中古マンション購入で築２６年がネック！

はじめて質問させていただきます。

現在、
・私(２６歳・パート・５万円)
・主人(２６歳・会社員・手取り１８万円)
・息子(１歳半)

の３人家族で賃貸(家賃・駐車場代込み)で６万円支払っています。


結婚当初は私の実家があるマンションの別室をいずれ購入したかったのですが、中古で、今まで出ていた部屋の最低価格が１８９０万円で、
私達の収入では、家計がかなり苦しくなってしまう状態です。

また、大変人気のあるマンションで近々バス通り開通の為、ますます人気が上がりなかなか価格は下がりそうにありません。

そこで、最近、中古マンションを見つけそちらに気持ちが傾いています。

築２６年・平成２２年に部屋の中と水回りをリフォーム済み
管理費+修繕費+駐車場で２６０００円

実家とものすごく近い・７階建ての７階部分ルーフバルコニー付き(使用料なし)・バス通り予定道路のすぐちかく・小学校が目の前・中学校、保育園もとても近い

大規模修繕は平成１１年に完了。平成２１年に排水系の工事完了。平成２３年、エレベーターの交換。平成２７年に大規模修繕予定。修繕費でまかなう為、手出しはなし。

この条件で価格８８０万円です。
ネックなのは築２６年なことのみで他の条件は完ぺきに理想通りです。

この価格がうちの収入では少し余裕があるくらいでちょうど良いとは思うのですが、

これから一生住もうと思うと、どうなのでしょうか。無理でしょうか。

築浅や新築で同じ条件のマンションは金銭的に無理そうなので、
あとは、不便な場所でマンションを探すか、一生賃貸かなあと思っています。

ちなみにローンは頭金なし。３５年ローン。

初期費用と引っ越し代を今の蓄えで支払う予定。

もし、わかるかたがいらっしゃったら入居するまでに総額いくらくらい必要かも教えていただきたいです。

どうかアドバイスをお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/02/26 10:21

この価格がうちの収入では少し余裕があるくらいでちょうど良いとは思うのですが…＞

880万円を年３％の全期間固定金利で35年返済で借りると月33,867円になり、管理費と修繕費と駐車場代を足すと現在の家賃とほぼ同じ６万円になります。これに固定資産税がプラスされるので余裕はないと思います。

これから一生住もうと思うと、どうなのでしょうか。無理でしょうか。＞
現在26才で築26年のマンションとは同じです。完済するのは定年あたりで、その頃には築60年になっており、資産価値としては土地代の極一部しかありません。建て替えの話も出てくるかもしれませんし、一生というのは難しいと思います（80才まで持つ築年数が必要）。特に年齢がまだお若いですし、少なくとも築数年か新築である必要があるでしょう。頭金もないようですし、一生住むとなるとやはり30～40才辺りを目処に購入を検討し、貯蓄に励むのがお勧めです。これからどんどん収入が上がるなら話は別で、今買っても多くの貯蓄が出来て、それで次の物件購入することが可能でしょうから。

試算としては、収入の20～25％程度を返済に充て、全期間固定金利で定年までの返済で幾ら借りられるか試算します。これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度で現金が必要）を引けば購入可能物件価格が出ます。これで希望物件が買えるかどうかで、足りなければ頭金を増やすとか目標を持って貯蓄に励んでください。頭金は物件価格の20～30％以上は欲しいですし（多くの頭金を用意することでローン残高＞家の価値になり難く、いざという時に売却して清算出来るメリットあり）、これ以外に生活費の半年から１年分は常に現金で置いておきたいところです。上記した収入に占める返済率もあくまで一つの目安であり、賃貸時と同じ家計にするなら家賃との比較も必要です。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円前後～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金＋管理費）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上するとその時になって慌てずに済みます）。
全期間固定金利で試算しましたが、変動金利の選択もありで、その時も固定金利でも無理なく返済出来る試算が必要であり、差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょうか。変動金利、定年以降の返済、収入に占める返済率25％超はリスクの先送りにしか過ぎないことも覚えておきましょう。定年までの返済は当然ですが、これでも繰上返済は必須で完済以降は老後の資金貯蓄に回さないといけないくらいですし（10年程度は短縮したい）。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻し家を失った上借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで、外食や旅行にも行けるようにし子供との思い出も作りましょう。なお、子供１人当たり1000万円のローンを組んだと思いましょう（学校によってはこの数倍）。
いい家に住めると良いですね♪

この回答へのお礼

詳しい回答をありがとうございました。

とてもわかりやすく、本当に為になりました！

やはり築２６年の住宅を頭金なしの今の状態ではカナリ厳しいようですね。

今から頭金を貯めることなど主人とじっくり検討しようと思います！

ありがとうございました！！

お礼日時：2011/02/26 20:26

No.2 回答者： monta47 回答日時： 2011/02/26 10:59

はじめまして、よろしくお願い致します。

大規模修繕はする予定なマンションですが・・・

正直、築２６年では価値がありません。

これから、古くなるとかなりのお金がかかります。

新築か築１０年以下の物件の方が結局、得になります。

ご参考まで。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！！

やっぱり築２６年はあんまり良くないんですね・・・

主人ともう１度じっくり検討してみます！！

ありがとうございました！

お礼日時：2011/02/26 20:18