家の購入、決心がつかないのです。39歳家族4人

土地を購入し、ハウスメーカーで家を建てる予定です。35年ローンを組みます。頭金は200万円ほどです。夫700万、妻100万です。子どもは5歳と3歳です。総額で4200万円くらいになる試算です。この年収で、ローンを払っていけるのか、不安で決心がなかなかつきません。銀行のローン相談に3社ほど足を運び、3社ともローンは組めます、と回答されました。民間のファウナンシャルプランナーの事務所でも相談し、大丈夫でしょうと言われました。生命保険会社でも、人生プランのようなシュミレーションをやっていただき、子どもが大学生のころは厳しいが、大丈夫だと言われました。ハウスメーカーさんの担当の方にも700万以下の年収の人でも4000万くらいのローンは組んでいます、と言われ、、大丈夫なのかなとも思ったり、大きな買い物すぎて、契約の意思を固められません。両親は他界しているため、金銭的援助はないので、夫婦で当然ですが、返済をしていかなければなりません。この年齢で子どもがまだ小さく、大学まで行かせると仮定して、35年ローンなんて、組めるのでしょうか？今のところ、変動金利を利用して、なるべく繰り上げ返済をしていくつもりです。夫婦で判断する事ではありますが、参考までにどうぞアドバイスをお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： kiyosatono 回答日時： 2011/04/30 15:53

基本的に銀行の審査は本来返しきれない収入の人にも貸してしまうくらい甘く出来ているので、銀行でOKだからOKとは言えませんね。

ハウスメーカーなんて商売なんだからいくらでも都合のいい事を言います。
生命保険のプランナーはそれに比べたらマシですが、生活費等は一般的な統計値のようなものを使っているだけなので、質問者様の家庭で大丈夫なのかどうかを直接判断しているわけではありません。

結局、肝心なのはいつからいつまでの間に幾ら返せるか、です。
ご夫婦の収入の見込みはこのままずっと同じような感じなのでしょうか？　増えますか？　減る危険がありますか？
今後、お子さんが増える可能性はありますか？
上の子お子さんは来年小学校かと思いますが、私立に行かせたい、地域の公立に行かせたい、などは決まっていますか？　習い事はどれくらい考えていますか？　また、保育料はいくらくらいかかっているのでしょうか？
・・・などなど

生命保険のプランナーに相談されたのなら、ある程度学費の相場などは聞いていらっしゃるかと思いますし、ネットで検索しても判りますので、そういった数値と、今実際にかかっている生活費はお判りでしょうから、それをもとに実際に試算してみられることをお勧めします。
また、忘れてはいけないのは老後の生活資金です。3歳のお子さんが大学を出られる頃には60歳近いでしょうから、それ以降も安定した収入が見込めるお仕事ならいいですが、そうでないなら学費の捻出と老後資金のための貯蓄を並行してやっていかなければなりません。


ご質問文を拝見して、ちょっと気になるのは頭金の少なさです。
今、貯蓄をする余裕がないのであれば、今の家賃に比べて住宅ローンの月々の返済額が余程小さくなければきついと思います。

ちなみに我が家は毎月の収入から支出をひくと、住宅ローンの毎月の返済金額以上はだいたい残る感じです。この残り分を繰上返済に回しており、契約は35年ですが、実際には15年間での返済を目指しています。うちは子どもが生まれる前の年に契約しましたので、上の子が義務教育のうちには返済を終え、教育資金への対応と老後に向けた貯蓄を開始する予定です。
私の感覚では、これ以上借りなくて良かった、という感じです。
以上、参考になるかわかりませんが。

No.8 回答者： 852417 回答日時： 2011/05/02 06:52

皆さん制度や計算に詳しいですね。

私は全く違う視点からちょっと変わった見方をしています。住宅制度には詳しくないです。でもこれからは平時のサラリーマン人生どこまで予想通りに行くのかと疑っています。滑稽に思われたらそれはそれでいいと思います。

今までこそ現状の収入や将来の見通しを皆が信じて立て、波乱がないことを前提に無難に勤め上げてローンを完済して自分の家をものにしてきました。そこで脱落するのは少数派で個人的な波乱、例えば病気や勤務会社の倒産など、総じて言えば個別の事情に限られました。

しかし国も破産の危機にある今、どこまで平時の論理が通じるのかよく考えないといけないと思います。
35年無事に会社も自分もひいては社会全体も安泰でいられるかどうか？ローンの引き受け手である銀行は国債で大量に運用しています。国が債務不履行となって銀行にも火の手があがった場合果たして平時のルールは絶対でしょうか？バブル時に貸しまくった住専は倒産に追いやられ銀行は莫大な赤字を負うとともに貸しはがしに狂奔したのは相談者様も記憶にあるのではと思います。

借り手としてはルールを守って返済もしてきたのに銀行自体が火の車になって一括返済を迫られたから
多くの企業や個人が破産し、ついには長銀、日債銀、拓銀など銀行も一部救いきれなかったのは記憶に新しいところです。

