宅建などの資格は必要ですか？

　地元の大学に通う学生向けに安いシェアハウス（個室は入居者のプライベート＋リビングやキッチン、バスは全員で共有）を開いてあげたいと思っています。次のような方法を考えておりますが、この場合は宅建などの資格が必要でしょうか?　どなたか教えていただけますか。

　「大学近くの空き家を探し、シェアハウスとして使用させていただく。入居者の募集は大学の掲示板を利用。所有者（大家さん）への家賃の中から共有スペースの清掃などの管理料を頂戴する。仲介料は、頂かない。」

　何がしかの資格が必要であれば取得しなければならないと思いますが、必要なければそれに越したことはありませんので、質問させていただきました。

　

No.2 ベストアンサー 回答者： kenj2011 回答日時： 2011/05/24 07:52

はじめまして。

気になりましたので、少しコメント致します。


確かに、お書きの通りの契約形態の場合は、宅建業の免許が必要になる可能性が高くなります。
つまり、業として賃貸の媒介をするに当たる可能性がありますね。

ただ、貴方が所有者から賃貸し、所有者の承諾を得て、転貸するとう形式を取れば、宅建業にはなりません。
この場合、管理費だけでなく、賃料という形で費用を回収することもできます。

ただ、想像以上に不動産取引には、複雑な法律関係が生まれるので、慎重に契約した方がよいでしょう。


いざというときの為に、宅建業の免許を受けている方が、安全ではあります。人脈があれば、設立当初から、営業保証金の1000万円の供託ではなく、原則60万円の弁済業務保証金分担金の納付（実際はもう少し高いが）で済む場合もあります。
もちろん、専任の宅地建物取引主任者の設置が必要になるので、自分がそれを持っているにこしたことはありませんが。

不動産の取引取引は、賃貸といえども、ひとつ契約の文言に不備があったり、勘違いがあったりしたら、時に軽く数千万円の損害が発生し、人の人生をも左右する法律問題が生じます。
だから、医師等と同様に免許業となっています。重い行政的・司法的な責任を取らせるためです。


経済的な事情を抱える大学生のため、シェアハウスを提供するという崇高な目的はとても素晴らしいことだと思います。
是非、成功させて下さい。応援しております。

この回答へのお礼

　素早くかつ丁寧なコメントを頂きましてありがとうございました。
　そもそもシェアハウスを思い付きましたのは、まもなく我が家に同居を開始する両親の家（私の実家）が空き家になるために、その有効活用を考えたのが発端でした。高齢の両親が近い将来介護が必要になることを考えると（更に義理の両親もそうなることを考えると）、現在パートに出ている妻の収入の代替が必要になってくると考えたことによります。シェアハウスの経営で収入があれば、妻が介護に当たれますからね。
　しかも、安い家賃のシェアハウスであれば、その背後にあるご両親の負担も軽いでしょうし、学生さんのコミュニケーション能力や共有の概念も育つのではないかと考えたわけです。
　しかしながら、実家をシェアハウスとして活用するには、痛んだ箇所の修繕などの初期投資がかかります。そのリフォーム費用の捻出のために地域の空き家を使ったシェアハウスに考えが進んだわけです。
　ですので、広く展開をするといった計画はありませんで、正直申しまして宅建の資格を取得して更に免許を得ると言った大掛かりなことには負担感、抵抗感を感じていた次第でした。

　ただ、「転貸」の方法をとれば宅建の資格及び免許の取得が必要ない、とのアドバイスですのでその方法をもう少し勉強したいと思います。ありがとうございました。
　もし、お時間がありましたら、「転貸」の際に気をつけなければならないポイントについてございましたらご教授願います。
　いずれにしても、法に触れないように計画を練りたいと思います。
　

お礼日時：2011/05/24 23:55

No.3 回答者： noname#145046 回答日時： 2011/05/24 10:57

ANo.1です。

> シェアハウスを営むのは大家さんであり、私は開設の依頼を大家さんに行なうのみでシ> ェアハウスの経営は行わない。

これこそ、典型的の「媒介」行為そのものです。

他の回答者さんの回答通りに「転質」(又貸しのことです)の形式を取って、ご質問者様が直接入居者の募集行為を行えば、「代理若しくは媒介をする行為」には該当しませんから「宅地建物取引業」の営業許可は不要となります。

ただ、その不動産の所有者とご質問者様の賃貸借契約の内容によっては、入居者がいなくても賃料を所有者に払う義務が発生することがあります。

この回答へのお礼

> シェアハウスを営むのは大家さんであり、私は開設の依頼を大家さんに行なうのみでシェアハウスの経営は行わない。

これこそ、典型的の「媒介」行為そのものです。
　　↑
　素人の考えでは、「媒介」にあたらないための方法と思ったのですが、難しいものです。やはり専門分野は、「目から鱗」です。アドバイスをありがとうございました。

お礼日時：2011/05/25 00:11

No.1 回答者： noname#145046 回答日時： 2011/05/21 19:56

まず、宅地建物取引業とは「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

」と定義されています。(宅地建物取引業法第二条第2号より)

業とは継続的、反復的にその行為を行うことですから、ご質問された内容を無報酬であっても継続的、反復的に行えば、「宅地建物取引業」に該当します。

営業許可が必要になります。(宅地建物取引業法第三条第1項)

また、ご指摘にあったように、宅地建物取引主任者資格試験(宅建)はあくまでも宅地建物取引業の営業許可の条件のひとつです。

その他に沢山の条件があります。

宅地建物取引業法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html

宅地建物取引業免許の申請｜不動産開業までの流れ｜全宅連・全宅保証とは｜宅建協会
http://www.zentaku.or.jp/about/flow04.html

この回答へのお礼

　早速の回答をありがとうございます。例え無報酬であっても「継続的、反復的に行えば、宅地建物取引業に該当する。」というのは意外でした。（驚き）

　もしよければ、もう少しお付き合いいただけないでしょうか。
　「貸借の代理若しくは媒介をする行為」の考え方ですが、私のイメージは、「シェアハウスを営むのは大家さんであり、私は開設の依頼を大家さんに行なうのみでシェアハウスの経営は行わない。入居者の募集も大家さんが学校を通して行う。私は、離れた所に住む大家さんに代わってシェアハウスの定期的な環境整備のみを行う。」といったものです。
　これでも、やはり宅建の資格は必要でしょうか。

　それから、仮に資格が必要な場合、案内していただいた宅建業法を読むと、宅建主任の資格を取得しただけでは営業行為はできなくて、免許を受けなくてはならない、と解釈するのですがその通りでしょうか。そうなると、道のりは遥か遠くに感じます。トホホ・・・。

お礼日時：2011/05/23 22:45