競売不動産の持分について

教えてください。土地建物の所有者である夫が亡くなったため、その妻Ａと娘２人Ｂ，Ｃが土地建物を相続しました。
持分は妻Ｂが4分の２、娘Ｂ，Ｃが各々4分の１づつです。
今回の競売の債務者は妻Ａと娘Ｂのようです。そしてこの土地建物の占有者は妻Ａと娘Ｂです。
そこで質問ですが、債務者ではない娘Ｃの持分が4分の１ありますが、
競売で落札した場合、この娘Ｃの持分はどうなるんですか？
つまり、娘Ｃの持分も買受人のものとなりますか？なりませんか？

No.4 回答者： mimicann 回答日時： 2010/02/23 19:27

>>債務者ではない持分者の持分については競落後も抹消されることはない、ということですね。

そうです。

>>私も持分売りは面倒なので
逆にそう言う物件ほど処理できればお買い得でもあります。

競売物件の資料の評価額計算に減額の掛率が大きいですよね。
その様な物件はそれだけで20％以上引いているでしょう…。
通常評価1000万円が800万円になります。
それでも何度も流れ続ければ、安くなり落札者が出るでしょう。

もし落札したら、娘Cが売らないと言えば落札者は買えません。
しかし、貸さないと言っても管理維持保全のため使用しなければならず、両者どちらかが貸すようになります。
その賃貸料は、近隣の相場や固定資産の評価額によって決めることが出来ます。
拗れたら、娘Cと裁判する必要があります。
その諸費用を換算していたほうが良いです。

大抵そう言う物件は、ある程度下がったら業者でなく家族・親戚が落札してます。

債権者が〈関係物件全てに抵当権〉若しくは〈関係者全てに連帯保証人〉に入れて居らず担保物件の意味をなしていない。
所謂、債権者がミスした物件ですね。

この回答へのお礼

目的物件は競売市場修正率０．５および市場性修正率０．７ですから、
今回が初回競売ですが、すでに土地値を大きく割りこんでいる状況です。
娘Ｃについては、競落後の話合いになるとは思いますがこじれるようなら調停の申し立てをするだけと考えています。それほどむごいことにはならないでしょう。
たびたびの回答どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/02/23 20:03

No.3 回答者： mimicann 回答日時： 2010/02/23 17:40

大家業してます。

競売入札します。

>>債務者は妻Ａと娘Ｂ
亡き父が破産者で債務者じゃ無かったのですか？
もし、亡父が債務者ならば、相続放棄しなければ資産だけじゃなく借金も背負いますよね。
だから相続放棄すれば、娘C持分の4分の1も債権者のモノでしょう。

>>競売で落札した場合、この娘Ｃの持分はどうなるんですか？
もし持分が本当に4分の1娘Cにあれば、競売物件にはほとんど出ませんよ。
出たとしても、それ相応に落札価格が下がります。
その様な物件は誰も入札せずに流れることが多いです。
だから、債権者が処分したくて売る場合は債権者自ら娘Cの持分を買ってから、競売に出します。
そうしなければ、とてつもなく安い価格になります。

娘Cの持分があるので、娘Cが使用する事も出来ます。
全てを競落者が使用するには、娘Cの承諾を得て賃借料を支払うようになります。

>>(1)競落人は債務者の持分のみ所有権があるという説
(1)ですよ。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
「亡き父が破産者で債務者じゃ無かったのですか？」
についてですが、これについては明記されていませんでした。
債務者兼所有者として妻Ａ、娘Ｂとあるのみです。ちなみに妻Ｂは高齢で娘Ｂ家族（夫、子供）と目的物件に同居しています。娘Ｃは目的物件の隣に別世帯（家族）で住んでいるようです。
思うに、父死亡後も目的物件の登記名義を変更せずにＡ，Ｂが債務者となり、その抵当権を父名義のまま目的物件に設定されたのではないかと推察しています。とすれば、持分割合も法定持分とおりで妻半分とその子で按分で理解できます。
持分売りは競売物件にはほとんど出ないとの事ですが、私（関西在住）がみる限り、持分売りは結構な頻度ででてきます（特に戸建て）。
そして実際、流れることが多いようです。私も持分売りは面倒なのでこれまで敬遠していたのですが、それ以外の条件が非常に私好みであったため買受候補として検討している次第です。
債務者ではない持分者の持分については競楽後も抹消されることはない、ということですね。

補足日時：2010/02/23 18:29

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2010/02/23 14:50

どうにもならないでしょう

落札者は持ち分だけの所有権が有ります

そんなややこしい物件は一般人は入札しないで

・持ち分を持った方が入札する
・その筋のプロが落札し、後は・・・

それが一般的です

１／４の所有者に法外な値段での買い取り要求や法外な安値での売却を迫るでしょう

応じなければ「敷地に生ゴミを放置する」「強面の人種が小屋を建てうろうろする」等も考えられますね

自分の土地でそんな事をしても警察は取り締まれません

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。持分売りについては、
(1)競落人は債務者の持分のみ所有権があるという説
(2)すべての所有権が競落により競落人に移転するという説
があり、(1)と回答して頂きました。
本当のところ、どうなんでしょう。所轄裁判所の執行官にたずねるのがよいのでしょうか。

お礼日時：2010/02/23 16:58

No.1 回答者： ojisan-man 回答日時： 2010/02/23 14:48

債務者が誰であれ、抵当権を設定する段階で「所有者全員」が合意し担保提供しています。

これは万一の場合、競売も止むを得ないと承諾したことでもあるので、あとになって文句は言えません。

従って娘Ｃの持分も、当然競落人のものになります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。持分売りについては、
(1)競落人は債務者の持分のみ所有権があるという説
(2)すべての所有権が競落により競落人に移転するという説
があり、(2)と回答して頂きました。
本当のところ、どうなんでしょう。所轄裁判所の執行官にたずねるのがよいのでしょうか。

お礼日時：2010/02/23 16:58