土地契約済み…引渡しが延期しています

２月４日に土地の契約を交わしました。
（手付金として100万円支払）
土地の引渡し、決済は３月２日に行われる予定でしたが
売主側の登記変更や分筆などが遅れ
決済が３月14日以降になる、と２月末に連絡がありました。
土地に関して分筆などの法的手続きの一切は
売主が依頼している司法書士が一手に引き受けているそうです。

２月末に一度連絡をもらってから
その後、不動産屋からも何も連絡がなかったので
当然、私達は、３月14日以降なら、
決済ができる状態にある(手続きが進んでいる)と思っており
融資銀行とも３月の契約で話しを進めていました。

銀行との融資の件も進めていかなければならなかったので
本日、こちらから不動産屋に
「決済の日はいつになりますか？」と問い合わせたところ
「３月19日に測量して、それから初めて分筆作業に入るので
４月に決済が遅れてしまいます」
と回答をもらいました。

先日、日銀の金利引き上げに伴い
４月借入れ契約になってしまうと
金利が上がってしまうと見ています。
そのため
３月中の融資・決済(金利が低いうちに)でこちら側は
銀行と融資の話しを進めていたのですが
決済が４月になると、銀行とも4月契約になるので
今日現在まで予定していた金利よりも高くなってしまいます。

不動産屋が言うには
依頼していた司法書士の初動が遅すぎた結果
法的手続き・分筆手続きが遅れ
今月中の決済は難しい・・・と言っています。

ちなみに司法書士に関して、
契約時に、私達で書士を用意したい、と申し出たのですが
売主側の不動産屋から
売主の土地をすでに扱っている司法書士がいるので
そちらに一切を任せた方が処理が早いと言われ
私達で書士を用意するのは却下されてしまいました。

このような売買契約の延期は
法的に問題はないのでしょうか？

私達は、このまま黙って不動産屋の言う通り
４月決済を受けるしかないのでしょうか？

内容に不明点がありましたらご指摘ください。
補足させていただきます。

No.1 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/03/15 00:19

正確な回答をしたいので、まずは土地売買契約の内容を確認させてください。

売買契約書の引渡しの期日はいつになっていますか？
当初3月2日に土地の引渡しの予定と書かれているので、
契約書に記載されている引渡し期日も3月2日でしょうか？
その場合、引渡し期日延長の覚書を売主と締結していますか？
また、覚書等で引渡し期日の延長に双方合意している場合、
延長後の期日はいつになっていますか？

今回の土地の売買にあたって、仲介業者は介在していますか？
売主は個人ではなくて業者（宅地建物取引業者）ですか？

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。

＞売買契約書の引渡しの期日はいつになっていますか？

…それが、契約書には「引き渡し期日」は唱ってないんです…。

＞その場合、引渡し期日延長の覚書を売主と締結していますか？

引渡しの延長を予測していなかったので
そういった覚書は結んでいません。

＞今回の土地の売買にあたって、仲介業者は介在していますか？

仲介業者は介在しております。

＞売主は個人ではなくて業者（宅地建物取引業者）ですか？

個人です。

ご回答お待ちしております。

お礼日時：2007/03/15 00:23

No.2 回答者： yasu99 回答日時： 2007/03/15 00:21

売買契約における履行遅滞ですね。

履行遅滞といえども、これは契約不履行の一種です。

したがって、契約の解除もしくは損害賠償請求が出来ることになります。
本件の場合、契約を解除することも出来ますが、このまま契約を進めたいと思われるのなら、金利アップによる損害分については補填（すなわち代金から相殺）してもらうべきでしょう。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。

