建築条件付と木材について

Question

希望に近い土地が見つかったのですが、建築条件付でした。

話をきくと土地売買契約と建築工事請負契約を一緒に結ぶようなのです。
「トラブルが多いのでは？」ときくと、前もって検討されている客にはショールームで見てらい、変えたい部分には差額で変更できるので大丈夫というのですが、本当に大丈夫なのか、他にも一緒に結ぶと困る事があるのではないかと感じています。

また、建築物の坪数をへらして庭を広くしても、建物の値段は変わらないと言われ、建築条件付とはそういうものなのかな？と疑問に思っています。

木材は土台がPG（防腐剤注入剤）105×105　大壁柱EW105×105　通し柱EW120×120との事ですが、質はどのようなものなのでしょうか？

質問ばかりですが、会社の悪い噂などはなく、調べると利益も億単位ででているため、怪しいような怪しくないようなで悩んでいます。
よろしくお願いします。

kumaTaka · Accepted Answer

建築条件付き土地の購入と建築工事契約を同時にするのは危険です。
本来は土地の購入契約から３ヶ月以内に工事契約を結べばよいことになっています。それを急がせるのはその業者の都合であって、購入者側が急ぐ理由は何もありません。

設計変更は建築契約後いくらでも出来ますとか、その精算も少額ですとか、業者は簡単に言いますが、それは大きな間違いです。
細かな部分を詰めないで、とりあえず金額と家の広さだけ決めて建築契約をするなんて、普通の住宅建築ではありえないと思いませんか。
設計のことを真剣に考えだせば、窓をペアガラスにしたい、システムキッチンはこれがいい、子供部屋と和室を入れ替えたい、ロフトを作りたい、などいろいろな要望があがってくるはずです。ところがいい加減な図面で建築契約をした後では、そんな変更をしようものならウン百万円もの追加費用を要求されたり、無理だとにべもなく断られるでしょう。

建築面積を減らしても建築費用が変わらないのは、その土地が売れれば＜土地代金＋建物代金＞でいくらの売り上げが出ると前もって計算していて、その利益を減らしたくないからなのです。
そんな業者がまっとうな建築業者であるはずがありません。

もちろんだからと言ってその業者が欠陥住宅を作ってきたということではありません。
ただ、一般消費者の無知に付け込んで、建築条件付住宅とはこういうもんだと思い込ませて、イージーな商売をしてきたということは確かでしょう。
まともな業者の建築条件付住宅の広告には、土地購入契約から３ヶ月以内に建築請負契約を結ぶ。もし建築契約に至らない場合は、土地購入契約を白紙に戻し契約代金を払い戻すと小さな字で書かれています。

これから新居完成まで何一つ新しい要望はないか、あっても追加費用に糸目はつけない資金力があるか、まあそこそこトラブルがあっても住宅建築とはそんなものだろうと思っている、そのいずれかでない限りこの物件に手を出すのはやめる方が賢明だと思います。

alias3 · Answer

建築条件付土地分譲において、土地売買契約と建築工事請負契約を同時に結ぶことは絶対に避けましょう。

まず、建売住宅と建築条件付土地の違いをきちんと理解してください。

建売住宅とは、建物を売主である宅建業者が自己の企画と責任においてあらかじめ建築し、又は引渡時期までに建物を完成させて、土地と建物を一体として販売するものをいいます。
したがって、建売住宅は、販売時に建物が完成しているかどうかに関わりなく、「既製品」ということになります。
売買の目的物である建物を完成させてから売り出されることも多くありますが、建築工事着工前あるいは工事中の段階で売りに出す、いわゆる「青田売り」も多く存在します。無論、どちらの方法でも違法ではありません。

一方、建築条件付土地の販売とは、土地売主が自己又は自己の指定する建築業者と、一定期間内に建物を建築する契約を結ぶことを条件として土地を販売するものです。
建物は、既製品である建売住宅とは異なり、建物の間取り・仕様などを土地の購入者が自由に決定する「注文住宅」により建築するものです。
したがって、建築条件付の場合には土地の売買契約後に建物の建築工事請負契約を締結することになります。

