土地建物を売却した場合の消費税区分

不動産仲介業を営んでいます。
土地付建物を取得しました。
ただ、建物に関してはかなり古いもので、取得後取り壊し
土地を売却しています。

この場合、まず仕入時の消費税は建物部分は課税仕入とできるのでしょうか？
売却時の契約書は一応、土地建物として契約書に記載されていますが
ほぼ、売却金額は土地の金額です。全て非課税売上として問題ありませんでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： NIJIN12345 回答日時： 2009/10/13 09:35

土地、建物の仕入時について

消費税法上の回答です。その土地建物が住宅で事業をしていない個人の方から購入した場合は、建物は課税対象外、土地は非課税で両方とも消費税はつきません。その土地建物を事業者（事業者や法人）から購入した場合は、建物は課税で、土地は非課税となります。
売却金額については、ご質問によれば、「建物に関しては取得後取り壊し土地を売却」となっていますので、売却時は、土地のみとなりますので、契約書も土地のみの売買契約に訂正し、非課税売上になると考えます。もし、売買契約の通り建物の記載がある場合は、消費税は課税される可能性がありますのでご注意を。

参考URL：http://www.athomes.co.jp/pdf/syouhizei.pdf

No.2 回答者： LakeSwan 回答日時： 2009/10/14 07:30

土地付建物を取得したときに消費税が建物部分には課税されますから、後日それを取り壊したとしても、購入時に消費税が課税された事実に変わりはありませんので、建物部分については消費税法上、「課税仕入れ」となります。

この場合、購入先が消費税法でいうところの「課税事業者」であるかどうかは関係ありません。
購入先が消費税法上の「課税事業者」であろうが「免税事業者」であろうが、あるいはただのサラリーマン（消費者）であろうが、当社にとって建物の購入はすべて「課税仕入れ」になります。
（消費税法基本通達11-1-3）


ただし、その建物を取り壊してから後日敷地だけを売却したのであれば、建物購入による課税仕入れは「土地売上（非課税売上げ）のみに対応する課税仕入れ」、ということになります。
（常識的に考えて、取り壊し済みの存在しない建物を売却することはできませんから、売却代金はすべて土地の売却代金（非課税売上げ）となります。）

したがって、もしも当期の課税売上割合が95％未満となった場合、仕入税額控除を「個別対応方式」で計算するのであれば、この建物購入による消費税はまったく控除できないことになります。