＞金利アップによる損害分については補填（すなわち代金から相殺）してもらうべきでしょう。

私もそう思うのですが…

No.１の回答者様への回答でも申しましたが
契約書には「引渡し期日」の記載はなく
引渡しに関しては「口約束」的なものでした。

よく「口約束でも法的には認められる」的なことを聞いたことがありますが
それでも通るものなのでしょうか…。

お礼日時：2007/03/15 00:27

No.3 回答者： yasu99 回答日時： 2007/03/15 00:57

＃２です。

＞契約書には「引渡し期日」の記載はなく引渡しに関しては「口約束」的なものでした。よく「口約束でも法的には認められる」的なことを聞いたことがありますがそれでも通るものなのでしょうか…。
●まずは、仲介に宅建業者がはいっているのに契約書にそのような記述がないことに驚きを感じます。
基本的には口約束でも法的には問題ありませんが、それが証明できるかどうかが問題なのです。契約書というのはそのためのものですからね。
今回の場合は、司法書士や土地家屋調査士などが介在しているので、裁判になった場合の証明は比較的容易だと思いますので、強気に交渉してみて下さい。

この回答へのお礼

度々のご回答、ご丁寧にありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

契約書を再度見直したところ、
●第３条　売買代金の授受
乙は本契約と同時に手付金として金100万円を甲に支払い、残金は平成19年３月２日までに所有権移転登記(準備費用は甲、取得登記費用は乙負担)に必要な一切の書類引き換えに支払うものとする。但し手付金は売買代金に充当し、且つ利息はつけない。
●特約事項に
所有権移転残金決済は売買契約締結後、１ヶ月以内に行う
…と、唱ってありました。
これで私達側の権利は主張できるんですよね。

とりあえず買い手側(私達側)の不動産屋ではど～も的を得ない回答なので
直接、売主側の不動産屋に行き話しを聞いてこようと思います。

お礼日時：2007/03/16 10:38

No.4 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/03/15 01:10

重要事項説明で物件の引渡し期日は必ず説明しなければいけない事項

とされています。（宅地建物取引業法）
仲介業者（宅地建物取引業者）が介在していれば、仲介業者が宅建業法
に抵触している可能性があります。

＞＞よく「口約束でも法的には認められる」的なことを聞いたことがありますが

民法上当事者間の合意（意思表示）があれば契約は成立しますが、
今回の取引に仲介業者が介在する以上、引渡し期日が定められていないことにはかなり問題があると考えられます。

契約の解除を主張するには、法律上の規定は別にして、相手方の債務不履行を立証する（裁判で）必要があります。
要するに相手方は「はいこちらの債務不履行です」とは認めないでしょうから、契約解除を主張するには裁判に訴える以外にないのが一般的だと思います。

ただ、質問者さんも契約解除までは考えておられないとは思いますので、
＞金利アップによる損害分については補填（すなわち代金から相殺）してもらうべきでしょう。
というようなことを相手方に求めたいのでしょう。
ただ、金利アップによる損害額の算出はかなり困難でしょう。

今回の取引では宅建業者は仲介業者のみなので、仲介業者の宅建業法違反をついていき、現実的には仲介手数料の減免というところでしょうか。

日銀の政策金利引き上げにより金融機関は短期プライムレートを今月
0.25%引き上げてくるところが多いと思いますが、実質新規借り入れの
変動金利型の住宅ローンの金利引き上げは秋頃になります。
固定金利選択型については、10年国債の金利水準は下がっていたりすろので4月に確実にあがるかといえば分かりません。
短期固定はあがりそうですが長期固定は下がるかもしれません。

質問者さんはどういう方向性でいきたいですか？

この回答へのお礼

度々のご回答、ご丁寧にありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

契約書を再度見直したところ、
●第３条　売買代金の授受
乙は本契約と同時に手付金として金100万円を甲に支払い、残金は平成19年３月２日までに所有権移転登記(準備費用は甲、取得登記費用は乙負担)に必要な一切の書類引き換えに支払うものとする。但し手付金は売買代金に充当し、且つ利息はつけない。
●特約事項に
所有権移転残金決済は売買契約締結後、１ヶ月以内に行う
…と、唱ってありました。
これで私達の権利は主張できるんですよね。

