建築条件付

はじめまして、
現在建築条件付の不動産で購入を
検討していまして、現在間取りなど検討してます。
当初の予算をオーバーしているため、
現在、その打ち合わせ中なのですが、
建築条件付きとして、疑問が発生しています。
詳しいことを判らないのですが、
建築条件を付けて不動産を販売する場合は
売主であるか、専任契約を受けていなければ
ならないと聞いています。
今回の物件は地主が居るので、専任契約であると
考えていたのですが、先日の打ち合わせの時に
あんまり時間をかけると、一般にまわすと
地主から言われているので、と契約を急がされました。
金額的にかなり大きいため、納得したいので
時間をかけたいと思っていましたが、
上記の内容だと、優先的に話をしている仲介
と考えてしまいます。
すると建築条件を外せれば、色々な意味で
予算を検討し直す事が出来ます。
条件付として正しいのか？
専任契約って簡単に外せるのか？
はっきり言えば、この業者が信用できるのか？

まとまりの無い質問になってしまいましたが、
理解いただければ、教えてください。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： hakkei 回答日時： 2006/02/22 01:24

ご質問者さんが交渉されているのは、宅建業を営み、かつ売主から指定を受けた建設業者なんでしょうね。

質問文からは判然としないので念のため確認です。以下は、そうだとした上での回答です。

宅建業者が建築条件付土地売買の仲介をするだけでしたら、土地の売主との媒介契約は、一般媒介契約で十分です。

しかし、最近まで、建築条件付土地の販売において、建物建築請負契約を締結する相手方は、土地の売主会社や売主の出資する子会社、又は土地の販売代理人に限られていました。

したがって、かつては、宅建業を併営する建設業者が、土地の買主との間で建物建築請負契約を締結しようと思えば、売主から売買の代理権（専任であろうと何であろうと媒介契約ではダメです）を授与されている必要があったのです。

ところが、現在では、建物建築請負契約を締結する建築工事請負業者に制限は設けられておらず、当事者の取り決めによるものとされています。

したがって、今では、宅建業を併営する建設業者は、売主から建築業者としての指定さえ受けていれば、土地売買契約の代理権を有さずとも、買主との間で建物建築請負契約を締結することができます。この場合、土地売買の仲介を行いますので、媒介契約が必要となりますが、一般媒介契約で十分で、専任媒介契約である必要はありません。

以上のことからすると、ご質問文にある「一般にまわすと地主から言われている」というのは、一般媒介契約のことではなく、「建築条件をはずして、一般の土地売買にまわす」という意味ではないかと愚考します。媒介契約が一般で十分である以上、そう解さなければ意味が通らないからです。

ご質問文からすると、土地売買契約を締結する前に、建築プランの検討をされているようですが、ひょっとすると、土地売買契約と建物建築請負契約とをほとんど同時に締結しようとされていますか。もし、そうだとすると、本末転倒です。

そもそも、建築条件付土地売買契約というのは、土地の売買契約後一定の期間内に建物建築請負契約が成立することを「停止条件」（又は不成立を「解除条件」）として締結されるものです。

つまり、土地が気に入って売買契約を締結するけれど、その後、建築プランなどを十分に検討した結果、万が一建物建築請負契約を締結できなかったら、土地の売買契約も白紙に戻して最初からなかったものにしようという契約なのです。あるいは、土地を確保してから、注文住宅を建築するための契約形態だと、言い換えることも可能です。

ですから、土地売買契約と建物建築請負契約とを同時に行ったり、建築プランを検討しようにも自由度の低いものしか用意されていないとしたら、それは建築条件付土地売買に名を借りた「建売」に他ならず、宅建業法上極めて問題のある悪質な行為です。

まず、土地売買契約締結から建物建築請負契約締結までの期間は、どのくらいあるのか聞いてみましょう。以前は、「３ヶ月」という期間の制限がありましたが、今では撤廃されています。しかし、３ヶ月未満の期間を設定していたら、論外です。広告規制違反です。

次に、プランの自由度はどの位あるのか聞いてみましょう。なければ、建売です。建築条件付土地売買は、買主が自由に建物を建てることができるというのが前提です。

さらに、土地売買契約書も確認しましょう。ちゃんと、三ヶ月以上の期間経過後に建物建築請負契約が成立することが条件になっていますか。成立しないことが確定したら、土地売買契約も白紙に戻ることになっていますか。その場合は、支払った金額はすべて返還されることになっていますか。これらのことが契約書に書いてなかったら、建築条件付とは言えません。

契約を急ぐ必要はありません。

No.2 回答者： winnie777 回答日時： 2006/02/21 01:41

＞建築条件を付けて不動産を販売する場合は売主であるか、専任契約を受けていなければ。

。
ありえないはずです。
＞専任契約って簡単に外せるのか？
媒介契約の内容によりますが可能です。
媒介契約は３種類あります
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
詳しくはＵＲＬをご参照ください。
余談ですが　手付金支払いは契約したのと同意です（仮契約ではありません　本契約になります）
申込金や申し込み証拠金は契約はまだ成立していません。

参考URL：http://www.ecolife.jp/ecolife/tyukai/baikai-b1.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。
まだ、手付け契約等はしておりません。
慎重に進めていこうと思います。

お礼日時：2006/02/21 11:16

No.1 回答者： yuiyui25jp 回答日時： 2006/02/21 01:20

元売買してました。

おかしなことをいう不動産屋さん・・・でも長引くと無駄な仕事になることもあるのでそのための言葉かもしれない。なので邪険にしないように。
で、あなたがこれだけは・・・ということを相手に言っておきましょう。「間取りだけはきちんと決め手からじゃないと私も素人なので大きい買い物ですし簡単に契約できないのです。でも、本当に欲しいのです」といってみれば？？？
仮の契約（手付け）は終わってますか？
手付けは契約にならないければ帰ってくるのでこっちだけでも意思表意でしてあげると相手も安心するかもしれません。
どのような打ち合わせも下手にやるほうがいいですよ。
そうじゃないと結果が最悪になったりもします。（経験済み）
あくまでもまだ初期段階です。相手に対して？があってもうまく利用して自分にいい方向へ持っていく。そういうのも大事ですよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
不動産屋への信用は今のところ、かなり落ちてます。
慎重に対応しながら、自分のいい方向に
持っていくように勤めます。

お礼日時：2006/02/21 11:18