農地転用の届出と登記について

Question

市街化区域で農地を買い、住宅を建てる場合の質問です。

農地転用（農地法５条）の届出書に住宅建築のためと記入しました。

さて所有権移転登記についてですが、農地転用の届出（農地法５条）の受理証がないと登記ができないと聞きました。そして地目が農地のままで司法書士は所有権の移転登記をし、家が建つときに土地家屋調査士が地目の変更（農地→宅地）を行なうとも聞きました。

もし以上が事実とすれば届出は単に所有者が変わる旨（農地法第3条第1項）だけを届け出て司法書士が登記をし、所有者が変わって住宅を建てる時におもむろに農地転用の届出（農地法４条）をして土地家屋調査士が登記をしてもよいと思います。

もちろん２度手間であるのは承知です。

ちょっと回りくどくなりましたが、要するに農地法５条の届出は２度手間を避けるためだけに存在すると理解していいのでしょうか？

よろしくお願いします。

megira · Accepted Answer

農地法第４条と第５条は、市街化区域の農地については届出制ですが、農地法第３条については市街化区域の農地でも許可制です。
農地法第３条許可を受けるには、同条第２項に定められている、下限面積要件、常時農業従事要件、全面耕作要件、効率的利用要件などの要件を、全て満たしている必要があります。

また、農地法第３条許可は、あくまでも「耕作目的での農地取得」の許可なので、取得後、少なくとも３年３作した後でなければ、転用許可申請は受理しないという取り扱いが行われているのが普通です。

転用が目的であれば、はじめから第５条の手続きを行う必要があります。

なお、農地法第３条第７項に「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」という規定がありますので、農地法第３条第１項の許可を受けずに売買契約を結び、代金の支払いや土地の引渡しが行われたとしても、法律上、所有権移転の効力は発生しません。

また、農地法第５条第３項の「第三条第五項及び第七項並びに前条第三項の規定は、第一項の場合に準用する。」という規定により、農地法第５条第１項の許可・届出の場合も同様です。

つまり、「許可を受けていない（市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出が受理されていない）＝所有権は移転していない」なので、所有権移転の効力が発生しているかどうかを確認するために、所有権移転登記には、許可証（市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出受理通知）の添付が必要なのです。

0621p · Answer

３条の農地転用は地目変更をせずに所有者が変わる場合ですが、３条で農地を取得するためには、一定面積以上の農地を保有している、などの農家の資格が必要であるとされているのが一般的です。ですから農家以外の方が農地を買う場合は５条で農地転用を行う事になります。

余談ですが、農地を売るために５条申請によらず、４条申請で雑種地などに地目を変更してから売る、というケースはあります。地目が農地以外になれば後は農地転用は関係ありませんから。

農地法第４条と第５条は、市街化区域の農地については届出制ですが、農地法第３条については市街化区域の農地でも許可制です。