＞金利アップによる損害額の算出はかなり困難でしょう。

金利に関しては、融資担当の営業マンと話し合った結果
４月の契約になっても、融資契約を勧めている今の金利でＯＫ…と回答をもらったので
金利の方はクリアしました。
…が、金利の問題と、引渡し延期の問題は別問題なので
不動産屋にはペナルティとして、何らかの誠意(仲介手数料の減免など)を見せてほしいと思っています。

すみません、文字数が足りないので
No.５のご回答のお礼欄に続きを補足します。

お礼日時：2007/03/16 11:09

No.5 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/03/15 01:14

＞＞民法上当事者間の合意（意思表示）があれば契約は成立しますが、

今回の取引に仲介業者が介在する以上、引渡し期日が定められていないことにはかなり問題があると考えられます。

と書きましたが、宅地建物取引業者が重要事項説明で引き渡し期日の
説明をしないことは明らかに宅建業法違反です。

この回答へのお礼

No.４のお礼より、続きです。

＞質問者さんはどういう方向性でいきたいですか？

土地は引き続き買う気持ちでいます。
地主さんに罪はない(と思う)ので
地主さんへの土地代金は売買契約を交わした金額のままで支払う気持ちです。
融資金利の問題はクリアしましたが
引渡し延期に関しては別問題ですので
ペナルティとして不動産屋とは金銭的面で折り合いをつけたいと思っています。

ただ、どこまで要求すればイイのかわかりません。
あまり私達がゴネて
じゃ～土地は売りません、って結果になってしまうのも困ります。
地主さん的には税金だか何だかの関係があって
早く売りたい、ようなことを言っていたので
地主さんも私達も、売買したい気持ちに変わりはないと思います。
トラブルの原因は不動産屋にあると思います。
契約書も交わし、手付金も支払い、不動産屋への仲介手数料も支払い済み…の現状で
不動産屋のミスにより、私達がゴネて
じゃ～売らない…なんてコトになる可能性もあるのでしょうか？

私も仲介手数料を減免してほしいのですが
（それが一番わかりやすい方法だと思ったので）
すでに仲介手数料は不動産屋に支払ってありますので
そこからまた引き戻すのは難しいかな…と想像しています。
そこで、引渡し時に現金で動くものがいくつかあります。
土地分筆登記代金・土地地目変更代金・所有権移転費…など
合計３０万弱(くらい)の現金での支払いが引き渡し時なので
それで折り合いをつけられたら…と思っています。
でも、それって司法書士の関係する支払いなので
それを拒否するのは話しがヤヤこしくなるかな…とも想像できます。

とりあえず先ほど、司法書士会に電話をして
無料相談ですが、司法書士に話しを聞いてもらいました。
契約書は正当な物なので
私達には不動産屋に強く言う権利はあるようです。
今後の話し合いは地主さん側の不動産屋に直接話しをした方が良い、とアドバイスを受けました。

nornor1999様もお忙しいと存じますが
現状においての
nornor1999様の見解をお聞かせいただけたら幸いです。

よろしくお願い致します。

お礼日時：2007/03/16 11:11

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/03/15 12:55

１）宅建業法上の問題

　引き渡し日は契約に直接かかわる事項で、契約までに打合せにより変化することも多いものですので、第３５条の重要事項説明ではなかったと思います。
　ただし、第３７条による契約後に遅滞なく交付することになっている書類（いわゆる契約書）には記載すべき事項です。
　また、決まっていない場合はそのことを記しておけば良かったものだったと記憶しています。
　だから、期日を確定して書いていないこと自体は業法違反ではないのではないかと思います（必ず記載しなければならない事項なので、決まっていないことを記載していなければ、業法に抵触しています）。
　
２）民法上
＞土地の引渡し、決済は３月２日に行われる予定でしたが
売主側の登記変更や分筆などが遅れ