さて、建築条件付土地を購入するときは、土地売買契約書に次の条項が約定されていることを確認しましょう。

(1)　一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること
(2)　(1)の請負契約を締結しなかったときは、又は建築をしないことが確定したときは本売買契約は解除になること
(3)　(2)により本売買契約が解除になったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還すること及び売主は本契約の解除を理由として買主に損害賠償又は違約金の請求はできないこと 

これらは、買主にとって不利益になる行為を売主にさせない最低限の条件です。

次に、建築条件付土地分譲の流れについて説明しておきます。 
 
(1)建築条件付土地売買契約 
　一定期間内に請負契約を締結することを条件 
(2)建築契約打ち合わせ（プラン・間取り・オプション・設計・見積り等） 

→建物は、売主側で参考プランを作成していることも多いようですが、建物は白紙の状態から、あくまでも買主の希望で建てる注文住宅となります。
「間取り」「仕様」「設備」などが決まり見積金額を確認してから契約しましょう。建築請負契約を結んだ後に変更を行なうと余分なお金がかかりますので、十分に注意しましょう。 
 
(3)建築工事請負契約 
(4)建築確認 
(5)着工 
(6)完成・引渡し 

通常は上記の通り、土地売買契約を締結後、通常は3ヶ月以内までに建物工事請負契約を締結することになります。
この間、気に入った設計ができなかった場合は、上述の通り、全ての契約は買主に不利益無く白紙に戻ります。

上記をお読みになり、少しはご理解できましたでしょうか？

土地売買契約と建築工事請負契約を同時に結ぶことは避けましょうということです。 
 
土地売買契約と建築工事請負契約を同時に結んでしまうと、上記(3)の約定が意味をなさなくなってしまいます。「希望する建物ができない」、「予算がオーバーしてしまう」など何らかの理由で計画を断念し契約を解除したいとき、「支払ったお金が戻ってこない」ということになりかねません。 

更に、建築工事請負契約には宅地建物取引業法は適用されません。
損害を被っても、宅地建物取引業法に基づく営業保証金
又は弁済業務保証金による弁済の対象外とされます。 

ご質問者様が現在検討しておられる業者は、建築条件付土地の販売をしようとしているのではなく、建売を売りつけようとしていることと同義です。

そもそも注文住宅を建てるのに、はなから変更による差額云々という会話は発生しません。

明らかに業者の術中にはまりに行くようなものです。

こういった条件で条件付土地のように見せて注文設計できるように見せかけて建売を販売する業者は残念ながら多く存在することは否定できません。

そのような業者がまだまだ多いので、この業界はいつまでも程度が低いのです。

柱については、十分な太さはあると思います。
しかし、質は文面からは判断できません。
そもそもこのような手を使って住宅販売するような業者は材質以前に会社の質が腐っています。
お気をつけください。

abacabu · Answer

見習い大工のマサルです
土台１０５mm角、管柱(大壁柱)１０５mm角、通し柱１２０mm角…。
この３つの材料を見る限りでは、私の住んでる積雪地域で建てる時に使う
材料ですよ。
使う材料は地域によってばらつきが有るものです。
積雪地域では垂木(屋根下地、根太(１階床下地)兼用)は、４５mm角か
４５mmX６０mmとかの大き目の材料を使いますが、
首都圏では、雪がそんなに大量に降らない(屋根に貯まらない)ので
これよりかは小さ目の材料でも問題無いですからね。
一概には材料を見て、大きい小さいとはなかなか言えないですね。
地域によっても多少のばらつきが有りますから。

建築条件付と木材について

建築条件付き土地の購入と建築工事契約を同時にするのは危険です。

建築条件付土地分譲において、土地売買契約と建築工事請負契約を同時に結ぶことは絶対に避けましょう。

見習い大工のマサルです

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