に頼めば計算してくれます。
これで、比較してみてください。

ローン利息と、預金利息の計算方式が違う為に、単純な計算では比較できないのです。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。銀行に繰り上げ返済を今いくらしたら利息がいくら減るかは教えてもらえましたが、何ヶ月（何年）後（預金が満期になる時）にいくらしたら利息がいくら減るかはわからないと言われてしまいました。むずかいしですね。

お礼日時：2001/03/18 10:16

No.3 回答者： shoyosi 回答日時： 2001/03/16 02:36

はい、そういうことです。

なお、あなたの年２．１％というのは、月利建ての月０．１７５％のことです。これは実質年利（月０．１７５％でお金を借りて１年後に払うときは月々複利計算するので２．１％では足りません。）になおしますと、約２．１２％になります。定額貯金とか財形はどうなっているかわかりませんが、これぐらいの金利では、せいぜい、差は　０．０２％前後です。
　また、通常、銀行からのローン金利には、生命保険料（つき０．０３％前後）含まれているので、この点は承知おきください。ローンの金利が前払いか後払いかは、返済表をじっくり見るとおわかりだと思います。

この回答へのお礼

本当に色々ありがとうございます。２．７パーセント以上のものは満期を待ってから繰り上げ返済したらいいんだってことがわかってとっても助かりました。

お礼日時：2001/03/18 10:18

No.4 回答者： shima_ 回答日時： 2001/04/02 21:47

非常に遅い投稿でごめんなさい。

この問題に関しては kyaezawa さんが発言されていたとおり、一概にいえないはずです。

一般の預金は利子だけを考えればよいですが、繰り上げ返済は[期間短縮型]の場合、短縮された月数が問題になります。つまり、利息はあまり問題になりません。

たとえば、借入2500万円、利息2.1%月返済額\93,660円の場合、融資残高が24,395,275円の時に約103万円を繰り上げ償還した場合、約84万円の利息が節約できます。（この時20ヶ月の期間短縮になります）

ところが、融資残高が21,845,406円の時に約101万円を繰り上げ償還した場合、約67万円の節約になってしまいます。（この時18ヶ月の期間短縮になります）

(1).金融商品の満期の際の受取額と、その時の予定融資残高、及びその時の受取額による繰り上げ償還の効果を計算し、(2)今現在の融資残高、金融商品を解約した際の受取額、それを繰り上げ償還した際の効果を比較されることをお勧めします。

参考URL：http://www.ne.jp/asahi/void/no3/

この回答へのお礼

すっごい難しくって、私の頭では理解不能なのですが、実際、一番早く満期を迎える商品で、金利４．０７パーセントの物が平成１５年７月、８月に、３．６４パーセントの物が同年９月、１０月に以下いくつかあるのですが、省略して、平成１７年３月に２．７パーセントのものがそれぞれ満期を迎えます。そのどれかを解約して繰り上げ返済するのがいいのでしょうか？なお、金利２．７パーセント以下の物は、既に繰り上げ返済済みです。よろしければ教えてください。

お礼日時：2001/04/04 22:43

No.5 回答者： shoyosi 回答日時： 2001/04/03 13:51

shima_ さんの反論になるようで、大変に心苦しいのですが、回答中に残高24,395,275円となっていますが、これは、融資実行後　ちょうど1年後、同じく　残高が2,845,406円　となるのは、実行後ちょうど５年後にあたります。

その間４年間のタイムラグがありますので、1年後に返済できた1,036,492円（２０ヶ月繰り上げの計算値）をそっくり年2.1（月0.175）％で運用していれば、４年後（実行５年後）には1,127,236円になり、それを繰上げ返済をしますと、ちょうど２０ヶ月の繰上げ返済金額となり、一致します。もし、４年間を年3.6％（月0.3％）で運用しますと、1,196,770円（税引き前）となり、２１ヶ月分繰上げ返済（1,184,639円必要）でき、結果として1ヶ月間短縮できます。shima_ さんとは、返済金額は一致しましたが、端数計算の関係で残高が１０円単位で合致しませんでした。
　　

この回答へのお礼

ありがとうございます。すっごく難しいですね。ちょっと前に繰り上げ返済に関するフリーソフトと、複利計算ができるフリーソフトをダウンロードしたので、それを素に考えてみます。もしよかったら、＃４のｓｈｉｍａさんへの質問にもお答えいただけたらありがたいです。

お礼日時：2001/04/04 22:46

No.6 回答者： shima_ 回答日時： 2001/04/04 13:42

shoyosiさん、失礼しました。

借り入れ v.s. 借り入れ の場合、金利に目を奪われてはいけないという経験則があったもので、借り入れ v.s. 預け入れ を精査せずに同じものと考えて発言してしまいました。
借り入れ v.s. 預け入れ の場合は、金利だけを見ればよかったのですね。
混乱させるような発言をして、申し訳ありませんでした。

No.7 回答者： shima_ 回答日時： 2001/04/05 22:24

#4の質問にお答えしてよろしいでしょうか。

もし、住公のように返済途中で金利変更がある場合は別ですが、2.1%固定の30年ローンならば、2.7%の商品さえも解約しない方がよいようです。
20%の税金を引かれるにしても、半年複利ならば2.7%の商品は年利約2.18%の半年複利の非課税商品と同じようです。
また、金利差が全くない（あるいは若干マイナスの）場合にしても、いつでも使える予備的なお金は手元に残しておかれたほうがよろしいかと思います。