口約束も有効ですので、上のような約束が交わされていたのでしたら引き渡し日は３月２日となったのではないでしょうか？

＞このような売買契約の延期は法的に問題はないのでしょうか？

契約相手の同意があれば問題ありません。

下のように連絡がありそこで了承してしまったものと思いますので、合意により３／１４以降に契約変更になったと考えられます。
ここで、拒否しておけば相手の履行遅延となり、損害賠償など権利が発生したものと思います。

＞決済が３月14日以降になる、と２月末に連絡がありました。

＞２月末に一度連絡をもらってから
その後、不動産屋からも何も連絡がなかったので
当然、私達は、３月14日以降なら、
決済ができる状態にある(手続きが進んでいる)と思っており
融資銀行とも３月の契約で話しを進めていました。

引き渡し日が確定していない場合、民法の履行遅延の問題で、期限の定めのない契約が相当すると思います。

売買契約において特に引き渡しを決めていない場合で、引き渡し時期は債務者（引き渡しをする義務のある人＝売り主）に請求がなされた時となります。
つまり、合意により契約変更をしたと思われる３／１４以降ならいつでも質問者は引き渡しを請求できます（支払いの準備をしておく必要有り、この段階では手付けによる売り主からの解除はできなくなります）。

そして相手側の故意や過失があり、相当の期間を経過しても引き渡しを行わないと、履行遅延として、損害賠償などを請求することができます。

司法書士を用意する気があるのなら、弁護士などにキチンと書類を作成してもらって、できる限り早く引き渡し請求をするとよいのではないでしょうか？

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/03/15 14:18

＃６です。

ちょっと補足です。

まず宅建業法は業者を取り締まるための法律ですので、業法上問題があっても、売買契約には影響しないと考えておいた方がよいです。

業法上違反があれば、業者が行政指導・処罰の対象になるだけです。これは質問者を救済するためのものではありません。
ただし、業者の業務上に過失があれば業者に対して損害賠償請求ができる可能性があるので、業者との交渉材料には使えますが。

つぎに、質問者は業者のいうがままずるずると引っ張られてしまっており、売り主に対しては、未だ引き渡し請求をしていませんので、引き渡し日は到来していないと思われます。つまり現時点では引き渡し日は未定のままの状態ですので、引き渡し日を過ぎていません。そのため、履行遅延にはなっていないと思います。
すなわち引き渡しについては現時点では、法的な問題は生じていないような気がします。

相手の都合もあることですが、質問者の都合もあります。このまま相手のいうことをきいていると何ら法的に解決はできないことになります。法的には、質問者が引き渡しを請求して、その連絡が売り主に到着した時点が引き渡し日になりますので、そこから初めて履行遅延の問題になると思います。

直接話し合って決めるということもよいのですが、どうも相手のペースに巻き込まれてしまいそうな気がします。

だから、書留や配達証明など相手の受取日が確認できる方法で、早急に請求を行った方がよいと思います。

この回答へのお礼

ご回答、ご丁寧にありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

契約書を再度見直したところ、
●第３条　売買代金の授受
乙は本契約と同時に手付金として金100万円を甲に支払い、残金は平成19年３月２日までに所有権移転登記(準備費用は甲、取得登記費用は乙負担)に必要な一切の書類引き換えに支払うものとする。但し手付金は売買代金に充当し、且つ利息はつけない。
●特約事項に
所有権移転残金決済は売買契約締結後、１ヶ月以内に行う
…と、唱ってありました。
これで私達側の権利は主張できるんですよね。

とりあえず買い手側(私達側)の不動産屋ではど～も的を得ない回答なので
直接、売主側の不動産屋に行き話しを聞いてこようと思います。

今後の動きに関しましては
No.４・５の回答者様へのお礼で述べさせていただきました。
もしその内容をご覧いただき
私達の見解で間違ったことがあるようでしたら
またsemi-zzz様のご意見も伺わせてください。
よろしくお願い致します。

