土地の引き渡し遅延について

Question

5月末に造成中の土地の売買契約を結び手付金を100万払いました。
売買契約書上の引き渡し日（残金支払日）は7月末の予定でしたが、売主より2カ月遅延する連絡がありました。造成のボリュームが想定以上だったのが遅延の理由とのことです。

補足情報として
・売主は個人ではなく不動産屋さん(宅地建物取引業者)のため、直売の形です。
・土地の売買契約書上、「遅延一日につきXXX円の違約金」といった取り決めはありません。
・買主（私）は手付金を放棄して契約解除するか、売主（不動産屋）が手付金相当を支払い契約を解除できます。
・ただし、契約の履行に着手してからは手付放棄での解除はできず、また契約の履行をしないときは売買代金の20%の違約金が発生するとあります。
・買主（私）は売買代金の手配は済んでます。

HM(不動産屋とは別の会社)とは建築請負契約を済ませてしまってます。造成遅れにより引き渡し日も遅れる可能性があり、予定していた補助金も申請期限が切れてしまうのではないかと危惧しています。

上記を踏まえて、質問させてください。

・土地の引き渡し遅れによる損害 (現在の家賃と補助金の部分)を不動産屋へ請求した場合、
　法律上勝ち目はありますでしょうか。。
・売買契約の解除を申し出た場合、手付解除や違約金はどのようになるのでしょうか？
　このまま土地引き渡しをズルズルと引き延ばされるぐらいなら、他の土地での建築も考えています。

mofl · Accepted Answer

土地のボリューム(土量)は想定も何も、計算でわかりますよ。
普通規模の専用住宅、東京ドームくらいの造成じゃありませんよね？
切土したら不法投棄の産業廃棄物でも出たんですかね？

まず、遅延の理由をはっきりさせるべきでは？
ハウスメーカーとも契約してるなら、メーカーの設計担当の建築士も同席させて説明を聞く。
あと、その建築士と一緒に現場に行き、状況をすぐにでも確認すべき。
もちろん写真でも記録する。

あとは契約の話、このような遊びのサイトに馴染みません。
時間が切迫してるわけだし、額も大きい。
間違っても弁護士がここでアドバイスをすることはありません。
不確定な情報に右往左往するより弁護士事務所に直行です。

たぶん多くの事務所で、30分から60分で無料の法律相談を受けています。
(最初に確認、無料枠を超えたら以降は有料になるはず)
契約関係は民事の話、弁護士が最も得意とする分野です。

・今までの経緯
・遅延の理由
・契約書原本
これで今回の質問は解決するはず。
(問題が解決するかは別の話ですが)

あと、、、
何らかの都市計画法の許可案件ではないですか？
29条とか43条とか53条とか。
なら話は別、弁護士は役に立たないかも。

mofl · Answer

お礼、ありがとうございます。
29条許可とのこと。
弁護士が力を発揮するのは民事間のトラブルです。
今回の話ならまさに契約、契約書を読み込み違約に該当するか、そもそも契約は妥当か、など。
ここらで依頼主の被害を防いだり軽減したりじゃないですか？

翻って、都市計画法のこと。
許可をする側からすれば許可申請の内容で計画が進むか、だけ。
造成の工事が遅れるのは良くあることです。
ゆえに許可権者である都道府県や市区の自治体に落ち度は無い。

許可を受けた業者も、工事を進めている限りは詐欺ではない。
(まれに許可だけ取り何年も何十年も現場を進めず挙げ句のはて計画倒産する業者さえいます)
着工したなら早く終わらせたいのが業者、わざと遅らせることはしません。

なので29条の手続きや許可の内容に踏み込んでも徒労に終わると思います。
私の書き方がまずく、誤解をされてしまったようで申し訳ない。
弁護士が都市計画法に疎い、など失礼な意味ではございません。
質問者さんが土地の引き渡しの期限を重要視するなら不利益が無いよう解約に持ち込むべきでは？
あるいは現場の確認がおろそかで、工期を甘く見ていた(契約欲しさの詐欺含め)のを弁護士が看過できたら一気に優位に立てますが、これ、できますかね？
この辺りが弁護士の手腕と思います。

許可をする側からお話ししますと、事前相談から許可申請、許可までかなりの手間がかかっています。
測量しかり、各部署との協議しかり、図面作成から申請の手数料など。
遅延とは言え現場は工事を進めていますから、重機も稼働していますし、協力業者への支払いもあるでしょう。
遅延の理由はともあれ、無条件で契約解除に応じるとは思えません。
先方も弁護士を立てるでしょうから泥沼に陥りそうです。

大変でしょうが、弁護士への相談と、融資先やハウスメーカーと、土地の引き渡しが遅れる＝建物工事の着工も遅れる、こちらも平行して相談されたらいががでしょう。
土地そのものは気に入っているなら、補助金申請に間に合わせる、家賃の負担が出たら業者に負担させる、できるだけ質問者さんに不利益が出ないよう落とし所を決めておき、そこを目指したらいかがです？
いずれにしても、かなり忙しくなりそうです。。。

-yo-shi- · Answer

弁護士に依頼してさっさと契約解除をするべきですね。

そして新たな土地を購入して建築工事を進めるべきです。

それと同時進行で違約金や遅延損害金等を話合うべきだと思います。

不動産業者が「はい。わかりました」と契約解除を了承し手付金の返金をすれば問題ありませんが、解決してから次へ進もうとしたら2ヶ月・3ヶ月なんてアッと言うまです。

業者の過失が無いような遅延（例えば自然災害）であれば、違約金も認められないし遅延損害金もありません。

事が揉めるようなら裁判での決着になりますから半年なんてすぐに過ぎてしまいます。

まずは業者と話合うべきだと思いますが…行動はすぐに！

6monaka · Answer

弁護士に相談してください。

ところで肝心の土地の現状見てますか？
ボリューム想定以上って、造成するんだったら、想定も何も許可区域内しかしませんけど、何のボリュームですかね？
遺跡が見つかっただとか無許可産廃処分地跡とかですか？
それとも山だか沼だかざっくり見せられて契約したんですかね？
ちゃんと確認したほうがいいような気がしますが。
現状確認しなければ、実際に造成しているかどうかも解りませんよ？

他の問題で止まっている場合もありますので、自分で調べてください。
法務局での土地登記確認や、そんなにボリュームあるんだったら役所の造成許可確認やら危険箇所指定の有無もお忘れ無く。
組み込まれる町内会かなんかあるなら、話聞くのも良いでしょうね。
何らかの問題がボリュームてんこ盛りかも知れません

土地の引き渡し遅延について

土地のボリューム(土量)は想定も何も、計算でわかりますよ。

お礼、ありがとうございます。

弁護士に依頼してさっさと契約解除をするべきですね。

弁護士に相談してください。

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