築２８年の中古住宅を購入することになりました。その住宅は相続物件のため

築２８年の中古住宅を購入することになりました。その住宅は相続物件のため登記簿に３人兄弟の名前が載っていました。手付金を支払い、売買契約書を交わしました。契約時に不動産屋から３兄弟のうち長男の委任状のみを見せられました。手付金の段階で、「問題ない」という話でした。残金支払い期日（９月末日）の直前に、「兄弟のうち一人と連絡が取れない。」ことが告げられ、引渡し期日が延びるとの連絡がありました。契約書の特記事項に、「所有権移転登記、物件の引渡しの日が遅れることもある」とありました。期日を決めてほしい、と連絡したのですが曖昧な返事しかありません。後日「後のことは司法書士に任せた」との連絡がありました。
インターネット広告で、こちらの物件を見つけたのが５月です。コレって納得できません。了解済みだという話でした。
売主３人の委任状がない取引は、成立するのでしょうか。悪意があるようにしか思えません。
こちらから手付金を放棄して解約するしかないのでしょうか。
腑に落ちません。悔しくて夜も眠れません。

お知恵を貸していただけると幸いです。よろしくお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： hktouki 回答日時： 2010/10/06 12:29

あなたも登記名義を受けるわけですから、立派な当事者です。

（本来契約書は連名にすべきだったかもしれませんね。）
失礼しました。

心配なのはよく分かります。
決して出過ぎていたりなどしていません。
分からないことや納得のいかないことにはとことん口出しして結構です。

重要事項説明に署名していないようですが、これは問題です。
といってもあなたに問題があるのではなく、業者の方に問題があるという意味です。

一般的には
１．重要事項説明
２．契約
３．手付金の支払い

の順番です。
重要事項説明書が不完全なのは宅建業法違反です。
普通ではありえません。

宅建業協会に相談に行くのなら、よく聞いてみてください。
それとこの業者の評判や過去の違反履歴も聞いてみてください。

司法書士が芳しくない返事しかしないのなら、
潔く期限を定めて解約という方向がベストだと思います。
不動産業者がゴネたら、弁護士を入れる方が良いかもしれません。

何度も言いますがあなたたち御夫婦には何の落ち度もないのですから、
強気で立ち向かってくださいね。

それと、リフォーム業者さんには、事情を話してストップをかけてください。
これはなるべく早くしてください。
契約したから、材料を発注したとか加工したなんてことになると
後日賠償請求なんてことにもなりかねません。

ここ数日が正念場ですね。
がんばってください。

この回答へのお礼

hktoukiさん、いろいろありがとうございました！大変心強く、また良い勉強となりました。宅建協会の無料相談へ行ったところ、重要説明事項の違反のの他、契約書等に2点の業法違反がみつかりました。「いつでも注意勧告してやる！」とお墨付き？をいただきました。期限の決め方や内容証明郵便の書き方など解約手続きについて、丁寧にご指導いただきました。
司法書士のところへ出向いた前日に、3人目の売り主から売却の意思を示すメールが来た（確認しました）ということでした。外国籍で、今から領事館へ行くとか。。。日数がかなりかかりそうです。
（と、いうことは契約日には。。。（怒）　）
そのため司法書士のところには、登記できる書類はなにもそろってはいませんでした。
「こういうことは、たまにあるんですよ。」とか？！印象かなり悪かったです。。。

工務店、実家の父の意向もあり、今月末までは待つことにしました。
なるべく、大人の対応を心がけながら、かなり理不尽ですがキレないよう、がんばりたいと思います。

末日までに登記できないようなら、もう、でるとこにでます。

丁寧にご指導いただき、感謝です！ありがとうございました。

お礼日時：2010/10/09 18:12

No.7 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/10/09 19:51

指導してもらうなら都道府県庁に行ってもいいかも

そこが行政処分できますからね。
協会の指導って言っても注意ぐらいなのであまり効果はないと思います。

宅建の免許番号控えて申告したいと言えば受け付けてくれます
違反内容を聞いて損害があれば損害賠償も可能かも

不動産屋にも言えるでしょうね。

もう契約したので後は期日を決めて内容証明郵便で履行してください
と言ってもいいかも・・・

もし兄弟が悪意でやっているならいなくなる場合とかありえますから注意をしてね。
その場合は不動産屋に責任をかぶせれたらいいんだけど
弁護士に再確認したほうがいいかも

契約が終了している以上期日に待つ必要はないかも
お金はどこにあるのかな・・・心配だね。
不動産屋が預かっているのかな・・・

本来　権利関係を調べて重要事項説明書で説明する。ここまでは義務があります
委任状を確認して販売できるのか確認する・・・・・これが出来るのか　微妙ですね。

共有物件は勝手にできない　もしやっても全部じゃなく２/3の場合とか
非常にややこしい契約になってしまうので弁護士に聞いて早急にやったほうがいいかも
最悪登記に仮でいいから書いてもらう必要があるかも・・そうしないと全く関係ない第三者に売ってしまう可能性もあるかもというぐらいややこしい

