宅建の「８種制限」について初歩的な質問

業者自ら売主の場合　うんぬんかんぬん・・・とありますが

ここでいう「業者」の定義（というか範囲）を教えてください


「○×不動産」とか「○△ホーム」とか不動産会社そのものが売主というのはわかりますが

では　たとえば　「○□ハウジング」に入社１年目の宅建の資格ももってない素人同然の

営業マンが　個人的に所有する不動産を素人相手に売る場合　これも８種制限の対象に

なってしまうのでしょうか？

No.1 回答者： noname#179020 回答日時： 2013/05/17 08:15

結論から言えば、制限の対象にはなりません。

宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである（宅地建物取引業法第2条第3号）。 宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。

> 営業マンが　個人的

ここの段階で業者とはまったく関係がなく行われる取引と解るはずです。まあ、営業マンが宅地建物取引業免許を受けている訳ではありません。

俗に言われている宅建って正式には「宅地建物取引主任者」のことです。

以上、そういうことで制限を掛かりません。

条文に書かれている用語の意味を正確に理解された方がいいと思います。

この回答への補足

つまり　取引主任者の資格有無は関係ないのですね？


では　免許を受けて宅建業を営む者が　業務とは無関係の個人的に所有している不動産を

素人相手に売る場合は　８種制限の対象となりうるのでしょうか？

補足日時：2013/05/17 11:25

No.2 回答者： noname#179020 回答日時： 2013/05/18 12:38

ANo.1です。

> では　免許を受けて宅建業を営む者が　業務とは無関係の個人的に所有している不動
> 産を素人相手に売る場合は８種制限の対象となりうるのでしょうか？

これは８種制限の対象となる場合とならない場合のときがあるとかしか回答できません。
ここからはおそらく、宅地建物取引業法よりも、民法や商法などの法律知識が必要となります。つまり、宅地建物取引主任者試験範囲を超える知識だと思われますので、市販されている宅建試験対策用のテキストには詳しく書かれていないと思われます。

でも、実務上は必要な知識だと思われます。

先の回答に書きましたが、
> 宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。

法人とは、法律によって人間と同じように法律的な権利義務を与えられた団体です。

法人業者の場合には、そもそも個人とは法律上別人格なので、８種制限の対象にならないです。
但し、個人業者の場合には、個人財産と事業財産が明確に分けることが困難ですから、その個別事例毎に、８種制限の対象になるかならないかを終局的には裁判で判断するしかないと思われます。

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2013/05/18 15:26

No.3 ベストアンサー 回答者： tarougaiku 回答日時： 2013/05/29 10:12

該当しません。

8種規制とはオオカミから羊さんを守るための規定です。
8種規制は宅建業者が売主となって、宅建業者でない素人さんに物件を売る場合に
ついての規制です。

なぜ、そもそもこのような8種規制があるかというと、宅建業者が売主ということは
宅建業者がその物件を購入しているわけです。通常であれば銀行から融資を受けて
購入するわけです。そうすると、毎月、その借金の元本と高い利息を払っている
わけですね。そうすると、宅建業者としては一刻も早く、かつ、高い金額で販売
したい事情があります。
そのため、ちょっと危ない営業をしてしまいがちになる可能性があるので8種規制があります。

そのため、宅建業者に勤務している方が、個人的に所有する物件を売却することは
個人としての売却なので、「宅建業者が売主」には該当しません。