農地を近所の方に代行耕作してもらっています。

　聞いた話ですが・・・
(1)10年ぐらいしたら耕作している人のものになると？
恐ろしいことに・・
これ本当ですか？

(2)宅地変換は可能でしょうか？
であれば農業を廃業して
住宅地にする方がベターかなとも考えます。
もう農業は無理です。
といってこのままでは？
　識者様教えて頂けませんでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： itou2618 回答日時： 2012/09/03 13:34

私のとこも農地がありますけど機械がないので、ＪＡを通して、もう２０年余も賃貸契約をして耕作してもらっています。

毎年、農地の固定資産税は私のところにきますから、耕作している人のものになっていないのでしょう。
農地の宅地への変更は各市町村の農業委員会の認可が必要だったと思います。
我が家も５年前、田を宅地に地目変更して建てましたが、正当な理由なり根回しがないと簡単には認めてくれないようです。

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2012/09/03 15:05

小作人に貸しているだけですよね。

しっかりと小作人と契約書を交わすことですね。

小作人や土地所有者の世代などが変わったりすると、小作人が自分の所有物だと考えて交錯してしまう場合があります。そのような状況になると、時効で取られてしまう可能性もありますからね。
しかし、賃貸契約などを結べば、貸し借りであることの証明になり、その貸し借りのためのお金や年貢米のやり取りが実態として証明にもなることでしょう。

小作人との契約などは、農業委員会への届出などが必要なはずです。土地のある場所の管轄の役所にある農業委員会に相談されてはいかがですかね。

農地の転用は、結構難しいものです。
農地はいろいろな法律で、農地以外へ転用することを禁じています。
さらに、農地は固定資産税が安くなっていると思いますが、農地以外の地目になると一気に評価額や税額が上がることになります。その差は何十倍にもなることでしょうね。
さらに、一度農地以外にしたものを農地にするのも難しいかもしれません。また、農業従事者などで無ければ、農地を新規所有することは基本的に出来なくなるので、小作人にやらせていても農業従事者になれているかもしれませんが、農業従事者で無くなることもよいことではないかもしれませんね。

農地の制限は、その土地の場所などによりいくつもの法律で制限されている可能性があります。農地をやめても建物がろくに建てられなければ、利用価値が低くなってしまうかもしれませんからね。
農業委員会に相談されることですね。

ちなみに、私の実家の庭の一部が農地になっていました。しかし、農地利用のない土地だということは近隣でも理解されていましたし、登記の地目が農地でも固定資産税は宅地扱いでした。さらに、他の法律に規制されているものでもありませんでした。これらのことから、農業委員会の許可もなく、法務局での手続きで宅地転用したことがありますね。ただ、知人の農業委員会の人には相談しましたがね。