この回答へのお礼

お返事遅くなりました。ありがとうございました！
私達が契約後、兄弟に売却の意思を確認して、了解を得るという順番で事が進んで行ったようです。
お知恵のおかげで良い方向に進んでいきそうです。（良いプレッシャー（？）になったようです。）
登記の手続きが、末日にできそうです。

良い勉強になりました。

katyan1234様ありがとうございました。
益々のご繁栄お祈りいたしております！

お礼日時：2010/10/19 13:54

No.5 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/10/06 12:27

手付金を支払い、売買契約書を交わしました。

改めて契約書、重要事項説明書の２枚の書類を見ておりましたら、重要事項説明書の方に売主、買主の署名捺印の欄が空白です。

仲介業者がいてと言う前提で売主の署名は必要ないと思いますが、ただ買主つまりあなたの主人の署名もないと言うことですか・・・

説明はあったのでしょうか・・・

場合によっては宅建免許を持つ不動産屋を行政指導してもらいその後に損害賠償もありえますね。
誰が所有してる物件なのか調べる義務があり当然に所有者全員の承諾書があってできるものですから

遅れるというのは意思の疎通があって単に遅れるのであってこの場合はどうなるかわからない状態
当然に期日を指定して履行しろと言える状態ですね。

早急に不動産取引に詳しい弁護士に相談すべきでしょう。
１時間５０００円なんて安いものですよ。
売れないものを売ると言うのは場合によって詐欺にもなりえますからね。
きちんと調べていない不動産業者の責任にもなりえます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。宅建協会の無料相談へ行ったところ、katyan1234さんのご指摘どおり業方違反が、重要事項説明書の他に2点見つかりました。後日、3人目の売主から連絡があり売却の意思を示したため（確認しました）、今月末まで待つことになりました。（工務店の意向もあり。。。）宅建協会からは、「いつでも注意勧告してやる！」とお墨付き？をもらいましたので、まずは煮え切らない思いを抱えつつ。。。と思っています。
ありがとうございました！

お礼日時：2010/10/09 17:41

No.4 回答者： hktouki 回答日時： 2010/10/06 09:02

大変失礼なことを言うかも知れませんがお許しください。

あなたは契約者（買い主）本人ではないのですか？
ただの身内ですか？
私も登記関係に２５年携わっていますが、
身内の人が相談に来ても、親身になれません。
本人の真意が掴めないからです。

解約したいのか？
少しくらい待ってもいいのか？
これまで売買準備のために何かしたことがあるのか？
（たとえば９月末までに引き渡すという言葉を信じて、アパートの賃貸契約を解約してしまったとか）
そういうことは、契約者本人でなければ分からない部分がほとんどだと思います。

相談には当然本人が行くべきです。
あなたが同伴することは別に構いません。

それから、司法書士というものは売り主側とか買い主側といった考えは無いものと
思ってください。
双方から委任を受けて申請行為を行います。
ですので売り主に有利な発言をすることは原則としてないです。

とにかく、売り主（登記義務者）全員とコンタクトが取れたのか。
間違いなく完全な登記手続きが速やかに行われるのか。
司法書士にはそれだけを確認してください。
兄弟仲がどうだとか、一人が海外にいるなんてことは買い主には全く関係ないことです。

司法書士が「登記できます」と宣言した場合、この責任は重いです。
司法書士は万一自分のミスで登記ができなかった場合のために保険を掛けています。
余計なことを考えずに、司法書士の言葉を信じてください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます！

契約者は私の主人に当たります。
当初は自己資金＋主人の銀行ローンで購入、登記と進む予定でしたが、私の実家から資金援助の話があり（金利１％で返済します）その条件として登記は私と連名にする予定でした。
なので、まったくの関係がないわけではありません。（申し訳ありません。言葉足らずで。。。）

受渡期日９月末日に、主人が登記、受け渡しができないにもかかわらず資金を不動産屋へ持っていこうとしたため、今主人に代わり、こちらでご相談申し上げています。

主人の意思としては、『一定の期間を定め、期間内に登記、引渡しができないようであれば手付け金を返してほしい』ということです。

売買準備のためのアクションとしては、工務店さんとリフォームの契約を結んでおります。（銀行ローンを借り入れる際（リフォーム代も若干プラスしたかったため）正式な契約書を交わしました。「大体この金額で出してくれ。中身は後からいろいろ検討しましょう。」といった形です。

