建売りと建築条件付き宅地

Question

先日建て売りの建築前の土地を販売しているのを発見し、問い合わせをしたところすでに建築プランは出来上がっており、値段も詳細なものを聞きました。

建築確認が下りてから大々的に販売するとのことで、販売し始めたら申し込みが入ってしまう可能性もあり、ローン審査も含めた申し込みのみを先にしました。 
その日になんとその土地のチラシが家に入ってきたのですが、なんと「建築条件付き宅地」で売り出しているのです。

私たちにはそんな説明は一切なく、契約も土地+建物一緒になってます。

これは違法ではないのですか？？

katuharu3 · Accepted Answer

確かに建売と正当な建築条件付土地の契約形態は違います。
本来、建築条件付土地というのは土地のみの契約を行い、その後期間内に建築業者と請負契約を結びます。
ですので、土地購入時は土地のみの決済で不動産業者に支払う仲介手数料も土地分のみです。

ですが、建築条件付といいつつも契約後に立てる売建という方法も存在します。（正当ではありませんが）
この場合、先に建築確認をとっている為、間取りの変更は出来ず、内装部分のみの注文となります。
そして、当初プランの内装変更をすると追加費用がかかる場合が多いです。
もちろん仲介手数料も土地＋建物分に対してかかります。

今回の物件は先に建築確認をとっているという事からも売建物件となります。
＞不動産やさんは説明の義務は無いのですか？
別に騙しているわけではありませんので、義務はありません。

nonbay39 · Answer

建築確認済が出る前に建売を販売する行為は違法ですから、当然に販売はその後になります。

　建築条件付きとして会社は選べませんが、違う建物を建てたければ業者と良く相談してください。

　不動産関係の業者は出来る限りセットプランで売りたがるでしょう。手間も少ないですから。建築条件付き土地ですと３ヶ月以内に工事請負契約が成立しなければ土地契約そのものも白紙になってしまいますし。

　まず確実にその土地を購入するのであれば、その意思を重々伝えて、建物プランを早々に決め、土地契約と同日で工事請負契約も結べば良いでしょう。この場合の建物は仮の物でも構いません。のちに変更契約をすれば良いです。とにかくキャンセルする意思がないことを示せば良いだけです。

　建築条件付き土地を建売として売ることが違法では無いでしょう。あくまで業者の希望として建売でセットとして売りたいだけなのでしょう。ただ、建売は建築確認済でなければ宅建業法違反です。

　建売としてもうほぼ決めている業者を説得する行為は大変かもしれません。また他に申込み者がいればそちらに販売されてしまうでしょうけど。申込みは単に申込みに過ぎません、優先順序は結局業者次第です、法的拘束力などありません。

　違法と言えば確認済前に建売の申込みをとる行為は違法だと考えます。ただ、現状では建物は売買契約として話しをしているのではなく、工事請負契約として話をしていると解釈すれば違法では無いですけど。

　建売は建物が売買契約になります、あなたは施主ではなく完成物を購入することになります、基本的に工事や仕様に口を挟めません。
　工事請負契約であれば建売ではありません、普通の施主です、完成物を買うのではなく、施主として建物の完成をお願いする契約です。

katuharu3 · Answer

＞これは違法ではないのですか？？
違法ではありません。
俗に言う売建物件です。

質問者様が問い合わせた時にすでに建築プランが出来ており、値段も聞かれたのですよね？
であれば、最初から建築条件付土地（又は売建物件）であり、質問者様も契約前にそれを知っていた事になりますね。

＞私たちにはそんな説明は一切なく、契約も土地+建物一緒になってます。 
質問者様は最初に「建て売りの建築前の土地を発見」との事ですので、最初から土地+建物販売である事が分かっていたと思うのですが。。
質問者様が申し込みをしたのは土地のみですか？
それとも土地+建物ですか？

申込時に記載した金額を見れば分かるハズです。

建売りと建築条件付き宅地

確かに建売と正当な建築条件付土地の契約形態は違います。

建築確認済が出る前に建売を販売する行為は違法ですから、当然に販売はその後になります。

＞これは違法ではないのですか？？

この回答への補足

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　建築確認済が出る前に建売を販売する行為は違法ですから、当然に販売はその後になります。