お礼日時：2007/03/16 11:19

No.8 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/03/16 13:02

＃６，７です。

＞これで私達側の権利は主張できるんですよね。

契約ではそうでしたが、先に述べたように口答でも契約は成立します。
相手側から引き渡しを延期する申し出があり、それを了承したと見なせば、４／１６以降という（無条件の）契約変更が成立して、引き渡し日は確定していないとも考えられます。そうなると引き渡し日が到来していないので、主張できないとも考えられます。

これが口答で行われているので、契約変更が完了しているかどうかの判断が難しいところですが。
このあたりは業者が文書で記録を残し、質問者に確認してもらっていないことはミスだと思いますが。

また、測量などは売り手責任で行うようなことだと思います。そうなると遅延の原因は売り主にあると思われます。
また文筆手続きとはおそらく対象土地を文筆してから、引き渡すことを意味していると思うのですが、それなども基本的には売り責任だと思うのですが（仲介業者はフォローする責任はあると思いますが）。

仲介業者の責任と売り主の責任を区別して考えないと、損害賠償などの請求先が変わってしまいますので、過失が誰にあるかを考えておく必要があると思います。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。

＞相手側から引き渡しを延期する申し出があり、それを了承したと見なせば、４／１６以降という（無条件の）契約変更が成立して

引渡し延期は３／１４以降…という内容です。
３／２当初決済日から３／１４までの決済延期は口頭で了承しましたが
３／１４以降４月決済に関しては
私達は了承しておりません。
３月末までに決済するよう不動産屋には強く言っております。

他回答者様へのお返事を流用させていただき恐縮ですが
それらの経緯補足は
No.９～１１でお伝えさせていただきました。

もし、そちらをご覧になっていただき
semi-zzz様の何らかの見解がございましたら
またご意見いただけたら幸いです。

丁寧なご回答に、本当に感謝しております。

お礼日時：2007/03/16 17:13

No.9 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/03/16 13:05

まずは他の回答者の方に指摘いただいたとおり、引渡し期日の説明は

35条書面（重要事項説明）ではなく37条書面（いわゆる契約書）へ記載すべき事項でした。
お詫びして訂正いたします。

文面から判断すると共同仲介のようですね。
（売主側仲介と買主側仲介が介在す）
そうだとすると買主側の仲介業者としては売主さんと直接やり取りすることはないし、今回の遅延は売主側仲介業者に依存するところが大きいでしょう。買主側仲介業者はむしろ引き渡しは約定通りおこないたいと思っているのではないでしょうか？

通常の不動産取引の実務では、引渡し期日が何らかの原因により遅延するときは、期日（3月2日）より前に売主・買主双方から期日の延長に合意しますよという覚書や念書に記名・押印してもらいます。
これは引渡し期日を過ぎたことにより当事者から契約の無効や債務不履行を主張されることを防ぐためです。
この点を考えると、仲介業者双方に怠慢があると考えます。

＞＞契約書も交わし、手付金も支払い、不動産屋への仲介手数料も支払い済み…の現状で
不動産屋のミスにより、私達がゴネて
じゃ～売らない…なんてコトになる可能性もあるのでしょうか？

引渡し期日を守るように主張することは通常ごく当たり前のことでありゴネるには当らないと思いますし、ましてや仲介業者の都合で売らないということはありえないしその権利もありません。
　
書ききれないので次にまわします。

この回答へのお礼

お早い回答に感謝します。

＞文面から判断すると共同仲介のようですね。
（売主側仲介と買主側仲介が介在す）
＞買主側仲介業者はむしろ引き渡しは約定通りおこないたいと思っているのではないでしょうか？

そうです、言葉足らずで申し訳ありませんでした。
売主側仲介と買主側仲介が介在しています。
こちら側の不動産屋はスムーズに取引が進む…と想定していたと思います。

＞この点を考えると、仲介業者双方に怠慢があると考えます。

私もそう思います。
もちろん売主側不動産屋が悪いのですが
こちら側の不動産屋だって、
手続きがスムーズに進んでいるか
３月２日、もしくは先延ばしにされた３月１４日までには
引渡しができる状態にあるのか
先方に随時確認する義務(それが仕事)があったと思います。