国がデフォルトに陥らなくてもそのために大増税が起きるとすれば経済も大きく停滞し今までなんとかやっていた企業も多くは縮小、リストラ、倒産などもありえる話です。リストラで済んでもその時に自分が会社に居させてもらえるのか誰も分かりません。

そして大災害です。普通に毎日を送ってこれからも生きていくつもりだった人達が東北で何万人と消えました。
日本はどこも地震が多いし断層だらけで他人事ではないでしょう。地震は明らかに世界的に活発化してます。これで富士山など大噴火すれば日本の首都機能すら移転しないと存続できないし何事も東京一極な日本は東京に大災害が起こると致命的です。

これからは日本国に限らず国の破綻の世紀となるのは多くの経済専門家が唱えています。まずはギリシアなどから既に始まっていますが日本は桁違いに大きく財政が悪いので破綻と同時に公共サービス、年金の大削減と一気に大きな増税が来るのは時間の問題ではないかと思います。そんな中、一個人のローン返済などすぐ履行不可能になるでしょう。競売で自宅は取り上げられローンはそのままです。

どんな時にも誰も将来はわかりませんがこれからは平時の大丈夫だろうという発想で他人の金を借りて物を買うことはローンやクレジット、キャッシングなどを含めて困難な時代となると私は思います。
むしろ大きな山を越えたという時に大きな買い物のチャンスもあるのではと思います。

住宅ローンの計算や制度の話を寄せるのが普通とは思いますが人間の生活はその国の経済や財政、ひいては自然の安定も含めて初めて平穏な生活やローンが組めると思うのでこれらを大きく俯瞰（ふかん）した上で35年にわたるある種の冒険に踏み切るか決意を固められるのか大きく自問した上で答えを出すべきではないでしょうか？突飛な話ではありますが今回の莫大な復興費用など国の破綻へのきっかけなどに十分なり得ると個人的には予想してます。

この回答へのお礼

突飛な話だとはおもいません。ご意見、とても参考になりました。地震についてはこの東北の大地震が起きる前から、関東大震災級のものが近いところで来るのではないかとずっと不安に思っていました。あとは借金をして家を買うというのは、もうここからの時代難しいのではないかなとも感じています。親の世代くらいじゃないでしょうか、そんなことができたのは。子どものころ、大きな家に住みそれを当たり前のように過ごしていましたが、いま、いざ自分が家を買うとなると、たいへんなことだなと思っています。今になって、そういう環境に住まわせてくれた親に感謝しています。このご意見は本当にその通りのころばかりで、ひとつひとつうなずきながら、読みました。それなのに、こころのどこかでははやり、普通に家がほしいと思う気持ちもあり、なんとも混沌とした気分でいます。違う角度からのアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2011/05/05 00:29

No.7 回答者： kuro0035 回答日時： 2011/05/01 15:10

今の家賃、今後引越した場合の家賃と住宅ローンの支払金額を比較してみてください。

家を買わなければ、家賃が発生します。子供が大きくなって手狭になれば引越ししなくてはなりません。
つまり、家賃を払うか住宅ローンを支払うかどちらかなのです。

自宅を買う時期はいつか。低金利時代がいいのは説明するまでもないでしょう。しかも、今は住宅減税・エコポイント金利引き下げなどで購入者の負担が少ないのです。年収によっては最大10年間で600万も税金が戻るのです。あなたの場合は年間20-30万ぐらいで、10年間で200万から300万でしょうか？つまり、購入後10年間は税金は戻ってくるのです

貯金していても、低金利時代はたまりません。インフレになれば、住宅ローンの金利も上がり支払金額が大きくなり負担が増すでしょう。結局見送り。

今の年齢なら35年のローンが契約出来ます。お金をためているうちに増税なんてことも、ためた分が消費税に消える・税金の戻りは少ない。金利が上がっている。

小さな子供も喜ぶ。

迷うことはありません。買うなら今。

住宅ローンの不安を取り除くのが全期間の固定金利。変動金利の住宅ローンしか払えないのなら諦めてください。
固定金利で支払いつつ、お金をためていつでも繰り上げ償還できるようにするだけ。（低金利はしない方が良い）
変動金利で、どんどん繰り上げ償還しても、手持ち金がなければ家は利益を生みません。

0を100万するのは大変ですが、100万を200万にするのは簡単です。
低金利時代が終焉し、定期預金の金利が3％以上になれば、今の住宅ローンの金利を上回ることなるでしょう。

No.6 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/05/01 01:28

ローン金額がいくらまで妥当かに関しては、返済能力も重要ですが、それだけでなくて物件処分価格を考えておく必要があります。

これは出口計画（Exit Planinｇ）という考え方で、金融・投資のプロは必ず考えることです。
つまり、○○円の借金をして、物件を手に入れて、途中で計画通り行かなくなっ時、物件を市場価格で処分して、○○円の借金が返済できるか、否か。

簡単に言って、貴方が手に入れることになる不動産物件を一年後に不動産業者に買い取ってもらうとしたら、いくらまで出してくれるか？を考え、この金額（回収可能金額）未満の借金であれば、出口のある計画です。
もし、回収可能金額よりも大きな借金をする場合は、出口の無い計画となります。最後までやり通す以外に途中の出口が無い計画ということです。

