建築条件付き土地の仲介手数料

不動産の仲介手数料は３％＋６万ですが、建築条件付き土地の場合、仲介手数料の３％の部分は土地だけにかかるのでしょうか？　それとも土地＋建物にかかるのでしょうか？
仲介業者は後述の方だと言ってますが、一応土地という名目なのだから前述のような気がするのですが・・・本当のところはどうなのでしょう？？？
どなたかご教授願います。

No.1 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/20 19:36

『建築条件付き土地』の仲介なら、仲介の対象は「土地」でしょう。

建物は、仲介物件ではないので、手数料は。支払う必要は無いでしょう。

不動産屋が、それでも要求するようなら、「不動産業協会」に相談すると云ったら良いでしょう。

不動産トラブルの相談先は、参考URLをご覧ください。

参考URL：http://www.amy.hi-ho.ne.jp/t-miz/info/soudan.htm

No.2 回答者： zawayoshi 回答日時： 2001/08/20 23:11

　皆さんご存知のとおり、新築住宅は建築確認を取得してないと広告に出すことが出来ません。

　そういった戸建住宅を建築確認取得前に販売する場合よくやるのが、
・建築確認取得前に条件付土地で契約
・建築確認取得まで、3ヶ月以上たつ場合は請負契約をする
・建築確認取得後に新築戸建で再契約

…というわけです。
　この場合手数料は戸建での手数料ということになります。

　要するに「仲介業者が手数料を多く取りたいが為の小細工」なわけです。
　ですので、基本的には宅地建物取引業法違反です。

　都道府県庁の不動産業指導の部署に行くと脅せば、条件付土地の手数料で
いいということになるかもしれません^^;

　以上、仲介業者従業員からの忠告でした^^;

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
私が質問したのは「建築確認取得前に条件付土地で契約」というパターンではないかと思います。
そして仲介業者にはもうすぐ建築確認がおりてしまうから、その前に契約すれば建物プランも自由にできると言われてます。
なんだかどこまでが信用していいのかわからくなってきましたが・・・
でもこの土地自体は気に入っているので、契約する意思はあるのですが、姑息なことまでして手数料を取ろうとする業者には仲介してほしくないという思いになってきました。そうした場合、他の良心的な仲介業者を介して契約するということはやっていいことなのでしょうか？
追加質問という形になってしまいますが、再度ご教授願います。

補足日時：2001/08/22 09:52

No.3 回答者： zawayoshi 回答日時： 2001/08/22 15:17

　あ、書き方悪かったですね

　下の3つは
(1)建築確認取得前に条件付土地で契約
(2)建築確認取得まで、3ヶ月以上たつ場合は請負契約をする
(3)建築確認取得後に新築戸建で再契約
という手順ってことでした^^;

　多分それでしょう。

＃建築条件付土地の身の契約ってのは勿論許可されております。
＃そのときの請負業者は土地売主業者or土地売主業者の100％子会社のみです。

＞仲介業者にはもうすぐ建築確認がおりてしまうから、その前に契約すれば建物プランも自由にできると言われてます。

　確かに建築確認が降りる前でしたら建築プランも自由に出来ます。ただ、「土地」での
契約でしたら施工業者も自由ですけど、「建築条件付土地」での契約でしたら施工業者は自由に
なりません。
＃上記のとおり「請負業者は土地売主業者or土地売主業者の100％子会社のみ」となります。

＞でもこの土地自体は気に入っているので、契約する意思はある
　ということであれば、業者を変えるのは正直リスキーです。
　なぜならば
「その土地に関して、仲介業者が売主業者との間で専任(or専属専任)媒介契約を結んでいた場合
当該地の契約は必ず、その仲介業者を介してやらなければならない」のが1点。
　もう1点が、すでにpunikichiさんが購入する予定という事で、買い付けを行ってしまい、
市場流通を一時止めてしまっている場合もあるからです。
　そうなったら、その当該地を購入することの出来る可能性は殆どなくなってしまいます。

　物件が気に入っているのなら「契約は認めるけど、『建築確認後の土地と建物の契約一本化』は認めない」
と突っぱねた方がいいですね。

　また、どうしても
＞他の良心的な仲介業者を介して契約
ということであれば、それは大丈夫です。
　そういった業者であれば、まだ媒介契約を結んでいないでしょうから^^;
　結んでいたとしても「一般媒介契約」であっても大丈夫です。
　punikichiさんがその仲介業者と専任(専属専任)媒介契約を結んでいた場合は勝手にそういうことは出来ません。
＃契約を解除すれば大丈夫ですけどね。(違約金取られることもないですし)

　こんなところです。

　

この回答への補足

とんだ勘違いでした。ど素人なもので・・・
物件のことですが、この仲介業者は以前売主業者とこの物件について専任契約していたそうです。でも今は３ヶ月経過しているので一般媒介になっているそうです。
こんな感じでこの仲介業者は売主業者とある程度取引きがあるようなので、もし仲介業者を替えた場合、売主業者の方から契約できないみたいなことを言ってこられるのではないかと心配です。
私がやろうとしている直前で仲介業者を乗り換えることって普通ではないことでしょうか？？？
無知な私に再々度ご教授願います。

補足日時：2001/08/22 15:34

No.4 回答者： zawayoshi 回答日時： 2001/08/22 17:36

＞こんな感じでこの仲介業者は売主業者とある程度取引きがあるようなので、もし仲介業者を替えた場合、

＞売主業者の方から契約できないみたいなことを言ってこられるのではないかと心配です。

　ないと言い切れないところがこの業界の嫌なところで…
「同じ客が別の業者から買う」ってのを非常に嫌う点が多いですね。
　もとの仲介業者との関係が非常に悪くなりますし…

＃5000万円の物件だとすると（156万円+α）×２の利益を消すことになりますからね

　こればっかりはなんともいえないです

＞私がやろうとしている直前で仲介業者を乗り換えることって普通ではないことでしょうか？？？

　あまり普通ではないです。
　っつーか普通に業者変えられたらたまったもんじゃないです^^;

＃ま、今回のケースはちょっと仲介の説明不足だったとは思いますけどね。

　そんな感じしか申し上げられません<(_ _)>