マイホーム購入プランについて

アドバイス、回答お願いします。
現在27歳。年収約500万。
妻と二歳の子がいます。
もう一人増える予定です。
5年後32歳のときに、2800万円位の家を頭金300万支払い購入したい。
ローンは25年(ボーナス年10万支払い可)
と漠然と考えています。

(1)2500万円借り入れたら返済額は約どれくらいになりますか？金利によって違うと思いますが平均の金利や、計算の仕方が合っているのかわからないもので…。
(2)頭金以外に購入時にかかる費用は総合でいくら位用意したらよいですか？

(3)固定資産税は場所によって差があると思いますが、1期にいくら位か、例を挙げていただければ助かります。


まだまだ勉強しはじめたばかりで、いろいろよくわかっていません。
アドバイスや注意点、考え直したほうがいい点や知っておくべきことがありましたら何でも教えてください。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noranekonote 回答日時： 2010/11/29 15:29

1

利率と借入期間で変わります。
住宅ローン シュミレーションで検索すれば、簡単な入力で大まかに計算するサイトが見つかるはずです。
例えば、http://www.jhf.go.jp/simulation_loan/index.html　とかね。

2500万を利率2.2％で期間35年のボーナス無しで毎月の返済額は８万６千円。
繰上を一切しなければ総額は3587万円です。

ボーナス払いはしない方が良いとおもいますよ。いつなくなるか分からないですからね。
繰上返済手数料が無料なトコで借りて、ボーナスでたら繰上すれば良いと思う。

2
仲介業者がいれば、仲介手数料。概ね、物件価格×3％+6万の消費税になると思う。
登記費用が30万から40万位だと思う。
銀行関係に支払う、事務手数料や保証料。保証料を一括で払うのか、利率に加算か、銀行負担か、金融機関で違います。
火災保険も必要。これも、年払いか、長期一括かは金融機関で異なります。
団体信用保険料も必要。不要か年払いか月払いかは銀行で違います。
これらを諸費用として、概ね物件価格の10％から20％位と考えれば良いと思う。

諸費用が一番多くなるのは、仲介業者がいて火災保険、保証料を一括で払うパターンですね。
少なくなるのは、仲介手数料のいらない売主から買い、保証料無料で火災保険は年払いでしょうね。


3
一括払いか分割（4回）になると思う。
年20万なら1期が5万ですね。
でも月1万前後と考えておけば良いと思う。
当初3年は建物部分が50％減額が今はあると思う。これが終わると、グンと税額が増えますね。
固定資産の評価額は3年ごとに評価替えなので、3年間は同一の税額だったと思います。

住宅ローンの本は一冊は買った方が良いと思う。
スーパー等の片隅にある無料の住宅雑誌にもいろんな特集があったりします。
参考にはなりますよ。

No.5 回答者： MVX250F001 回答日時： 2010/11/29 21:54

金利は物件によっても大きく異なります

大手ハウスメーカーの注文住宅や、建て売りでも財閥系の全国希望だと、銀行と提携していて低い金利のローンが組めたりします

物件価格は高めになりますが、金利が安い分、総支払い額は、地元工務店や小規模ビルダーよりも割安になることさえあり得ます

大手の高価な物件は最初から論外とは思わずに、ダメ元でも、金利を含めた総支払い額を営業さんとかに相談してみましょう

それから、金利も大事ですが、繰り上げ返済の最少額や手数料も確認しましょう

最少額100万円、手数料5万円、年一回だけというところもあれば、最少額1円、手数料無料、毎日でもOKというところもあります

No.4 回答者： FreeWilly 回答日時： 2010/11/29 16:02

はじめまして。

あまり詳しくは解らないので、自分の経験でお答えします。

（1）2年半前に約2000万の借り入れで30年返済、返済額は約3000万でした。
　　　2500万借り入れだと、今の金利なら4000万弱位でしょうか？
　　　銀行のHPにシュミレーションがあるので、やってみると良いですよ。