＞仲介業者の都合で売らないということはありえないしその権利もありません。

わかりました。
それを聞いて安心しました。

私も次のお礼に引き続きます。

お礼日時：2007/03/16 16:20

No.10 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/03/16 13:35

＞＞本日、こちらから不動産屋に

「決済の日はいつになりますか？」と問い合わせたところ
「３月19日に測量して、それから初めて分筆作業に入るので
４月に決済が遅れてしまいます」
と回答をもらいました。

とのことなので、仲介業者の言い分としては電話で決済が4月に遅れると伝えて特に異論もなかったので了承したんですよね。と反論される可能性があると思います。（あくまでニュアンスです）

現実的にはそこらへんの反論を予想してご自信の主張を伝えればよいのではないでしょうか。
＞＞直接、売主側の不動産屋に行き話しを聞いてこようと思います。
はいいことだと思います。
また、30万円ほどの登記費用は土地家屋調査士や司法書士への報酬と登録免許税のため、文句の相手が違います。

現実的には分筆登記等が完了しないことには引き渡しは受けられないと思いますので、引渡しが4月以降になるのは確定でしょうが、仲介責任を追及して
仲介手数料の減免（これは支払済なので難しそう）や登記費用を仲介業者に負担してもらうよう主張してもいいと思います。それでじゃあ売らないとはならないので思う存分戦ってください。
ただし、仲介業者が拒否した場合行政には強制力がないので司法の場で権利を勝ち取るしかありません。金額的にも訴訟はないと思いますけど。

この回答へのお礼

＞＞本日(3/15)、こちらから不動産屋に
「決済の日はいつになりますか？」と問い合わせたところ…
＞仲介業者の言い分としては電話で決済が4月に遅れると伝えて特に異論もなかったので了承したんですよね。と反論される可能性があると思います。（あくまでニュアンスです）

そこに関する経緯の補足をさせていただきます。
3/15時点の電話では
「決済の日はいつになりますか？」という簡単な内容ではなく
「さて、約束の3/14以降は過ぎました。
そちら(不動産屋)からは決済日に関する連絡がないのでこちらから連絡させていただきました。
こちらは銀行融資も決まっていますし、融資に伴う土地の書類もすぐに欲しいので
すぐにでも書類をいただき、決済を行いたい。
14日以降とのコトでしたので、当然、書類や引渡しの用意はできているんですよね？
さて、決済日は16日？17日？…いつにしましょうか。」
という内容で不動産に電話しました。
で、不動産屋の回答は
「３月19日に測量して、それから初めて分筆作業に入るので
４月に決済が遅れてしまいます。
売主側の司法書士の処理が遅れているようでして…
今の現状では４月の決済になります。」との返事。
当然、私達は怒りました。
それじゃ話しが違うでしょ！…と。
なので
２月末に電話連絡で聞いた
３月２日引渡し期限→３月１４日までの延期は
２月末時点で電話口口頭で認めましたが
３月１５日に電話で連絡を取った時点で初めて聞いた
３月１４日以降４月決済の延期はもちろん却下しました。
とにかく３月末までには引き渡しを行うのが絶対条件だと
伝えてあります。
よって、こちら側の不動産屋も困っている状況だと思います。

＞30万円ほどの登記費用は土地家屋調査士や司法書士への報酬と登録免許税のため、文句の相手が違います。

やはりそうですよね…。

＞仲介手数料の減免（これは支払済なので難しそう）や登記費用を仲介業者に負担してもらうよう主張してもいいと思います。それでじゃあ売らないとはならないので思う存分戦ってください。

わかりました。
こちらの主張はしっかり伝えたいと思います。

No.11のご回答に続きます。

お礼日時：2007/03/16 16:40