明日、司法書士に会います。

売り主（登記義務者）全員とコンタクトが取れたのか。
間違いなく完全な登記手続きが速やかに行われるのか。

を確認してきます。

もし、「速やかに行われない。」「コンタクトが取れていない。」の旨の返事があった場合、どのようなアクションを取ればよいでしょうか。


また、改めて契約書、重要事項説明書の２枚の書類を見ておりましたら、重要事項説明書の方に売主、買主の署名捺印の欄が空白です。
これは、まだ説明が終わっていないと考えても良いものでしょうか。もし、きちんとした説明があればこのような契約はしなかった。のでは。。。

本日午後から、宅建協会の無料相談へ行ってきます。

ご指導いただければ、幸いです！よろしくお願いします。

P.s
私、いきすぎていますか？なんだか不安になってきました。。。（汗）

補足日時：2010/10/06 10:08

No.3 回答者： hktouki 回答日時： 2010/10/04 22:46

補足します。

今回のケースでは、錯誤無効には該当しないと思います。

司法書士に会うとのことですが、
登記義務者（売り主）の確認は全員とできたか聞いてみてください。
とにかく登記手続きには売り主３人全員の印鑑証明が必要不可欠です。
行方不明なら用意できるはずがない。

契約解除はその後の事でしょうから、弁護士に会うのは木曜日以降でしょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます！

不動産屋は連絡の取れないもう一人を、香港への長期出張といっていますが...。
印鑑証明を海外から取り寄せるのに数ヶ月かかるとは、考えにくいですよね。
同じ兄弟が所有する土地と建物が、地価下落前に数千万で私が売った。と不動産屋が言っていましたので、
安心したのだと思います。
同じ町で、しかも今回の土地建物の方が面積がかなり広いのに関わらず、価格が三分の二以下であれば、売主としてはなかなかウンとは言えないのかなぁとも思います。

だからと言って、同情はできませんが。

先に宅建協会の無料相談を申し込みました。次に、司法書士（売主側の）それから弁護士へと相談していこうと思います。
契約者本人を連れて行ったほうが良いでしょうか？

お時間合いましたら、アドバイスいただけると幸いです。

よろしくお願いします。

補足日時：2010/10/05 11:55

No.2 回答者： hktouki 回答日時： 2010/10/04 20:32

私はいつも「不動産屋の発する『大丈夫』ほど危険な言葉はない」と言っています。

不動産屋は商売ですから、貴方を故意にだますつもりはなかったと思いますよ。
だって売買が成立して、所有権移転まで完了すれば仲介手数料という報酬が手に入るのですから。
現時点では不動産屋には１円も入りません。

あなたの手付金も冷たくなることはありません。
あなたに何の落ち度も無いからです。

先方の都合で所有権移転できる見込みが無くなったわけですから、
最低でも手付金全額は還ってきますし、場合によっては「倍返し」になるかもしれません。

不動産屋は多分、長男一人から頼まれ、引渡し期限までに他の兄妹を説得すれば良いと
考えていたのではないでしょうか。
ところが最近は法務局もシビアで、司法書士には必ず本人確認するよう義務付けています。
特に今回のようなケースの場合、司法書士は所有者３人全員と面談し、
所有者確認と申請意思確認を行う必要があるのです。
これを怠ると懲戒処分になります。

ですから、司法書士は今回のようなケースでは登記はできないとキッパリ言い切るはずです。

既に前の方がおっしゃっているとおり、２～３週間の期間を定めて催告し、
それでだめなら契約を解除したらどうでしょう。
「倍返し」が可能かどうかは弁護士と相談してください。
たとえ倍返しが無理でも、今回のことであなたが契約を履行するために
行った行動（主に金策です）に対して多少は賠償があっても良いと思いますよ。

不動産屋があまりに横柄な態度を取っていたら、
宅建業協会か、監督官庁である都道府県に対して苦情を申し立ててください。

宅建業は免許制です。
免許取り消しが一番恐いので、県が動くと先方はビビリますよ。

No.1 回答者： akak71 回答日時： 2010/10/04 12:33

内容証明で、２－３週間の期限をさだめて、契約解除の通告をする。

そうすれば、手付け金全額の返還を請求できる。
契約内容によりましては、手付け金の倍額の請求できます。

これは、弁護士の仕事です。
司法書士、行政書士の仕事ではありません。

無料の法律相談に相談されるとよいです。

この回答への補足

回答に感謝です！
木曜日に司法書士（代理人）のところに出向く約束があります。その前に弁護士の方に相談しても良いでしょうか。もしかして、
民法９５条　錯誤無効
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

にあたるのでしょうか。
身内の不始末に一つ一つ問題を探っています。。。お知恵を貸していただけると幸いです。

法律相談の予約を取りました！ありがとうございます！！！

補足日時：2010/10/04 15:14

この回答へのお礼

ありがとうございました！アドバイスとても心強くうれしかったです。

お礼日時：2010/10/09 17:26