土地建物の法律関係について教えてください

私の母名義の土地に建っている弟の妻名義の建物のことでご教示お願い致します。

３年前に建てた４階建ての賃貸併用住宅で、１階の一部に母の自宅、３・４階に弟夫婦が住んでおりました。

ローン残高は約１億２０００万円で、母名義の土地が抵当に入っております。

このたび離婚となり弟の妻は実家へ帰りました。

弟の妻は建物の名義を夫である弟に変更したいようなのですが、弟は長期療養中で名義変更のための融資元の銀行の審査には通らず、それならば私に名義変更して欲しいようなのですが、今のところ私は拒否しております。

このような状況で、今後もし（土地の所有者である）母と（建物の所有者である）弟の妻の間で争いが起きた場合のことについてご教示頂きたいのですが、

１、もし弟の妻が母と弟に建物から退去しろと言ってきたら、こちらには対抗手段はありますでしょうか？

２、例えば、それなら地代を払えとか建物を壊して更地にしてくれ等と要求できるのでしょうか？

３、このような現状において、妻側は今後どのような手段を講じてくる可能性があるでしょうか？

４、もし裁判になって全面的に争った場合、最終的にどちらが有利になりそうでしょうか？（建物の所有者と土地の所有者とではどちらの方が権利が強いのでしょうか？）

恐れ入りますが、どうかご教示よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： mnb098 回答日時： 2010/01/17 10:09

ご質問に直接の回答していなかったので追加します。

１．今までの状況は土地が母親からの使用貸借と言う事であったと言う事です。賃料を取らずに居住用および賃貸用の建物の敷地として使用させていた。
その代わりということで、母の居住部分は１階に設けた。
併用住宅の名義人は元妻になっていることから、賃貸関係にもなかったことで、主張できるのはかろうじて居住権ぐらいでしょうか。

２．堅固な建物を建てる事に同意した事実があり、たとえ他人になっても撤去を要求するのであれば、それなりの金銭を賠償しないと現実的でないでしょう。
今後は相応の地代を要求する事は出来るが、逆に地代よりは高額の家賃を請求されることになるものでしょう。

３．４．妻の考え方次第なのでなんとも言えません。これまでは使用貸借だったので借地借家法は適用になりません。これからの借地になれば最低３０年は買取請求もしてこれないと言う事に。
権利上で言えば建物の所有者の保護が優先されるようなつくりになると理解しています。
借金がからんでいるので債務関係人同士の争いごと以前に、話し合いすべきことが目の前にあります。

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2010/01/16 03:29

No1です。

＞元妻が資金繰り出来れば、競落者は元妻になるかも知れません。

１例を挙げただけでしたが、不正確でした。
「元妻」→　「元妻の関係者」　に修正します。

いずれにしても、あなたがたが引き取らないと競売になるのはほぼ確実
と思います。

No.2 回答者： mnb098 回答日時： 2010/01/15 21:42

弟の妻が競売に参加する事は出来ません。

債務者自身であるからです。

建物の名義を移すことと、債務者から外れる事はセットで元妻は考えていると思いますが、世の中そんなに甘くありません。
離婚を考える中では、当然こう言う権利義務の事も含めて協議すべきなのですが、大抵別れる事ばかりが先行して解決できないことが多いのです。

当然、土地と建物が抵当に入っていてローンを組んでおり、自宅部分と賃貸部分の支払いは家賃収入と給与などから支払いしているのでしょうが、出て行った妻がいつまでも支払うメリットはないので、そのうち止まることが考えられます。

築3年の建物を撤去する事は不可能ですから、売却で出来るだけローンを返すことしか方法はありません。
もし、不足して債務が残れば契約関係人が分割弁済となるように、債権者と交渉するしかありません。

競売よりましなので、後の債務は保証協会に代弁してもらって、コツコツ返すしかないでしょう。

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2010/01/15 20:22

元妻は裁判なんかしないと思います。

ローン返済を不履行にして、金融機関に抵当権行使を促すでしょう。
その後、金融機関が競売を申したてて、土地建物は競売にかかります。

新たな持ち主から立退きを請求されて、ご家族は立ち退くことになり
ます。無権利ですから立退き請求に対して対抗できません。

元妻が資金繰り出来れば、競落者は元妻になるかも知れません。
この場合も争うことなくご家族は立ち退かなければなりません。

妻の損得はありますが、あなたの方で買取を拒否すれば、土地ごと
失うのは間違いないと思います。