（2）土地・建物の登記費用、取得税、ローン保証協会手数料
　　　不動産手数料（不動産屋を介しての購入の場合）、火災保険
　　　注文住宅の場合の地鎮祭・上棟式にかかる費用
　　　カーテン・エアコン・照明等設備費用
　　　新しい家具・家電（必要最低限）・・・・・・・上記一式まとめて最低でも200万。
　　　外構工事・・・最低100万

（3）私の住んでいるところは（田舎です）最初3年が減免措置が取られるので
　　　敷地150m2、建物120m2で初年度～3年目が約8万。
　　　それ以降は約倍額になる試算でした。

借り入れは、年収分の預金を残す事。
一昔前は100万あればと言われましたが、今のご時世では100万くらいでは心もとないです。

頭金　+（2）+　年収分　＝　1100万位の預金は欲しいところ。
これだけあればもう少し頭金に回す事も考えられるが…。

家が新しくなると、ついつい他も新しく替えたくなるので
その分余計に支出が多くなる事を想定した方が良いですよ。

また、返済期間は長くとり月々の返済額を抑えて預金に回す。
その預金で繰上げ返済をした方が、生活も楽ですし、気分も楽です。
（HMで教えてもらった事ですが…）

以上、頭金は大きい方が良いに越したことはありませんので、家が現実化するまで頑張って預金して下さい。

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/11/29 15:44

１：年１％の変動金利で月94,218円、全期間固定金利３％で118,553円になります。

ただし、変動金利の場合返済当初の返済額でしかありません。将来の金利上昇によってはどちらが総支払額が少ないか分かりませんし、極端な場合は破綻することもあります。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

２：物件価格の５～10％程度が目安です。
http://myhome.nifty.com/loan/hiyou/
http://www.juutaku.org/kounyuu/shohiyou/10000000 …

３：その程度であれば、当初は年10万円～くらいだと思います。毎月掛からない費用は、毎月積み立てておくと安心でしょうか。



住宅ローンは金額が大きいだけに、払えなったでは済まされません。無理の無いローンを組むことが大事です。銀行の審査が通れば完済出来るとは限らず、審査ギリギリでは到底無理の無いローンとは言えません。ということで、簡単に試算してみますね。
収入の25％を返済に充て（月10.4万円）、年３％の全期間固定金利で定年まで（仮に30年で試算）のローン（元利均等返済）を組むと2460万円借りられます。これに頭金を足して諸費用を引けば購入可能物件価格が出るわけですが、頭金は物件価格の20～30％以上は用意したいところです。これは、ローン残高＞家の価値になり難いので、いざという時に売却して清算出来るからです。この他に、生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきましょう。
上記した試算では月10.4万円になっていますが、これも現在の家賃と比較する必要があるでしょうか。現在の家賃より数万円は少なくないと、今と同じ家計状態にはなりません。今まで掛からなかった固定資産税と修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が、毎月の返済に上乗せされるようになるからです。ここからも借入出来る金額に制限が掛かります。
試算では固定金利ですが変動金利の選択もありで、この場合も試算は固定金利で行い、差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えるくらいでないと安心出来ないかと思います。また、変動金利も仕組みも理解し、経済情勢や長期金利動向にも常に注意を払って、場合によっては固定金利借り替えるとかの判断も必要です。変動金利でしか返済出来ない返済額の試算では、リスクの先送りにしか過ぎないと思ってください。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_miba …
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20 …
http://allabout.co.jp/finance/gc/10290/

あと、定年までの返済プランは当然なのですが、退職金や年金の金額によっては繰上返済をして早くから老後資金を貯蓄し始めないといけない可能性もあります。なので、この点からも余裕のあるローンが必須になってくるのです。

最後に…
住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理の無いローンで外食や旅行も出来るようにし、子供との思い出も作りましょう。
いい家に住めると良いですね♪

No.1 回答者： aokii 回答日時： 2010/11/29 14:27

(1)2500万円借り入れたら返済額は約5000万円でしょう。

(2)頭金以外に購入時にかかる費用はありません。
(3)固定資産税は場所によって差があると思いますが、1期2万円ぐらいでしょう。