建売の契約で、土地と建物の別々の契約

教えていただけますか？
このたび、建売の物件を購入することになったのですが、幸いにも早めに物件を見つけたため、簡単な間取りの変更をしてもらうことができる事になりました。５区画のうち残り４つはビルダーが間取りを決めて建てだしたものを販売するそうです。
そして、来週中に契約となるのですが、こちらは当然家と土地の一括契約で、家が完成してからほとんどの費用を払うものと思っていました。ところが、ビルダーから、「建物の希望を聞いたので、この１区画だけは注文建築に近く、土地と建物を別々に契約する。土地の売買を近日中にするので、土地代だけ先に全額払ってほしい」といわれました。
素人として考えられるデメリットは、土地のお金を先に用意しなければならないという点ですが、こういった建売の契約で、土地と建物をべつべつに契約し、土地だけ先に所有権移転するようなことは良くあることなのでしょうか。なにかデメリット等がおこりうることはないでしょうか。
何もわからないため、こういったやり方に不安を感じています。是非アドバイスをお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： hokenyaboo 回答日時： 2005/10/08 15:06

一般的な建売住宅の場合は、「土地付き建物」と云い既に建っている建物に土地が付いている物を買う、と言う事で建物がメインなのです。

建売ではない「売建」という売買方法もありますが、まだ着工前の建売住宅を買う事ですが、内装や色など建築確認上変更が無い部分や契約がキャンセルになっても次の人に売り易い仕様ならいいのですが、もしキャンセルされた場合に変更に掛かった費用や次のお客さんに売るために元に戻したり、最悪値が下がる事も業者として考えます。
売る時期が延びれば金利もかかりますがそこまでのキャンセル料は取れません。

今回の場合、買主の希望通りの建物を建てるので「建築条件付売地」にしてほしいと言う事で、まず「土地を売りますので、当社で建物を建てて下さい」という契約です。

こうゆう契約は普通にありますので契約自体に問題はありませんが、

自由に注文できますので、その分金額が上がりますので「金額の範囲内か追加か」を確認しながら建てていかないと決済時に驚くような金額になりかねません。

資金がローンを中心なら、ローンの組み方も変わりますので（建売なら同時に借りられますが、土地を先に決済しなければならないと設定関係もかわりますので銀行に確認してください）

No.3 回答者： May_K 回答日時： 2005/10/08 15:52

元々、その物件は建築条件付土地であったと思います。

ただし、建築条件付土地でも先に土地代金を精算する場合と、建物が完成し、引き渡しを行った段階で精算を行う場合があります。質問者さんの場合は、前者と考えられます。

来週中に契約と言うことですが、何の契約でしょうか？
土地の売買契約ですか？あるいは土地売買+建築請負契約ですか？
建物の間取りが確定し、その詳細な費用見積もりが出され、質問者さんもこれに納得しているという状況でなければ、「絶対に建築工事請負契約に調印してはいけません」。
これは消費者保護法に基づく「買主による賠償請求義務なしでの契約キャンセルの権利」を確保するためです。
通常、土地売買契約を締結し、手付金を支払ってから建物の打ち合わせに入ります。土地売買契約、および重要事項説明書に必ず書かれている筈ですが、「一定期間内に建築工事請負契約に至らぬ場合、手付金等全額を無条件で買主に返還し、契約は白紙撤回とする。」条項があります。
これは、建築条件付土地なので買主は自由にビルダーを選ぶことが出来ない。そこで建物に関する条件が合わなかった場合、違約金を払って解約することとなっては、売主の支配的立場が優先されることになり、消費者の保護の観点から問題があるために設けられた条項です。
それと間違っても、「この場で土地売買契約と建築請負契約を一本化しましょう。」という提案を受け入れてはいけませんん。これは法律違反（建物の青田売り）です。
また、仲介不動産業者が入った場合、仲介手数料は土地売買取引にしか適用できないのに、建物の仲介手数料まで計算することもあります。これも注意が必要です。

案外、こういった条項を知らない買主がいるため、売主は買主の逃げ道を断つべく、土地売買と建築請負契約の締結を求め、それにまんまと買主がはまることになります。
そうなった場合、希望に合わない物件でもあきらめて建てるか、手付金放棄（土地価格の5%程度）を行い契約解除することになります。

まずは、この物件が建築条件付土地の売買であることを売主に確認すべきです（実際そうなのに広告に記載されていない場合、違法です）。そうであれば、土地売買契約のみ締結し、手付金のみ払います。建築工事請負契約が結ばれない限り、全額土地代は支払う必要はありません。
建物の打ち合わせをして、自分の希望に叶わないものしか出来ないなら、請負契約締結をしない旨、申し出るだけです。問題が生じた場合に如何に自分の身を守るか、慎重に考えましょう。

それとローンについては、一括と別々で手続きが変わります。これも売主（不動産屋）に確認すべき項目です。

この回答へのお礼

早速お返事いただいた方々、ありがとうございます。
この土地は、もともとは建売のようです。なぜなら、他の区画は建売なのと、このビルダーが、建売専門ときいているからです。（売り出し前だったため、チラシもまだなかったのですが、私の購入区画以外については、近日にチラシが配られ始めるそうです。それは建売です。）
ご指摘のように、売り出す前だったので、うちの区画だけ急に建築条件付土地に変えてしまわれたのかもしれません。
総額いくらと聞いていたのですが、急に土地○○円、家○○円といわれ、しかも先に決済する土地分の金額がやけに高く感じているものですから、気になっています。

お礼日時：2005/10/08 16:33

No.2 回答者： booter214 回答日時： 2005/10/08 15:14

その物件は建売ではなく、建築条件付土地の物件ではないですか？その場合は土地と建物の契約は別々だそうです。

うちも最近一戸建てを契約したのですが、最初は建売だと思っていた物件が実は建築条件付の物件でした。他の区画とは違い、間取りや外観の希望を聞いてもらえるので建売よりは良いと思いました。しかし、うちの場合、契約は土地と建物を同時に契約させられました。建築条件付の場合、同時契約は違法だそうです。契約時にはそのことでずいぶんと悩み、不動産屋に違法ではないですか？と聞いてみようと思いましたが結局やめました。違法であれ、一括契約の方がローンなどの面でも楽ですし、自分たちのデメリットが見つからないため、今は気にしてはいないのですが、ご不安であれば、契約前に不動産屋さんにはっきりと聞いてみることをおすすめします。