人生35年の間には何があるか分かりません。
どんな場合でも、出口計画が成り立って居れば再起可能です。

出口計画が成り立たない借金を抱えると、場合によっては、物件を失って、借金だけが残り、人生が再起不能となります。
出口計画が成り立たない借金をしても、結果的に何事も起こらずに借金を返済する人も大勢いますから、金貸しはこのようなラッキー・ケースを参考にして「大丈夫ですよ、カネを借りてくださいね」と甘い言葉を囁くのです。

日本の個人住宅融資は、リコースローンですから、金貸しは担保物件を接収・処分した金額が借金に返済に不足した場合、あくまで債務者（＝質問者さん）に不足分の返済を迫るのですから、貸し手リスクは無いようなものです。
借りる側が担保を差し出し、かつ担保不足だった場合のリスクまで、すべてのリスクを担うのが日本のルールです。

お気を付けなされよ！

No.5 回答者： MVX250F001 回答日時： 2011/04/30 19:17

ローンそのものは、おそらく組めると思いますが、問題はその後でしょう

ローンには組み込めない諸経費が、土地と建物を合わせた額の10%近く必要で、これは現金で支払います

更にこれらを払った上で、不測の事態に備えて世帯年収分くらいの預貯金がないと、何かあったらすぐに資金ショートします

実際に私も今回の震災で、直接的な被害は免れたものの、様々な余波で仕事が消滅し、当面見通しも立たず無収入状態が続いていますが、備えていた預貯金でしのげています

頭金200万円はかまいませんが、他に預貯金が最低でも一千万円くらいはありますよね？

No.4 回答者： dora-mon 回答日時： 2011/04/30 17:03

こんにちは。

他の方が仰っているように、ローン会社の回答は参考程度に考えられた方が良いと思います。

まず、伺いたいのですが、月々の返済に＋αがあるのはご存知ですよね？
固定資産税はもちろんですが（金額から推察すると年間10～25くらいは来るのではないでしょうか）、
例を挙げると、住宅保険、修繕費などなど…。
また、購入時に団信や諸費用が何十万も別に必要ともなります。

ローンを組んだはいいのですが、これを考えに入れておらず返済できなくなるケースも多いようです。
確認なのですが、これらを考慮しての返済可能額でしょうか？
確認した上で再度考えてみた方が良いと思います。

私は数年前に家を買いましたが、今の家族が賃貸で住む場合「最低限必要な金額と同程度」「10年後も資産価値が極端に下がらない」「生活や仕事に便利」という条件で２年ほど色々と探して見つけました。
こんな時代ですから、ローン会社やハウスメーカーに「お任せ」ではなく、
率先して自分の足で探す努力と自己防衛も必要だと思いますよ。

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2011/04/30 16:26

人に聞いた情報だから信用できないのは当然です。

他の方が言うように、銀行もメーカーも売ってなんぼ、貸してなんぼです。あなたのためではなく、顧客にできるかどうかのラインでＯＫなんです。

ファイナンシャルプランナーは唯一自分のためにお話ししてくれますが、残念なことに標準的な話が多いです。自分たちが標準的でい続けられるかどうかは全くわかりません。

だからこそ、いろんな情報を入れた後、ご自分で計算しそのリスクを認識し備えましょう。
人に行けと言われた学校や就職先では、がむしゃらにしがみついてでも勉強や仕事をしないように、
人に敷いてもらったレールで家を買っても何か起きた時にがむしゃらにはなれません。
何か起きた時に自分たちで決めたことだからどうしても守ろうと思えるのは自分で計算して決めることだと思います。私はそれも精神的リスクヘッジと考えます。

さて、一般的に考えれば頭金が少ないです。ＦＰに相談したなら教育資金レジャー資金も見てありますよね。その値上がり分も見ていますかね。
35年の間には少なくとも１回～２回の大きめなリフォームが必要です。
設備の故障は１５年の間に起きます。外壁や屋根メンテも100万前後はかかります。
水周りを交換するようなリフォームは400～800万。それも視野に入れましょう。
私ならその頭金なら買いません。

その年収で子供がまだ小さいのに頭金にできる金額が200万って少ないと思います。
他にも預貯金があるのかも知れませんが、貯蓄型でなく消費型の家庭経営であるとするならなおさら危険です。もしそうなら貯蓄型の家庭経営にかえてから・・つまり貯蓄が十分できるような家庭経営に見直してから購入すべきと考えます。

頭金が少ないけど「買える人」ほど銀行でおいしい人はいません。
頭金をもっと貯めて買うことをすすめます。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2011/04/30 15:15

ハウスメーカー担当者は一度の商売相手です

他社の言葉を信用しない事から始められた方が良いと思います
最初から100％の家を望まない事です
家族と共に家も成長させれば良いのです
更にハウスメーカーに設計+施工で頼むのは如何か？
設計者に設計料払っても総費用額では安くする事が出来ます